Nakaz rozbiórki nieruchomości przy współwłasności nieruchomości

W sprawie rozpoznanej przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku z 11 stycznia 2023 r. (sygn. akt II SA/Gd 624/22), Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego wszczął z urzędu postępowanie administracyjne w sprawie wybudowania w warunkach samowoli budowlanej obiektu gospodarczo-garażowego na terenie działki o wymiarach 7,05 m x 5,33 m. W toku kontroli urząd nadzoru stwierdził, że na terenie działki istnieje budynek mieszkalny jednorodzinny, do którego zostało dobudowane zadaszenie wejścia wsparte na słupach, które stanowi jednocześnie balkon dostępny z poziomu pierwszego piętra. Zgodnie z oświadczeniem współwłaścicieli zadaszenia, wskazane wyżej prace budowlane nie zostały wcześniej objęte pozwoleniem na budowę ani zgłoszeniem. Współwłaścicielka działki stwierdziła, że rozbudowy dokonał bez jej zgody jej były już mąż w latach 2014–2017, z kolei współwłaściciel działki twierdził, że roboty zostały wykonane około 10 lat wcześniej. Zgodnie z oświadczeniem współwłaścicieli, obiekt powstał pomiędzy 2015 a 2016 rokiem i miał pełnić rolę wiaty gospodarczo-garażowej.

Na podstawie wypisu z rejestru gruntów Powiatowy Urząd Nadzoru Budowlanego ustalił, że działka stanowi własność małżonków, a obiekt powstał w okresie obowiązywania obecnej ustawy Prawo budowlane, czyli po 1994 r. Fakt, że został on odbudowany w miejscu uprzednio istniejącego oznacza, że jest to budowa nowego obiektu. Do dnia 19 września 2020 r. budowa wiat o powierzchni zabudowy do 50 m2 – usytuowanych na działce, na której znajduje się budynek mieszkalny lub przeznaczonej pod budownictwo mieszkaniowe, przy czym łączna liczba tych wiat na działce nie może przekraczać dwóch na każde 1000 m2 powierzchni działki – nie wymagała pozwolenia ani zgłoszenia.

WINB: O kwalifikacji obiektu decyduje zespół cech

Powiatowy Urząd Nadzoru Budowlanego zgodził się z twierdzeniem współwłaścicieli działki, że obiekt stanowi wiatę, jednak zdaniem Pomorskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego nie jest on wiatą. Zgodnie bowiem z orzecznictwem, żaden przepis prawa nie definiuje wiaty, zatem o kwalifikacji danej konstrukcji będzie przesądzał zespół cech, jakimi się ona odznacza, jej przeznaczenie oraz sposób w jaki jest wykorzystywana. W ocenie organu odwoławczego, obiekt nie jest wiatą, tylko budynkiem gospodarczym. W konsekwencji organ II instancji uznał obiekt budowlany za budynek gospodarczy lub gospodarczo-garażowy, a nie wiatę. Pomorski Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego uznał ostatecznie, że obowiązki w sprawie samowoli należy nałożyć na obojga współwłaścicieli budynku.

Współwłaściciel nieruchomości złożył skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku. Nie zgodził się z organami nadzoru budowlanego, które uznały obiekt będący przedmiotem postępowania za budynek. W ocenie skarżącego fakt, że obiekt nie posiada jednej ściany sprawia, że jest to wiata.

Współwłaścicielka obiektu utrzymywała w toku postępowania, że samowolę wykonał jej były mąż, dlatego nie powinien na nią zostać nałożony obowiązek urzędu nadzoru budowlanego.

Inwestor odpowiada za proces budowy

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku uchylił postanowienie Pomorskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego. Zdaniem sądu doszło do samowolnego zrealizowania obiektu budowlanego w postaci budynku gospodarczo-garażowego na działce. Sąd uznał, że obiekt jest budynkiem gospodarczym o powierzchni 37,6 m2, w którym brak jest zamknięcia jednej z czterech ścian (brak wrót i drzwi).

W procesie legalizacji zaistniałej samowoli istotną kwestią jest skierowanie działań legalizacyjnych do właściwego podmiotu odpowiedzialnego za jej powstanie i uprawnionego do przywrócenia jej do stanu zgodnego z prawem. Wskazanie przez ustawodawcę w art. 52 Prawa budowlanego na pierwszym miejscu inwestora wynika również z tego, że inwestor w procesie inwestycyjno-budowlanym zajmuje kluczową pozycję. Inwestor jest odpowiedzialny za zorganizowanie procesu budowy i za zgodne z przepisami prawa jej prowadzenie od początku aż do zakończenia.

Stąd adresatem obowiązków mających doprowadzić obiekt powstały samowolnie do zgodności z prawem, w którego interesie w istocie organ nadzoru podejmuje działania zmierzające do legalizacji, w pierwszej kolejności powinien być inwestor, który w dacie działań legalizacyjnych pozostaje nadal w sytuacji, w której ma możliwość wykonania obowiązków i odniesie korzyści z legalizacji.

W omawianej sprawie nieruchomość, na której położony jest obiekt jest przedmiotem współwłasności. Urząd Nadzoru Budowlanego drugiej instancji uznał, że nie ma możliwości ustalenia rzeczywistego inwestora samowoli budowlanej i orzekając w instancji odwoławczej obciążył obowiązkiem przedłożenia dokumentacji legalizacyjnej oboje małżonków. Skarżąca jako współwłaścicielka nieruchomości gruntowej, na której zlokalizowany jest samowolnie wzniesiony obiekt, zainicjowała działania Nadzoru Budowlanego i była stroną postępowania wszczętego przez ten organ z urzędu. Skierowanie zatem postanowienia przez urząd odwoławczy do obojga małżonków pogarsza sytuację skarżącej, w stosunku do tej, jaką miała przed wniesieniem zażalenia.

Zdaniem sądu obciążenie obowiązkami legalizacyjnymi współwłaścicielki nie ma uzasadnienia w materiale dowodowym sprawy, co oznacza, że nie było dostatecznych ustaleń dających podstawę do obciążenia obowiązkami oboje małżonków jako współwłaścicieli. Sąd uznał, że Urząd Nadzoru Budowlanego powinien w świetle art. 52 Prawa budowlanego rozważyć możliwość obciążenia nimi inwestora – męża współwłaścicielki jako wyłącznie odpowiedzialnego za sytuację odbiegającą od przepisów, ponieważ to on dokonał rozbudowy budynku.

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z 11 stycznia 2023 r. (sygn. akt II SA/Gd 624/22)