Zaświadczenie o samodzielności lokalu

W sprawie rozpoznanej przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w wyroku z 19 lipca 2022 r. (sygn. II SA/Rz 279/2022), skarżący złożył wniosek o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu mieszkalnego znajdującego się na II piętrze w kamienicy. Do wniosku dołączył rzut kondygnacji budynku z oznaczonym kolorem pomarańczowym ze wskazanym wyżej lokalem mieszkalnym, opinię rzeczoznawcy, dokumenty potwierdzające kompetencje rzeczoznawcy, zaświadczenie o jego zameldowaniu w kamienicy.

Prezydent miasta, na podstawie art. 219 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (dalej: KPA) i art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. DzU z 2021 r., poz. 1048; dalej: UWL), odmówił wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu. W uzasadnieniu postanowienia prezydent miasta podkreślił, że zgodnie z wypisem z rejestru gruntów jedynym właścicielem działki i budynku jest gmina miasto. W wypisie widnieje również informacja, że podstawowa funkcja budynku to funkcja biurowa.

Prezydent wyjaśnił, że w ustawie o własności lokali zawarte są między innymi obowiązki właściciela lokalu oraz sposób zarządzania nieruchomością wspólną. Wnioskowany lokal położony jest na II piętrze, zatem klatka schodowa tworzy część wspólną. We wskazanej wyżej ustawie mowa jest tylko i wyłącznie o właścicielach lokali. Zameldowanie skarżącego w budynku nie ma znaczenia dla rozstrzygnięcia i rozpatrzenia wniosku. Prezydent miasta stwierdził, że w związku z tym, że skarżący nie jest właścicielem, współwłaścicielem, ani też nie posiada żadnego innego prawa do nieruchomości wydanie zaświadczenia jest bezpodstawne.

SKO: interes prawny ma tylko właściciel lokalu

Skarżący złożył do SKO zażalenie na postanowienie prezydenta miasta. W uzasadnieniu podkreślił, że pod względem technicznym mieszkanie spełnia wszelkie wymogi do uznania jego samodzielności, zgodnie z art. 2 ust. 2 w związku z art. 2 ust 3 UWL.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze (dalej: SKO) utrzymało w mocy zaskarżone postanowienie. W uzasadnieniu postanowienia stwierdziło, że zgodnie z art. 217 §1 i §2 KPA organ administracji publicznej wydaje zaświadczenie na żądanie osoby ubiegającej się o nie. Zaświadczenie wydaje się, jeżeli urzędowego potwierdzenia określonych faktów lub stanu prawnego wymaga przepis prawa oraz osoba ubiega się o zaświadczenie ze względu na swój interes prawny w urzędowym potwierdzeniu określonych faktów lub stanu prawnego. Podstawę prawną do wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu stanowi art. 217 §2 pkt 2 KPA w związku z art. 2 ust. 2 i 3 UWL, zatem to na wnioskodawcy spoczywa obowiązek wykazania interesu prawnego w żądaniu uzyskania potwierdzenia samodzielności lokalu. Powołanie się na interes prawny wymaga wskazania przez stronę przepisu, przyznającego jej określone prawo, którego ochrony się domaga. Interes prawny powinien też być realny i aktualny, tzn. powinien ściśle wiązać się z aktualnymi prawami bądź obowiązkami strony, związanymi z przedmiotem postępowania lub czynności organu, a nie z jej zamiarami na przyszłość. W sprawie wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu mieszkalnego interes prawny mają właściciel lokalu oraz osoby legitymujące się innym tytułem prawno-rzeczowym do mieszkania.

SKO stwierdziło, że w omawianej sprawie wnioskodawca nie legitymuje się tytułem prawno-rzeczowym do nieruchomości, zatem nie posiada legitymacji ze względu na swój interes prawny w urzędowym potwierdzeniu określonych faktów lub stanu prawnego. Wobec powyższego zaświadczenie nie może być wydane.

WSA: Skarżący wykazał fakt legitymowania się interesem prawnym 

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie skarżący wniósł o zmianę postanowienia oraz poprzedzającego go postanowienia prezydenta miasta.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie uchylił postanowienie SKO oraz prezydenta miasta. W uzasadnieniu wyroku wskazał, że zgodnie z 217 §2 pkt 2 KPA zaświadczenie wydaje się, jeżeli osoba ubiega się o zaświadczenie ze względu na swój interes prawny w urzędowym potwierdzeniu określonych faktów lub stanu prawnego.

Skarżący informował, że przed sądem rejonowym toczy się postępowanie o zasiedzenie mieszkania na skutek złożonego przez niego wniosku. Zaświadczenie o samodzielności lokalu stanowi natomiast wyłączny dowód na okoliczność spełnienia przez lokal wymogów samodzielności. Należy zatem uznać, że wskazywany przez skarżącego interes prawny ma charakter procesowy, ponieważ wynika z potrzeby przedłożenia w toku postępowania cywilnego zaświadczenia o samodzielności lokalu na wskazywane przez niego fakty.

Sąd podzielił wyrażane w orzecznictwie sądów administracyjnych stanowisko, zgodnie z którym interes prawny w uzyskaniu zaświadczenia nie musi pokrywać się z interesem prawnym.

W konsekwencji sąd uznał, że skarżący wykazał fakt legitymowania się interesem prawnym w uzyskaniu zaświadczenia o samodzielności mieszkania, a odmowa wydania zaświadczenia z powołaniem się na brak wykazania przez skarżącego interesu prawnego w jego uzyskaniu, narusza art. 217 §2 pkt 2 KPA, w powiązaniu z. 2 ust. 2 i ust. 3 UWL. Zatem wniosek skarżącego z dnia 5 października 2021r., w toku ponownego rozpoznania sprawy będzie wymagał merytorycznego rozpoznania pod względem spełnienia przez lokal przesłanek samodzielności wskazanych w art. 2 ust. 2 UWL. Odrębną kwestią jest natomiast sama skuteczność złożonego przez skarżącego wniosku o stwierdzenie nabycia własności lokalu w drodze zasiedzenia, która wykracza poza omawiane postępowanie.

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie z 19 lipca 2022 r. (sygn. II SA/Rz 279/2022)