Wspólnota mieszkaniowa a VAT

JPK to wymagalna przez prawo informacja podatkowa, którą należy przekazać szefowi Krajowej Administracji Skarbowej interfejsem według określonej struktury logicznej, bez wezwania tego organu.

Przypomnijmy, że JPK obejmuje nie tylko rozliczenie podatku VAT, ale również inne podatki i weryfikację ksiąg podatkowych. Co do zasady jednak, struktury JPK są stosowane przez organy podatkowe dla okresów już rozliczonych.

Jak wiadomo, od początku 2018 roku prawo podatkowe objęło obowiązkiem składania JPK wszystkie pozostałe podmioty będące podatnikami VAT czynnymi, także mikro przedsiębiorców oraz jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej. Oznacza to, że takim nowym obowiązkiem objęte są również wspólnoty mieszkaniowe będące zarejestrowanymi podatnikami VAT.

Powstaje jednak pytanie, dlaczego wspólnoty mieszkaniowe muszą zarejestrować się jako podatnicy VAT czynni, skoro ich główna działalność to działalność statutowa, polegająca na utrzymaniu nieruchomości wspólnej w związku z przepisami ustawy o własności lokali a działalność zarobkowa, czyli sprzedaż towarów i usług, wynika głównie z wynajmu nieruchomości wspólnej.

Oczywiście chodzi o wspólnoty mieszkaniowe jako osoby ustawowe, działające pod swoim NIP, REGON, mające swoje rachunki bankowe, i będące z mocy prawa (ustawy o własności lokali) zarządcami majątku wspólnego właścicieli lokali – nieruchomości wspólnej.

Ustawa VAT obejmuje sferę sprzedaży towarów i usług podatników. Stąd pojawia się pierwsze pytanie, czy wspólnota mieszkaniowa dokonuje sprzedaży towarów i usług. Zwróćmy uwagę, że nie chodzi o właścicieli lokali tworzących wspólnotę tylko o wspólnotę jako osobę ustawową, działającą pod jej NIP, REGON, oraz o jej czynności sprzedaży towarów i usług.

Działalność statutowa wspólnoty mieszkaniowej, związana z zarządem nieruchomością wspólną, ponoszeniem kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz pokrywaniem tych kosztów należnymi od właścicieli lokali zaliczkami na pokrycie kosztów zarządu nie jest sprzedażą towarów i usług. Z tego względu wspólnota mieszkaniowa w tym zakresie nie jest związana obowiązkami wynikającymi z ustawy o VAT, nie może w związku z tym dokumentować obciążenia zaliczkami na pokrycie kosztów zarządu fakturami, nawet gdyby żądał tego właściciel lokalu.

Która działalność wspólnoty mieszkaniowej jest sprzedażą?

Wspólnota mieszkaniowa może prowadzić działalność zarobkową polegającą na uzyskiwaniu dodatkowych przychodów ze sprzedaży towarów i usług, jak np. z wynajmu, dzierżawy lub umów o podobnym charakterze, z nieruchomości wspólnej.

Do sprzedaży towarów i usług wspólnoty mieszkaniowej zalicza się także odsprzedaż mediów, która w istocie jest usługą pośrednictwa w dostawie mediów do lokali właścicieli.

Przedmiot działalności zarobkowej wspólnoty mieszkaniowej może stanowić sprzedaż majątku wspólnoty mieszkaniowej (majątku wspólnoty, jako osoby ustawowej, a nie majątku właścicieli lokali). Przedmiotem sprzedaży może być również posiadany majątek trwały lub nietrwały, np. posiadany komputer, kosiarka, także lokal wyodrębniony, o ile stanowi jej własność, a nie właściciela lokalu. W tym miejscu warto przypomnieć, ze wspólnota mieszkaniowa (jako osoba ustawowa) nie może sprzedawać rzeczy, której nie jest właścicielem [patrz w tej sprawie orzecznictwo], ponieważ taka czynność prawna byłaby prawnie bezskuteczna.

Zgodnie z wyrokiem NSA z dnia 9 września 2004 r., sygn. akt FSK 445/04: „Umowa, w której osoba niebędąca właścicielem określonej rzeczy oświadcza, że rzecz tą zbywa, nie może wprawdzie przenieść prawa własności – ponieważ nie można przenieść więcej praw niż się samemu posiada – jednakowoż nie jest nieważna, ale tylko bezskuteczna”.

Działalność zarobkowa wspólnoty mieszkaniowej to sprzedaż towarów i usług, oczywiście w granicach jej zdolności prawnej. Wiadomo bowiem, że wspólnota mieszkaniowa nabywa towary i usługi niezbędne dla potrzeb własnej działalności, jednocześnie sama ma prawo sprzedawać towary lub usługi, w tym wykonywać usługę pośrednictwa w dostawie mediów do lokali właścicieli.

Prawem wspólnoty mieszkaniowej, w granicach jej zdolności prawnej, jest również nabycie towarów/usług z zamiarem późniejszej sprzedaży, a nawet odsprzedaży.

Przedmiotem sprzedaży mogą być towary i usługi, w tym sprzedaż wytworzonej energii we własnej kotłowni – zwróćmy uwagę, że w takim wypadku dochodzi do sprzedaży energii wytworzonej, a nie do odsprzedaży energii zakupionej.

Odsprzedaż rzeczy lub praw w rozumieniu prawa wywołuje takie same skutki prawne i podatkowe jak sprzedaż. Podstawę prawną sprzedaży rzeczy i praw stanowią odpowiednie przepisy ogólne Kodeksu cywilnego – umowa sprzedaży rzeczy prowadzi do przeniesienia na kupującego własności rzeczy. Do czynności sprzedaży/odsprzedaży towarów i usług, dokonywanej przez podatnika, mają zastosowanie odpowiednie przepisy ustawy o VAT.

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!