Objęcie decyzją o warunkach zabudowy części działki ewidencyjnej

W sprawie rozpoznanej przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wielkopolskim w wyroku z 21 grudnia 2022 r., (sygn. akt II SA/Go 642/22) burmistrz wystąpił do starosty o uzgodnienie projektu decyzji o warunkach zabudowy w zakresie ochrony gruntów rolnych dla inwestycji polegającej na budowie przez spółkę z o.o. farmy fotowoltaicznej na części ewidencyjnej. Do pisma dołączył projekt decyzji o warunkach zabudowy oraz mapę ewidencyjną w skali 1:1000, przedstawiającą teren stanowiący część działki ewidencyjnej objętej inwestycją, dla której ma być wydana wspomniana decyzja.

Odmowa ze względu na ochronę gruntów rolnych

Starosta odmówił uzgodnienia projektu decyzji o warunkach zabudowy w zakresie ochrony gruntów rolnych dla inwestycji polegającej na budowie farmy fotowoltaicznej na części nieruchomości oznaczonej działką ewidencyjną. Stwierdził, że z uwagi na występowanie na działce gruntu rolnego klasy III o powierzchni 1,02 ha oraz braku miejscowego planu zagospodarowania terenu dla działki wymagane jest dokonanie uzgodnienia w trybie art. 7 ust. 2a ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Warunek zawarty w art. 7 ust. 2a pkt. 1, 2 i 4 ww. ustawy nie jest spełniony i w związku z tym nie ma możliwości pozytywnego uzgodnienia w projekcie decyzji o warunkach zabudowy zakresu ochrony gruntów rolnych i leśnych. Na poparcie powyższego przytoczył orzecznictwo sądów administracyjnych. Starosta stwierdził, że dokonując uzgodnienia miał na uwadze teren całej działki, a nie tylko tę część, na której ma być realizowane planowane przedsięwzięcie oznaczone na załączonej mapie nieprzekraczalnymi liniami rozgraniczającymi, na którym to terenie nie znajdują się grunty rolne objęte ochroną, sklasyfikowane jako grunty rolne klasy III B. Wynika to jego zdaniem z art. 7 ust. 2a pkt 4 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, który odnosi się do całego zwartego kompleksu gruntów rolnych, nie zaś do powierzchni działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy. Przepis ten stanowi: „bez względu na to, czy stanowią jedną całość, czy stanowią kilka odrębnych części”. Za taką interpretacją przemawia także cel ustawy, którym jest ochrona gruntów rolnych i leśnych przed niekontrolowanym, nadmiernym przeznaczaniem tych gruntów na cele nierolnicze i nieleśne, czyli przed przystąpieniem do użytkowania wspominanych gruntów w innych celach aniżeli rolniczych i leśnych. Ponadto w treści art. 6 ust. 1 ww. ustawy, który stanowi, że na cele nierolnicze i nieleśne przeznaczać należy przede wszystkim grunty oznaczone w ewidencji gruntów jako nieużytki.

Ze stanowiskiem starosty nie zgodziła się spółka z o.o. i wniosła zażalenie. Zarzuciła naruszenie art. 52 ust. 2 pkt. 1 oraz 61 ust. 1 pkt. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i błędne uznanie, że decyzja o warunkach zabudowy może odnosić się tylko i wyłącznie do całej działki o określonym numerze ewidencyjnym, a nie do jej części określonej przez wnioskodawcę. 

Decyzja o warunkach zabudowy a zlokalizowanie inwestycji

Samorządowe Kolegium Odwoławcze (dalej: SKO) utrzymało w mocy postanowienie organu I instancji. SKO stwierdziło, że w treści decyzji o warunkach zabudowy brak jest informacji, że planowana inwestycja będzie zlokalizowana wyłącznie na części działki obejmującej grunt klasy IV a. Tak sporządzony projekt decyzji o warunkach zabudowy dla działki został przedłożony staroście do uzgodnienia w zakresie ochrony gruntów rolnych i leśnych, który odmówił uzgodnienia.

Samorządowe Kolegium Odwoławczepodkreśliło, że ani starosta, ani SKO nie mogą zmieniać ustaleń zawartych w przedłożonym projekcie decyzji o warunkach zabudowy. Organem właściwym jest burmistrz, do którego spółka powinna wystąpić o zmianę treści decyzji o warunkach zabudowy. 

Spółka z o.o. wniosła skargę na decyzję SKO do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wielkopolskim, który uchylił postanowienie SKO oraz starosty. W uzasadnieniu wyroku sąd podkreślił, że w świetle ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, przy ocenie czy dany teren gruntów rolnych wymaga zgody na przeznaczenie na cele nierolnicze, nie należy kierować się granicami ewidencyjnymi działki. Bez względu na to, czy zwarty kompleks gruntów rolnych zostanie podzielony na odrębne działki czy nie, zgoda będzie wymagana, jeżeli teren wnioskowany do zmiany przeznaczenia będzie zawierał użytki klasy I-III i nie zostaną łącznie spełnione warunki z art. 7 ust. 2a ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych.

W projekcie decyzji o warunkach zabudowy w sentencji mówi się o ustaleniu warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie farmy fotowoltaicznej, zlokalizowanej na części działki. Także w sporządzonym uzasadnieniu tej decyzji, opisując wniosek inwestora mówi się, że inwestycja ma być realizowana na części działki. W dalszej części uzasadnienia mówi się, że „wnioskodawca wskazywał jako północną część działki pod realizację inwestycji”. Dalej stwierdzono, że grunty rolne klasy R III, znajdują się tylko w południowej części działki. 

Z powyższego wynika, że część terenu, na której ma być realizowana inwestycja, i dla którego mają być ustalone zgodnie z wnioskiem złożonym przez inwestora warunki zabudowy nie obejmuje całej jej części a tylko część, a ponadto grunty rolne kl. R III objęte ochroną zgodnie z postanowieniami ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych znajdują się na części działki nie objętej wnioskiem o ustalenie dla terenu warunków zabudowy. 

Skoro nie jest niedopuszczalne ustalenie warunków zabudowy dla części działki, to organ uzgadniający nie może negować takiej możliwości i wykraczać swoimi ocenami poza wniosek inwestora i swoją właściwość. Takie postępowanie organu narusza bowiem ogólne zasady postępowania administracyjnego unormowane w art. 7, art. 7a i art. 8 Kodeksu postępowania administracyjnego – uznał sąd.

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wielkopolskim  z 21 grudnia 2022 r. (sygn. akt II SA/Go 642/22)