Odpowiedzialność cywilna i karna zarządcy

Przepisy prawa nakładają wprost obowiązki na zarządcę danej nieruchomości.

Na przykład art. 62 prawa budowlanego obowiązkiem przeprowadzania kontroli okresowej obciąża „właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego”, podobnie jak obowiązkiem przechowywania dokumentacji (art. 63). Mamy więc w przepisie formułę alternatywy nierozłącznej „lub”, co wskazywałoby na to, że nie wyłącza się ani odpowiedzialności właściciela, ani zarządcy. Jednak, zgodnie z art. 429 kodeksu cywilnego, „kto powierza wykonanie czynności drugiemu, ten jest odpowiedzialny za szkodę wyrządzoną przez sprawcę przy wykonywaniu jej, chyba że nie ponosi winy w wyborze albo że wykonanie czynności powierzył osobie, przedsiębiorstwu lub zakładowi, które w zakresie swej działalności zawodowej trudnią się wykonywaniem takich czynności”.

Zarządcy nieruchomości należą właśnie do takich profesjonalistów i dlatego w świetle art. 62 i 63 prawa budowlanego, odczytywanych łącznie z art. 429 kodeksu cywilnego, to oni, a nie właściciel, który powierzył im kontrolę stanu technicznego, odpowiadają za szkodę. Podobnie będzie w przypadku innych przepisów, które nakładają na zarządcę danej nieruchomości określone zobowiązania.

Zarządca nieruchomości może ponosić odpowiedzialność cywilną lub karną.

• Odpowiedzialność cywilna powstaje w wyniku wyrządzenia szkody (to tzw. odpowiedzialność deliktowa), ale również z tytułu niewykonania lub niewłaściwego wykonania umowy (tzw. odpowiedzialność kontraktowa).
• Odpowiedzialność deliktowa występuje wówczas, gdy wskutek czynu zabronionego powstało zdarzenie skutkujące powstaniem szkody osobowej, bądź materialnej.
• Odpowiedzialność kontraktowa wynika z umowy pomiędzy zarządcą nieruchomości a jej właścicielem.

O ile właściciel ponosi głównie odpowiedzialność deliktową, ponieważ zdarzenia powstają przede wszystkim wskutek zaniedbań czy zaniechań wykonania czynności nakazanych przez przepisy, o tyle w przypadku zarządcy oba rodzaje odpowiedzialności nakładają się na siebie, gdyż to on przejmuje na siebie obowiązki wynikające z przepisów na podstawie umowy o zarządzanie.

Zgodnie z art. 355 kodeksu cywilnego dłużnik obowiązany jest do staranności ogólnie wymaganej w stosunkach danego rodzaju (należyta staranność).

Należytą staranność dłużnika w zakresie prowadzonej przez niego działalności gospodarczej określa się przy uwzględnieniu zawodowego charakteru tej działalności.

W przypadku zarządzania nieruchomościami ta staranność traktowana jest w sposób szczególny. Odpowiedzialność zarządcy za wykonanie zobowiązania wobec właścicieli nieruchomości będzie zaostrzona, gdyż z powodu zawodowego charakteru działalności, którą prowadzi zarządca, ustawodawca wymaga od niego szczególnej staranności (wyrok SN z 5 lutego 2002 r. sygn. akt II CKN 894/99).

Odpowiedzialność cywilna zarządcy z tytułu wykonywania czynności zawodowej wynika z kilku różnych dziedzin jego aktywności:

• uzasadnionego inwestowania w nieruchomość,
• zapewnienia nieruchomości właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej,
• utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym,
• zapewnienia bezpieczeństwa użytkowania.

W procesie profesjonalnego zarządzania, zgodnego ze standardami zawodowymi, każda inwestycja powinna być uzasadniona, czyli taka, którą można umotywować obiektywnymi przesłankami umotywować. Taką przesłanką może być np. wskaźnik ekonomiczny. Jednak nawet kontrowersyjne działanie może zostać uznane za właściwe wykonanie zobowiązania, jeśli właściciel zostanie rzetelnie poinformowany o stanie sprawy, stopniu ryzyka, możliwych konsekwencjach i szansach powodzenia.

Z kolei właściwa gospodarka to taka, która w sposób zgodny z przepisami księguje wszystkie wpływy i wydatki, odprowadza należne podatki i składa wymagane przepisami prawa deklaracje.

W pojęciu tym mieści się także staranność w regulowaniu zobowiązań i ściąganiu należności, a brak szybkiego dochodzenia należności może zostać uznany za niewłaściwą gospodarkę finansową. W grę wchodzi również utrzymanie płynności finansowej, czyli co najmniej uzyskanie bilansu wpływów i zobowiązań finansowych. Właściwa w tym rozumieniu jest taka gospodarka, która nie prowadzi do powstawania zadłużenia nieruchomości i wykonywana jest w ramach ustalonego budżetu.

Utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym to z kolei zadanie, którego często nie da się zrealizować wskutek normalnego zużycia niektórych elementów, a działania inwestycyjne są niewystarczające. Należy jednak zwrócić uwagę, że ustawa zobowiązuje nie do utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym, a jedynie do podejmowania czynności, które mają doprowadzić do tego celu. Badany powinien być zatem nie sam skutek, a tylko to, czy przedsięwzięte działania mogły do niego prowadzić.

Na przykład zarządca zwolni się z odpowiedzialności, gdy przedstawi właścicielom do zatwierdzenia kosztorys i zakres niezbędnych prac remontowych oraz możliwości ich sfinansowania. Fakt, że właściciele nie podejmą uchwały, więc remont nie zostanie wykonany, nie obciąży zarządcy odpowiedzialnością za zły stan budynku i jego konsekwencje.

W związku z odpowiedzialnością cywilną ustawodawca nałożył na zarządcę obowiązek posiadania obowiązkowego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności zawodowych.

Jeżeli zarządca nieruchomości wykonuje czynności przy pomocy innych osób, działających pod jego nadzorem, podlega on również ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone działaniem tych osób. Zatem każda osoba wykonująca zawód zarządcy musi mieć ubezpieczenie OC i to nie później niż od dnia poprzedzającego dzień rozpoczęcia czynności zawodowych.

Warunki tego ubezpieczenia precyzuje rozporządzenie Ministra Finansów w sprawie obowiązkowego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej zarządcy nieruchomości. Ubezpieczenie obejmuje szkody wyrządzone w następstwie działania ubezpieczonego w zawiązku z wykonywaniem czynności związanej z zarządzaniem nieruchomościami.

Polisa oprócz zarządcy obejmuje także osoby działające pod jego nadzorem. Nie muszą one być pracownikami zarządcy, mogą być zatrudniane na przykład podstawie umów zlecenia. Warto bowiem zwrócić uwagę, że zarządca może prowadzić działalność gospodarczą, być pracownikiem oraz mieć udziały w spółce prowadzącej działalność związaną z zarządzaniem.

Obowiązek zawarcia umowy ubezpieczenia dotyczy zarządców, obojętnie w jakiej formie świadczą oni usługi zarządcy nieruchomości. Zatem zarządca świadczący usługi w formie jednoosobowej działalności gospodarczej jako pracownik przedsiębiorcy, niezależnie od tytułu prawnego świadczenia tej pracy (umowa o pracę, o dzieło, zlecenia), podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej.

Jeśli przedsiębiorca nie jest zarządcą i zatrudnia zarządcę, to wówczas zasadą jest ubezpieczenie zarządcy zatrudnionego przez przedsiębiorcę, a przedsiębiorcy na zasadach ubezpieczenia dobrowolnego, a nie odwrotnie. Ubezpieczenie przedsiębiorcy nie powoduje bowiem zwolnienia z ubezpieczenia zarządców, których zatrudnia, bo to na nich przepisy nakładają obowiązek ubezpieczenia.

Początkowo art.186 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami przewidywał, że obowiązkowe ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej dotyczy także przedsiębiorców.

W wyniku nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami (DzU z 2009 r. nr 161, poz. 1279) od 9 kwietnia 2010 roku jej art.186 ust. 3 został zmieniony w ten sposób, że wykreślono, iż ma on zastosowanie także do przedsiębiorców świadczących usługi z zakresu zarządzania nieruchomościami. Od tej nowelizacji zatem ubezpieczenie przedsiębiorców zatrudniających zarządców ma charakter nieobowiązkowy.

Zarządca może również ponosić odpowiedzialność karną. Z odpowiedzialnością tą będziemy mieć do czynienia wówczas gdy działania lub zaniechania zarządcy wyczerpują znamiona czynu zabronionego.

Jednym z przypadków odpowiedzialności karnej zarządców nieruchomości związanych z wykonywanymi czynnościami jest przestępstwo określone w art. 276 kodeksu karnego. Zgodnie z tym przepisem, „kto niszczy, uszkadza, czyni bezużytecznym, ukrywa lub usuwa dokument, którym nie ma prawa wyłącznie rozporządzać, podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do lat dwóch”. To wspólnota mieszkaniowa jest właścicielem dokumentacji. To, gdzie spoczywają jej dokumenty, reguluje umowa między zarządcą a wspólnotą. Równie dobrze dokumentacja może znajdować się w lokalu zarządu wspólnoty, a kserokopie poszczególnych dokumentów mogą być wydawane zarządcy przez zarząd wedle potrzeb.

W związku z tym, że większość wspólnot mieszkaniowych nie dysponuje biurami, dokumentacja przechodzi z rąk do rąk między kolejnymi zarządcami nieruchomości. Jednak fakt, że zostaje do dyspozycji zarządcy, który ją przechowuje, nie oznacza, że nabywa on do niej prawa, nawet jeżeli to on ją opracowuje. Dokumentacja ta jest własnością wspólnoty mieszkaniowej, w której imieniu działa zarządca. Powinien ją przekazać zarządowi lub kolejnemu zarządcy niezwłocznie po rozwiązaniu z nim umowy. W innym wypadku popełnia przestępstwo z art. 276 kodeksu karnego.

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!