Co nowego w Orzecznictwie? Odpowiedzialność za najemcę lokalu | Pełnomocnictwo do głosowania

Odpowiedzialność za najemcę lokalu

Za szkodę wyrządzoną w nieruchomości wspólnej odpowiada ten, kto ja wyrządził. Zatem nie można właściciela lokalu obciążyć odpowiedzialnością za szkody wyrządzone przez jego najemcę – wynika z wyroku Sądu Okręgowego we Wrocławiu.

W przedmiotowej sprawie gmina jako właściciel lokali we wspólnocie mieszkaniowej wniosła o uchylenie uchwały w sprawie regulaminu porządku domowego, w którym postanowiono obciążyć właścicieli lokali kosztami strat wynikłych z czynów niedozwolonych w części wspólnych budynku.

W ocenie gminy zaskarżona uchwała narusza jej interes prawny, obciążając odpowiedzialnością materialną za szkodę mogącą powstać w przyszłości a spowodowaną przez osoby, za które nie ponosi odpowiedzialności. Sąd uznał, że powództwo zasługuje na uwzględnienie.

Zapis mówiący o odpowiedzialności właściciela lokalu za straty wynikłe z czynów niedozwolonych dokonanych przez jego najemców jest sprzeczny z art. 415 k.c. Przepis ten stanowi bowiem, że kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia. Cytowana norma prawa określa podstawową zasadę odpowiedzialności za szkodę wynikłą z czynu niedozwolonego.

Wprowadzony w regulaminie zapis jest niezgodny z powyższą normą prawną. Wskazuje bowiem na uprawnienie wspólnoty mieszkaniowej do dochodzenia odszkodowania od osoby, która szkody nie wyrządziła.

Abstrahując do prawnej skuteczności zapisu regulaminu, należy z całą mocą stwierdzić, iż wspólnota mieszkaniowa nie może stanowić prawa obowiązującego na nieruchomości wspólnej sprzecznego z powszechnie obowiązującym porządkiem prawnym.

Konieczność zwrócenia uwagi właściciela na to komu wynajmuje lokal mieszkalny stanowi niedopuszczalną ingerencję wspólnoty mieszkaniowej w prawo własności.

Sąd Apelacyjny w Szczecinie w wyroku z dnia 29 listopada 2012 r. w sprawie I A Ca 645/12 stwierdził, że właściciele lokali nie mogą podejmować żadnych uchwał, które ingerowałyby w prawa odrębnej własności lokali. Taki zaś charakter mają postanowienia uchwalonego przez właścicieli regulaminu porządku domowego dotyczące odpowiedzialności właściciela lokalu za zachowanie osób korzystających z lokalu za jego wiedzą, odpowiedzialności właściciela lokalu za przestrzeganie przez takie osoby regulaminu i jego obowiązku zapoznania tych osób z regulaminem.

Sąd nie podzielił natomiast stanowiska gminy dotyczącego konieczności uchylenia uchwały z uwagi na nie objęcie jej porządkiem obrad. W orzecznictwie utrwalone jest stanowisko, iż zarzuty formalne mogą stanowić podstawę uchylenia uchwały tylko wtedy, gdy wadliwość postępowania miała lub mogła mieć wpływ na treść uchwały.

Uchwała nie była objęta porządkiem zebrania jednakże na zebraniu obecna była większość właścicieli lokali, którzy podjęli decyzję o poszerzeniu porządku zebrania o przedmiotową uchwałę. Strona powodowa nie wykazała natomiast, aby okoliczność nie posiadania przez nią wiedzy o zamiarze podjęcia uchwały mogła mieć wpływ na treść uchwały.

Wyrok Sądu Okręgowego we Wrocławiu z dnia 05.08.2014 roku sygn.akt I C 445/14

Pełnomocnictwo do głosowania

Czynnościami przekraczającymi zwykły zarząd są wszystkie te czynności, z którymi wiąże się obciążenie właścicieli lokali kosztami zarządu nieruchomością wspólną.

Jeśli zatem uchwała dotyczyła obciążenia właścicieli lokali dodatkowymi kosztami, to pełnomocnik powinien legitymować się pełnomocnictwem rodzajowym. Pełnomocnictwo rodzajowe powinno zaś określać rodzaj czynności prawnej objętej umocowaniem – wynika z wyroku Sądu Okręgowego we Wrocławiu.

W przedmiotowej sprawie gmina jako właściciel lokali we wspólnocie mieszkaniowej wniosła o uchylenie uchwały, a sąd uznał, że uchwała nie została podjęta. Sąd ustalił, że za jednego z właścicieli głosował pełnomocnik, a siła jego głosu była kluczowa – decydowała o podjęciu lub nie uchwały. Tymczasem zdaniem sądu pełnomocnik ten nie był właściwie umocowany.

Oddanie głosu przy podejmowaniu uchwały jest jednostronną czynnością prawną, która może być dokonana przez pełnomocnika. Skoro ustawa o własności lokali nie reguluje kwestii pełnomocnictwa, a zatem z mocy jej art. 1 ust. 2 w tym zakresie znajdują zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego.

Zgodnie zaś z art. 98 kc pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu, natomiast do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

 Zdaniem Sądu przedłożone pełnomocnictwo jest pełnomocnictwem ogólnym, upoważniającym do czynności zwykłego zarządu lokalem mieszkalnym. Zdaniem Sądu wykładnia przepisu art. 22 ust. 3 ustawy o własności lokali pozwala na uznanie za czynności przekraczające zwykły zarząd wszystkie te czynności, z którymi wiąże się obciążenie właścicieli lokali kosztami zarządu nieruchomością wspólną, tej materii dotyczą bowiem przedmiotowe uchwały.

Należy zatem przyjąć, że głosowanie nad uchwałami, które określają zakres zobowiązań właścicieli lokali, należy do tych czynności, które przekraczają zarząd nieruchomością wspólną.

Jeśli zatem uchwała dotyczyła obciążenia właścicieli lokali dodatkowymi kosztami, to pełnomocnik powinien legitymować się pełnomocnictwem rodzajowym, a takim nie było posiadane przez niego pełnomocnictwo. Obejmowało ono bowiem umocowanie do reprezentowania we wszelkich sprawach związanych z treścią tego pełnomocnictwa.

Pełnomocnictwo rodzajowe powinno zaś określać rodzaj czynności prawnej objętej umocowaniem. Ponieważ takie pełnomocnictwo nie zostało udzielone głos oddany w imieniu właścicielki uznać należało za nieważny, a prawidłowo oddane głosy właścicieli lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową nie wystarczyły, aby podjąć uchwałę. Wobec powyższego Sąd uznał, że zaskarżona uchwała nie została podjęta.

Wyrok Sądu Okręgowego we Wrocławiu z dnia 11.09.2014 roku sygn.akt I C 2154/13

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!