Zmiana sposobu użytkowania obiektu

W sprawie rozpoznanej przez WSA w Białymstoku 28 września 2021 r. (sygn. akt II SA/Bk 537/21) powiatowy inspektor nadzoru budowlanego nakazał w decyzji współwłaścicielom nieruchomości przywrócenie do stanu poprzedniego (tj. do ostatniej legalnej funkcji) pomieszczenia, położonego w piwnicy budynku i zaniechanie użytkowania piwnicy jako klubu nocnego, usunięcie wyposażenia służącego do prowadzenia tej działalności oraz usunięcie zewnętrznych, umieszczonych na budynku oznaczeń klubu.

Dostęp do klubu nocnego odbywa się wejściem z zewnątrz budynku i schodami wewnętrznymi, prowadzącymi bezpośrednio do pomieszczenia klubu, wyposażonego w miejsca siedzące dla klientów, bufet oraz sprzęt nagłaśniający.

W zasobach Departamentu Architektury Urzędu Miejskiego brak było dokumentacji urzędowej, mogącej świadczyć o legalnych zmianach sposobu użytkowania pomieszczeń po 1999 r.

To samowola budowlana

Współwłaściciele piwnicy argumentowali, że klub nocny zastali po poprzednim właścicielu nieruchomości, jej użytkowanie nie uległo zmianie od lat 80-tych, a przeprowadzane remonty (m.in. instalacji wentylacyjnej i wod.-kan.) nie wymagały uzyskania pozwoleń. PINB uznał, że doszło do samowolnej zmiany sposobu użytkowania pomieszczeń, ponieważ obecny rodzaj działalności wymaga spełnienia innych warunków w zakresie bezpieczeństwa pożarowego, pracy, zdrowia, higieniczno-sanitarnych, o których mowa w art. 71 ust. 1 ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane¹, stanowi zmianę sposobu użytkowania w rozumieniu art. 71 ust. 1 pkt 2 PB i wymaga zgłoszenia przed dokonaniem takiej zmiany.

Jednocześnie organ nadzoru budowlanego poinformował właścicieli piwnicy, że w razie braku wykonania ww. obowiązków albo dalszego użytkowania części obiektu, pomimo jego wstrzymania nakazane zostanie przywrócenie poprzedniego sposobu użytkowania w oparciu o art. 71a ust. 4 PB. Żądane dokumenty nie zostały przedłożone przez inwestorów w terminie. W konsekwencji organ nakazał właścicielom piwnicy przywrócenie jej do stanu poprzedniego.

WINB utrzymał w mocy decyzję powiatowego inspektora w sprawie samowolnej zmiany sposobu użytkowania piwnicy budynku, z przeznaczeniem na lokal usługowy – klub nocny.

Właściciele złożyli skargę, w której zarzucili organowi nadzoru budowlanego, że nie ustalił jaki jest ostatni legalny sposób użytkowania spornego pomieszczenia, czy i kiedy nastąpiła zmiana sposobu użytkowania, przez kogo. Właściciele podkreślili, że niemożliwe było nakazanie przywrócenia pomieszczenia do stanu poprzedniego. Skarżący zakwestionowali też żądanie przez organ nadzoru budowlanego dokumentów, gdy w piwnicy nie podjęto działalności zmieniającej warunki bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska, bądź wielkość lub układ obciążeń.

WSA: zmiana sposobu użytkowania wymaga zgody

WSA w Białymstoku oddalił skargę. Sąd uznał za słuszną decyzję organów nadzoru budowlanego, nakładającą na skarżących obowiązek przywrócenia do stanu poprzedniego pomieszczenia położonego w piwnicy budynku, użytkowanego jako klub nocny, poprzez usunięcie wyposażenia, służącego prowadzeniu przedmiotowej działalności oraz usunięcie zewnętrznych, umieszczonych na budynku oznaczeń klubu. Zebrany materiał dowodowy wskazuje, że organy nadzoru budowlanego słusznie zastosowały art. 71 ust. 1 pkt 2 PB, który stanowi, że przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części rozumie się w szczególności podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkości lub układ obciążeń.

WSA zgodził się z poglądem wyrażonym przez Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 15 marca 2012 r. (sygn. akt II OSK 2549/10), że użytkowanie obiektu na cele rozrywkowe, a takim jest niewątpliwie klub nocny, w sposób oczywisty wpływa na warunki w zakresie emisji hałasu i drgań oraz układu obciążeń, a więc kształtuje warunki higieniczno-sanitarne i ochrony środowiska, może również naruszać prawnie chronione interesy właścicieli nieruchomości sąsiednich. Powyższe oznacza, że zmiana tych warunków jest traktowana jak zmiana sposobu użytkowania.

Zdaniem sądu, żadna z późniejszych okresowych funkcji pomieszczenia piwnicznego nie była legalna. Klub nocny nie jest obiektem gastronomiczno-handlowym, a taki sposób użytkowania dotyczył okresu przez nabyciem nieruchomości przez skarżących w 1994 r. To skarżący powinni dysponować dokumentacją dotyczącą co najmniej zmiany sposobu użytkowania od 2013 r., a taka dokumentacja nie została przedłożona.

Sąd nie zgodził się również ze skarżącymi, że postępowanie powinno się toczyć z udziałem zarządcy lokalu – spółki, która jako najemca ma umocowanie do dysponowania lokalem. Zgodnie z wyrażoną w Rozdziale 6 PB ogólną zasadą, właściciel nieruchomości lub zarządca odpowiadają za samowolną zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części.

Dalej: zgodnie z art. 61 pkt 1 PB właściciele lub zarządcy obiektu budowlanego mają obowiązek utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2, a przede wszystkim zgodnie z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska. W konsekwencji na tych też podmiotach ciąży obowiązek poniesienia skutków samowolnej zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego. Jednocześnie w orzecznictwie zwraca się uwagę, że niezależnie od tego, kto dokona samowolnej zmiany sposobu użytkowania obiektu, odpowiedzialność za takie działanie ponosi właściciel lub zarządca obiektu. Dlatego stroną postępowania, a jednocześnie adresatem rozstrzygnięć podejmowanych na podstawie art. 71a ust. 1 i 4 PB jest jedynie właściciel, ewentualnie zarządca obiektu budowlanego, natomiast nie przyznaje się statusu strony najemcy obiektu, będącego przedmiotem takich spraw.

Wyrok Wojewódzkiego Sądu 
Administracyjnego w Białymstoku
z dnia 28 września 2021 r.
(sygn. akt II SA/Bk 537/21)

¹ t.j. DzU z 2021 r., poz. 2351, z późn. zm.