Kiedy taras/balkon jest częścią nieruchomości wspólnej?

W sprawie rozpoznanej przez WSA w Gdańsku w wyroku z dnia 5 stycznia 2021 r. powiatowy inspektor nadzoru budowlanego (dalej: PINB) prowadził postępowanie w sprawie realizacji ogrodu zimowego (oranżerii) o powierzchni 14 m2 na tarasie przylegającym do elewacji południowej budynku. Organ ustalił, że nad halą garażową budynku, poza obrysem bryły głównej, znajduje się taras, którego użytkownikiem jest właścicielka mieszkania X. W dacie kupna mieszkania ogród zimowy na tarasie już istniał, zatem został wykonany przez poprzedniego właściciela. Zdaniem organu, wykonanie ogrodu zimowego wymagało dokonania zgłoszenia, czego inwestor nie zrobił, zatem budowa stanowi samowolę.

PINB o legalizacji ogrodu zimowego

Prowadząc postępowanie w trybie legalizacji, PINB nałożył na wspólnotę mieszkaniową, jako właściciela budynku (w tym tarasu) obowiązek przedłożenia:

• zaświadczenia prezydenta miasta o zgodności obiektu z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;
• oświadczenia, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
• dwóch egzemplarzy dokumentacji (sporządzonej przez osobę uprawnioną), zawierającej: rysunki obiektu, opis określający zakres i sposób wykonania robót budowlanych wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi, projekt zagospodarowania działki.

Dobierz odpowiednie zadaszenia balkonów >>

Wspólnota mieszkaniowa złożyła odwołanie od decyzji. Wojewódzki inspektor nadzoru budowlanego utrzymał w mocy decyzję organu pierwszej instancji. W uzasadnieniu organ odwoławczy zaakceptował ustalenia PINB co do tego, że wykonanie oranżerii wymagało zgłoszenia, czego inwestor nie dokonał, co uzasadniało prowadzenie postępowania w trybie art. 49b PB.

Z aktu notarialnego wynika, że pani X kupiła mieszkanie bez przynależnego tarasu. Zatem taras, na którym znajduje się ogród, został wybudowany na części wspólnej. Skoro więc nie ma możliwości nałożenia obowiązków na inwestora, ich adresatem jest właściciel budynku, czyli wspólnota.

Kto może być adresatem żądań nadzoru budowlanego?

W skardze do WSA w Gdańsku wspólnota mieszkaniowa podkreśliła, że tarasu, który służy wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych jego właściciela, nie można kwalifikować jako części budynku, stanowiącej nieruchomość wspólną. Do tarasu jest dostęp tylko z jednego z mieszkań. Dlatego w ocenie wspólnoty sprzeczne z prawem i niewłaściwe jest żądanie od wspólnoty przeprowadzenia procedury legalizacyjnej dla wykonanego przez poprzedniego właściciela mieszkania ogrodu zimowego na tym tarasie, a także ponoszenia przez wspólnotę kosztów opracowania dokumentacji technicznej oraz opłaty legalizacyjnej.

WSA w Gdańsku uchylił postanowienia organów nadzoru budowlanego obu instancji. W uzasadnieniu wyroku podkreślił, że w stanie prawnym obowiązującym przed dniem nabycia przez aktualną właścicielkę lokalu, zgodnie z art. 29 ust. 1 pkt 2 PB, pozwolenia na budowę nie wymagały wolnostojące parterowe budynki gospodarcze, wiaty i altany oraz przydomowe oranżerie o powierzchni zabudowy do 25 m2, przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m2 powierzchni działki. Budowa taka, na mocy art. 30 ust. 1 pkt 1 ustawy, wymagała zgłoszenia właściwemu organowi administracji architektoniczno-budowlanej. Jak ustalono, zgłoszenie takie nie zostało złożone, zatem przedmiotowa budowa stanowiła samowolę budowlaną, której legalizacja przebiega w oparciu o art. 49b PB.

Kwestią sporną jest to, kto powinien zostać adresatem obowiązków wynikających z postanowienia organu pierwszej instancji. W ocenie sądu ustalenia organów w tej kwestii są nieprawidłowe.

Twierdzenie, że oranżeria została wykonana na tarasie stanowiącym część wspólną budynku oparto na treści aktu notarialnego sprzedaży mieszkania, z którego można wyjść bezpośrednio zarówno do oranżerii, jak i na taras. Akt ten nie wymienia jako przynależności lokalu tarasu, zatem zarówno taras, jak i zbudowana na nim oranżeria są częściami wspólnymi, a więc to wspólnota mieszkaniowa ma obowiązek legalizacji.

Sąd podkreślił, że nie wszystkie pomieszczenia pomocnicze muszą być ujęte w akcie notarialnym, przede wszystkim, jeżeli nie są liczone do powierzchni użytkowej lokalu, a balkon czy taras do takiej powierzchni nie są wliczane. Istotne jest natomiast, czy takie pomieszczenia są ujęte w szkicach lokalu oraz kto i jaki ma do nich dostęp. Z przedłożonej przez wspólnotę dokumentacji w postaci „Powykonawczej inwentaryzacji architektonicznej lokalu” wynika wprost, że użytkownikiem tarasu i oranżerii jest wyłącznie właściciel mieszkania.

Sąd powołał się na uchwałę Sądu Najwyższego z 7 marca 2008 r. (sygn. akt III CZP 19/08), który orzekł, że elementy wewnętrzne balkonu czy tarasu, takie jak podłoga, balustrada, ściany boczne i sufit stanowią część składową lokalu. Z kolei elementy architektonicznej konstrukcji balkonu (tarasu) trwale połączone z bryłą budynku i usytuowane na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez osoby zamieszkałe w lokalu uznaje się za stanowiące nieruchomość wspólną.

W omawianej sprawie dostęp do tarasu możliwy jest tylko z jednego lokalu, taras służy wyłącznie właścicielowi tego lokalu zatem wybudowany na tym tarasie obiekt oranżerii (ogród zimowy) nie stanowi części wspólnej budynku. Wobec tego, w świetle art. 52 w związku z art. 49b PB podmiotem, na który należało nałożyć obowiązki związane z legalizacją samowoli była właścicielka mieszkania.

Wyrok WSA w Gdańsku z dnia 5.01.2021 r. (sygn. akt II SA/Gd 530/20)