Co nowego w Orzecznictwie? Skutki prawne całkowitego zniszczenia części lokali | Reklama na elewacji tylko na podstawie precyzyjnej uchwały

Skutki prawne całkowitego zniszczenia części lokali

Zniszczenie lokalu nie jest zdarzeniem skutkującym automatycznym wygaśnięciem prawa własności.

Właściciel lokalu z przyczyn faktycznych nie jest wprawdzie w stanie wykonywać niektórych uprawnień, a w szczególności korzystać z lokalu, jednak samo prawo własności pozostaje w mocy, w szczególności w mocy pozostają wszystkie uprawnienia właściciela z tytułu członkostwa we wspólnocie mieszkaniowej.

Zniszczenie części lokali w budynku nie powoduje również żadnych zmian jeżeli chodzi o byt samej wspólnoty mieszkaniowej – wynika z wyroku Sądu Okręgowego w Krakowie.

W przedmiotowej sprawie właściciel wniósł o uchylenie uchwał wspólnoty mieszkaniowej. W uzasadnieniu podał, że w budynku wspólnoty mieszkaniowej miał miejsce pożar, który doprowadził do całkowitego zniszczenia 3 lokali znajdujących się w górnej części budynku przez co straciły one cechę samodzielności, natomiast lokale z niższych kondygnacji zostały zniszczone przez zalanie w trakcie akcji gaśniczej, wskutek czego nie mogą służyć zaspokajaniu potrzeb mieszkańców.

Taki stan rzeczy trwa nadal, a upływ czasu pogłębił skalę dewastacji budynku, który inspektor nadzoru budowlanego zakwalifikował jako zniszczony i w całości wyłączył z użytkowania.

Z tej przyczyny, według powodów, prawo odrębnej własności trzech całkowicie zniszczonych, jeżeli nie wszystkich, lokali, wygasło z powodu braku jego przedmiotu. W konsekwencji osoby posiadające wygasłe odrębne prawa własności lokali nie są członkami wspólnoty mieszkaniowej, a właściciele pozostałych lokali, choć nadal ją tworzą, nie mogą decydować o prawach i obowiązkach byłych właścicieli.

Ponadto, skoro tych lokali jest nie więcej niż 6, to do zarządu wspólnotą mieszkaniową tej wielkości stosuje się przepisy kodeksu cywilnego o współwłasności, które w sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu przewidują obowiązek wyrażenia zgody przez wszystkich współwłaścicieli.

Tymczasem strona pozwana działa nadal wg zasad określonych dla dużych wspólnot mieszkaniowych i dotyczy to również zaskarżonych uchwał. Sąd nie przyznał racji właścicielowi.

Zdaniem sądu zaakceptowanie poglądu prezentowanego przez powodów prowadziłoby do paradoksalnego skutku polegającego na tym, że gdyby uznać, że wspólnota mieszkaniowa w ogóle nie istnieje pozew należałoby odrzucić z uwagi na brak strony pozwanej (art. 199 par. 1 pkt 3 k.p.c.) albo gdyby przyjąć, że wspólnota nadaj istnieje, ale w jej skład wchodzą właściciele lokali nieuszkodzonych powództwo podlegać musiałoby oddaleniu z uwagi na brak czynnej legitymacji po stronie powodów gdyż art. 25 ust. 1 u.w.l. przyznaje taką legitymację tylko właścicielom lokali, a powód jest jednym z właścicieli zniszczonych lokali.

Zaprezentowane w pozwie poglądy co do skutków prawnych uszkodzeń, które powstały w substancji lokali w budynku na aprobatę nie zasługują. Ustawa o własności lokali nie reguluje wprost zagadnienia jakie skutki prawne wywołuje faktyczne zniszczenie lub uszkodzenie niektórych lub wszystkich lokali będących przedmiotem odrębnej własności.

Zgodnie z art. 2 ust. 1 u.w.l. odrębną nieruchomość może wprawdzie stanowić tylko lokal samodzielny w rozumieniu art. 2 ust. 2 u.w.l. a wymogami samodzielności jest wyodrębnienie trwałymi ścianami w obrębie budynku i przeznaczenie na stały pobyt ludzi lub na cele inne niż mieszkalne.

Tym niemniej nie sposób uznać, że w sytuacji gdy po skutecznym ustanowieniu odrębnej własności lokalu lokal będący przedmiotem własności ulegnie uszkodzeniu powodującym utratę cech trwałego wyodrębnienia lub przeznaczenia na stały pobyt ludzi lub na cele inne niż mieszkalne, dochodzi do wygaśnięcia prawa odrębnej własności tego lokalu.

Przeciwko takiej wykładni przemawia w szczególności wątpliwość, jak takie wygaśnięcie prawa własności lokalu skutkowałoby w odniesieniu do udziału w nieruchomości wspólnej, który z własnością tego lokalu był związany i w odniesieniu do udziałów w nieruchomości wspólnej związanych z własnością pozostałych lokali.

Przemawia przeciwko temu również wzgląd na ochronę pewności obrotu, uwzględniając okoliczność, że pomimo uszkodzenia lokalu prawo własności nadal pozostaje ujawnione w księdze wieczystej i jako takie mogłoby by być przedmiotem obrotu. Prowadzi to do wniosku, że uszkodzenie, a nawet zniszczenie lokalu będącego przedmiotem odrębnej własności nie jest zdarzeniem skutkującym automatycznym wygaśnięciem prawa własności tego lokalu.

Właściciel lokalu z przyczyn faktycznych nie jest wprawdzie w stanie wykonywać niektórych uprawnień objętych treścią prawa własności, w szczególności korzystać z lokalu. Samo prawo własności pozostaje jednak w mocy, w szczególności w mocy pozostają wszystkie uprawnienia właściciela z tytułu członkostwa we wspólnocie mieszkaniowej, z uprawnieniem do zaskarżania uchwał właścicieli lokali włącznie.

Uszkodzenie lub zniszczenie lokalu będącego przedmiotem odrębnej własności nie powoduje również żadnych zmian jeżeli chodzi o byt samej wspólnoty mieszkaniowej. W konsekwencji uznać należy, że strona pozwana, pomimo uszkodzenia lokali wskazanych w pozwie nadal, zgodnie z art. 6 u.w.l. może pozywać i być pozywana, a zatem ma zdolność sądową.

Wyrok Sądu Okręgowego w Krakowie z dnia 19.02.2014 roku sygn.akt C 1575/13

Reklama na elewacji tylko na podstawie precyzyjnej uchwały

Zajęcie elewacji budynku pod nośniki reklamowe, nie jest normalnym wykorzystywaniem ścian budynku, zgodnym z ich przeznaczeniem i to także wtedy, gdy reklama nie narusza konstrukcji nośnej ściany i nie wpływa w inny sposób na substancję obiektu.

Takie korzystanie z części wspólnych nieruchomości wymaga więc zgody wspólnoty mieszkaniowej. Uchwała w tym zakresie musi być jednak precyzyjna podmiotowo i przedmiotowo.

Precyzyjność uchwały niezbędna jest dla ustalenia zakresu, w jakim działać może zarząd i z drugiej strony uchwała nie może wywoływać żadnych wątpliwości interpretacyjnych – wynika z wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie.

W przedmiotowej sprawie właściciele lokali użytkowych wnieśli o uchylenie uchwały w sprawie wynajmu elewacji budynków na cele reklamowe.

W uchwale wspólnota postanowiła m.in.: przeznaczyć elewację budynku dla celów odpłatnego umieszczania reklam, klimatyzatorów i innych urządzeń przez podmioty gospodarcze i inne, ustalić cenę wynajmu na kwotę 50 zł/miesięcznie netto za każdy m² zajętej powierzchni, a w przypadku bezumownego korzystania z elewacji na kwotę 500% opłaty, upoważnić zarząd do zawarcia umów wynajmu.

Sąd Okręgowy wskazał, że zgodnie z art. 12 ust. 1 ustawy o własności lokali właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Przepis art 206 k.c. w zw. z art. 1 ust. 2 uwl stanowi, że każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, w jakim daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.

Nadto współwłaściciele mogą w umowie ustalić inny sposób korzystania z rzeczy wspólnej. W szczególności mogą dokonać podziału rzeczy do wspólnego posiadania, tj. wyodrębnić określone jej części do wyłącznego korzystania przez poszczególnych współwłaścicieli.

Możliwość korzystania z całej rzeczy jest uprawnieniem współwłaściciela przydanym mu przez ustawę i dopóki wykonuje to uprawnienie w ramach określonych w art. 206 k.c., pozostali współwłaściciele nie mogą domagać się wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy wspólnej.

Dopiero gdy jeden ze współwłaścicieli ma zamiar korzystać z rzeczy wspólnej w zakresie większym niż wynikający z treści art. 206 k.c., możliwe jest zawarcie stosownej umowy o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy wspólnej. Przepisy o współwłasności dopuszczają możliwość uregulowania relacji obligacyjnej pomiędzy jednym ze współwłaścicieli a pozostałymi (art. 205 k.c.).

Podobne uregulowanie zawiera art. 28 ustawy uwl. Oba te przepisy wskazują na możliwość stworzenia stosunku umownego pomiędzy wspólnotą a jej członkiem lub między współwłaścicielami a jednym z nich.

Nie jest zatem wykluczona umowa dotycząca wykorzystania elewacji wspólnej ściany zewnętrznej budynku na cele reklamowe przez jednego ze współwłaścicieli części wspólnych budynku, a zakres korzystania z rzeczy wspólnej nie musi odpowiadać udziałowi we własności.

O zakresie korzystania ze współwłasności decyduje bowiem tylko sposób, jaki w konkretnych okolicznościach da się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem przez innych współwłaścicieli. Jeżeli współwłaściciele reprezentowani przez wspólnotę godzą się na umieszczenie przez jednego z nich tablicy reklamowej na wspólnej ścianie budynku, to mogą kwestie z tym związane uregulować w umowie.

Przedmiotem tej umowy będzie przyznanie jednemu z właścicieli prawa wyłącznego korzystania z określonych fizycznych części budynku. Zdaniem Sądu Okręgowego, które to zdanie podważył później Sąd Apelacyjny ustalenie zasad korzystania z nieruchomości wspólnej pomiędzy wspólnotą a jej członkiem nie może natomiast odbywać się w drodze uchwały.

Ponadto Sąd Okręgowy wyraził pogląd, iż uchwała wspólnoty wyrażająca zgodę na dokonanie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, w tym także umowy, winna określać istotne podmiotowo i przedmiotowo postanowienia umowy oraz wskazywać osobę, z którą umowa ma zostać zawarta.

Brak tych elementów uniemożliwia właścicielom lokali ocenę, czy umowa taka będzie korzystna z punktu widzenia interesów wspólnoty, a ponadto pozbawia ich wpływu na to, z kim ostatecznie umowa zostanie zawarta i na jakich warunkach.

Zarząd Wspólnoty w takim wypadku mógłby zawrzeć umowę o dowolnej treści, nieakceptowanej przez członków Wspólnoty i narazić ich tym samym na negatywne konsekwencje. Uchwała powinna zawierać upoważnienie do zawarcia skonkretyzowanej umowy oraz określać główne postanowienia dotyczące jej treści, a tych warunków zaskarżona uchwała nie spełnia. W związku z tym sąd uchylił uchwałę wspólnoty mieszkaniowej. 

Wspólnota wniosła apelację od wyroku jednak Sąd Apelacyjny w Warszawie uznał, że apelacja nie zasługuje na uwzględnienie, aczkolwiek części jej zarzutów nie można odmówić słuszności.

Rację ma wspólnota iż zajęcie elewacji budynku pod nośniki reklamowe, nie jest normalnym wykorzystywaniem ścian budynku, zgodnym z ich typowym przeznaczeniem i to także wtedy, gdy reklama nie narusza konstrukcji nośnej ściany i nie wpływa w inny sposób na substancję obiektu.

Takie korzystanie z części wspólnych nieruchomości wykracza poza ramy wyznaczone dyspozycją przepisu art. 12.1 uwl, gdyż nie jest zgodne z normalnym przeznaczeniem nieruchomości wspólnej. Granice współkorzystania z nieruchomości wspólnej wyznacza przepis art. 12.1 uwl i właściciel lokalu, będący członkiem wspólnoty, ma takie prawo, o ile jest to zgodne z jej przeznaczeniem.

Działalność reklamowa członka wspólnoty, czy też innego podmiotu, nawet jeśli wiąże się z posiadanym w niej lokalem użytkowym, nie może być uznana za normalne przeznaczenie nieruchomości wspólnej – elewacji budynku.

Reklama pozostaje w ścisłym związku z prowadzoną działalnością komercyjną i jej podstawową funkcją jest skłonienie potencjalnych klientów do skorzystania z usług podmiotu reklamującego się, a więc nie sposób uznać, że służy ona wszystkim członkom wspólnoty, w tym też w aspekcie estetyki całego budynku. Nie w takim celu wywiesza się bowiem reklamę.

Tak więc korzystanie z elewacji budynku w zakresie, w jakim umieszcza się na niej reklamę komercyjną, przekracza zakres współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodne z jej przeznaczeniem. Konsekwencją powyższego jest stwierdzenie, iż takie zajęcie części wspólnych nieruchomości stanowi zmianę przeznaczenia nieruchomości wspólnej, co stanowi czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu, na dokonanie której wymagana jest zgoda właścicieli lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową.

Nie ma więc przeszkód, aby uzależnić w spornej uchwale możliwość zajęcia części wspólnej nieruchomości pod reklamę od zawarcia umowy najmu i uiszczenia stosownych opłat na rzecz wspólnoty. Powyższe wywody odnoszą się również do wykorzystania elewacji do umieszczania na nich klimatyzatorów.

Apelacja nie zasługuje jednak na uwzględnienie ze względu na słuszne stanowisko Sądu Okręgowego, iż uchwała musi być precyzyjna podmiotowo i przedmiotowo, a sporna uchwała wymogu tego nie spełnia.

Precyzyjność uchwały niezbędna jest dla ustalenia zakresu, w jakim z mocy uchwały, a więc woli członków wspólnoty, działać może Zarząd i z drugiej strony patrząc uchwała nie może wywoływać żadnych wątpliwości, interpretacyjnych, w szczególności w sytuacji, gdy jej konsekwencją jest obciążenie finansowe zawierającego umowę o korzystanie z elewacji budynku.

W sensie podmiotowym elewacja ma być udostępniona „podmiotom gospodarczym i innym” bez sprecyzowania, o kogo chodzi. Uchwała nie jest również precyzyjna w sensie przedmiotowym, gdy w treści § 1 zezwala na odpłatne umieszczanie na elewacji budynku reklamy, klimatyzatorów i innych urządzeń, nie precyzując zakresu pojęcia innych urządzeń.

Nie wiadomo więc, czy tym innym urządzeniem jest np. antena telewizyjna, montowana dla potrzeby korzystania z lokalu mieszkalnego, uchwyt na flagę czy doniczkę z kwiatami.

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 13.05.2014 roku sygn. akt VI ACa 1420/13

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!