Przejście obowiązku wykonania nakazu rozbiórki na nabywcę nieruchomości

W sprawie rozpoznanej przez Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 1 września 2022 r. (sygn. akt II OSK 2061/19) powiatowy inspektor nadzoru budowlanego (dalej: PINB) nałożył na inwestora obowiązek sporządzenia i przedstawienia w terminie do 15 listopada 2015 r. projektu budowlanego zamiennego dotyczącego budowy budynku inwentarskiego w sposób istotnie odbiegający od ustaleń i warunków określonych w pozwoleniu na budowę.

PINB nakazał rozbiórkę

W dniu 27 kwietnia 2017 r. inwestor poinformował PINB, że 8 grudnia 2016 r. przekazał gospodarstwo rolne synowi. PINB bezskutecznie wzywał syna inwestora do przedłożenia projektu budowlanego zamiennego, dotyczącego budowy budynku inwentarskiego, w terminie 30 dni od daty otrzymania pism. Jednocześnie PINB informował, że brak realizacji obowiązku spowoduje wszczęcie procedury doprowadzenia do zgodności z prawem z art. 51 ust. 5 Prawa budowlanego. Syn inwestora w pismach podkreślił, że nie był inwestorem inwestycji, PINB nakazał mu niezwłocznie rozebrać budynek inwentarski we własnym zakresie i na własny koszt i uporządkować teren po rozbiórce.

PINB stwierdził, że w wyniku przekazania w toku postępowania prawa własności nieruchomości przez inwestorów na rzecz syna, z mocy prawa wstąpił do sprawy w charakterze strony, mając taki sam interes prawny w uczestnictwie w sprawie jak, jego poprzednik prawny.

Odwołanie od decyzji PINB

W odwołaniu od decyzji PINB, właściciel nieruchomości stwierdził, że nie zgadza się na dokonanie i poniesienie kosztów rozbiórki budynku, który w jego ocenie, został wybudowany zgodnie z pozwoleniem na budowę i projektem. Dodał, że nie uczestniczył w postępowaniu poprzedzającym wydanie kwestionowanej decyzji.

Wojewódzki inspektor nadzoru budowlanego wezwał go do przedłożenia projektu budowlanego zamiennego, uwzględniającego zmiany, wynikające z dotychczas wykonanych robót budowlanych, w terminie 14 dni od dnia otrzymania pisma wraz z pouczeniem, że niedostarczenie projektu będzie skutkowało utrzymaniem w mocy nakazu rozbiórki.

Sprawa ze skargi właściciela działki trafiła do rozpoznania do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie, który oddalił skargę. W uzasadnieniu wyroku sąd podkreślił, że inwestorzy wybudowali budynek inwentarski w sposób istotnie odbiegający od ustaleń i warunków określonych w pozwoleniu na budowę. Wobec niewykonania przez skarżącego obowiązków nałożonych postanowieniem, prawidłowo zastosowano art. 51 ust. 4 Prawa budowlanego i orzeczono nakaz rozbiórki budynku. Zgodnie z art. 52 Prawa budowlanego inwestor, właściciel lub zarządca obiektu budowlanego ma obowiązek na swój koszt dokonać czynności nakazanych w decyzji doprowadzenia do zgodności z prawem. Nakaz rozbiórki może być skierowany do inwestora, właściciela i zarządcy nieruchomości, zaś kryterium wyboru adresata decyzji spośród tych trzech podmiotów jest posiadanie tytułu prawnego umożliwiającego wykonanie decyzji.

Kto jest inwestorem samowoli budowlanej? 

Jeżeli ustalono inwestora samowoli budowlanej, który jest w posiadaniu nieruchomości, to jego należy brać go pod uwagę w pierwszej kolejności i to właśnie na niego należy nałożyć obowiązek rozbiórki, natomiast skierowanie nakazu rozbiórki do inwestora, który w dacie orzekania nie posiada uprawnień do władania obiektem budowlanym nie pozwoli na wykonanie nakazu. Inwestor nielegalnego obiektu może zostać określony jako adresat decyzji nakazującej rozbiórkę – co do zasady – tylko wtedy, jeżeli w momencie orzekania przez organy nadzoru budowlanego posiada prawo dysponowania nieruchomością na cele budowlane lub jest jej właścicielem. Jeżeli więc inwestor po dokonaniu samowoli budowlanej utracił tytuł prawny, umożliwiający wykonanie decyzji rozbiórkowej, albo jeżeli dane inwestora samowoli nie mogą zostać ustalone, to – zgodnie z ustawową kolejnością określania podmiotów zobowiązanych do usuwania skutków samowoli budowlanych – właściwe organy mają obowiązek obciążenia obowiązkiem wykonania nakazu rozbiórki aktualnego właściciela nieruchomości, na której posadowiony jest nielegalny obiekt budowlany lub jego część.

Sąd wskazał, że do wykonywania robót budowlanych – w tym rozbiórki obiektu – niezbędne jest prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Organ nadzoru budowlanego powinien wydać decyzję o sporządzenia projektu zamiennego i uczynić odpowiedzialnym ten podmiot, który w chwili wydania decyzji posiada prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Skarga kasacyjna do NSA

Właściciel działki złożył skargę kasacyjną do Naczelnego Sądu Administracyjnego, który stwierdził, że następcy prawni inwestora, uzyskując prawo własności nieruchomości, wchodzą w prawa i obowiązki wiążące się z tą nieruchomością. Wszelkie rozstrzygnięcia, w tym decyzje zmierzające do usunięcia skutków naruszeń Prawa budowlanego powinny być kierowane do następców prawnych. W omawianej sprawie skarżący uzyskał tytuł prawny do nieruchomości, a więc także do spornego obiektu budowlanego, w trakcie postępowania odwoławczego w sprawie, w której została wydana przez PINB decyzja na podstawie art. 51 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego. Decyzją tą nałożono obowiązek sporządzenia i przedstawienia projektu budowlanego zamiennego dotyczącego budowy budynku inwentarskiego na poprzedników prawnych, rodziców skarżącego, a do przejścia prawa własności doszło na mocy umowy darowizny. W konsekwencji skarżący, jako następca prawny, z mocy prawa wstąpił w miejsce dotychczasowej strony. Następca prawny wstępuje do postępowania na miejsce dotychczasowej strony w takim stadium, w jakim postępowanie to znajduje się w chwili jego zgłoszenia, co oznacza, że wszystkie czynności procesowe dokonane przed zaistnieniem następstwa przez poprzednika prawnego pozostają ważne (wiążące) i nie muszą być powtarzane.

Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 1 września 2022 r. (sygn. akt II OSK 2061/19)