Podatek VAT a odsprzedaż mediów przez wspólnotę mieszkaniową

Zwykły podatnik – w tym wspólnota mieszkaniowa, będąca zwykłym podatnikiem – wykonujący czynności sprzedaży oraz osiągający z tego tytułu przychody ze sprzedaży jest zazwyczaj zwolniony podmiotowo od podatku VAT na zasadach określonych w art. 113 ust. 1 ustawy VAT. Takie zwolnienie podmiotowe działa tylko do czasu, gdy podatnik nie wykona czynności, przekraczając kwotę limitowaną 200 000 zł, ponieważ wtedy traci prawo do zwolnienia podmiotowego.

Utrata prawa jest jednoznaczna z obowiązkiem zarejestrowania się podatnika jako podatnika VAT czynnego. Z tym, że podatnik zwolniony podmiotowo (zwykły) ma jednak prawo zarejestrować się wcześniej jako podatnik VAT, ale nie jest to jego obowiązek.

Zwolnienie podmiotowe regulują przepisy art. 113 ust. 1 ustawy VAT. Zwalniają one od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatników, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 200 000 zł. Do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku. Wpływ na wyczerpanie kwoty limitowanej mają wszystkie przychody ze sprzedaży, także odsprzedaży mediów.

Inny charakter niż zwolnienie podmiotowe od podatku VAT mają zwolnienia przedmiotowe, które dotyczą określonych czynności sprzedaży towarów i usług, Ich wykaz zawiera art. 43 ustawy o podatku od towarów i usług (UPTU) oraz art. 82 tej ustawy, jak też przepisy wykonawcze MF, które obejmują czynności dostawy mediów do lokali mieszkalnych, pod warunkiem, że te lokale są wykorzystywane wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Z takiego zwolnienia przedmiotowego korzystają wspólnoty mieszkaniowe przy czynnościach odsprzedaży mediów lub też przy sprzedaży energii wytworzonej z kotłowni własnej.

Według §3 pkt 10 rozporządzenia MF, od podatku VAT są zwolnione „czynności związane z utrzymaniem lokali mieszkalnych [chodzi o dostawę mediów], wykorzystywanych wyłącznie na cele mieszkaniowe, za które pobierane są opłaty, wykonywane przez wspólnotę mieszkaniową na rzecz właścicieli lokali, tworzących w określonej nieruchomości wspólnotę”.

Reasumując: podatnikowi (wspólnocie mieszkaniowej) w związku z ustawą VAT przysługują dwa zwolnienia od podatku VAT:

• zwolnienie podmiotowe – w związku z art. 113 ust. 1 UPTU, gdy wspólnota mieszkaniowa w swojej działalności sprzedaży towarów i usług daną czynnością nie przekroczy limitu (200 000 zł), do którego nie wlicza się podatku VAT oraz wartości czynności zwolnionych przedmiotowo od podatku, a więc tych, które są zwolnione przedmiotowo od podatku na podstawie cytowanego rozporządzenia, ale tylko w odniesieniu do czynności obciążenia należnościami z tytułu mediów właścicieli lokali, wykorzystywanych „wyłącznie na cele mieszkaniowe”;
• zwolnienie przedmiotowe od podatku VAT, przysługujące na podstawie §3 ust. 1 pkt 10 ww. rozporządzenia MF,  ale jedynie w odniesieniu do czynności obciążenia należnościami z tytułu dostawy mediów do właścicieli lokali mieszkalnych [lokali wykorzystywanych wyłącznie na cele mieszkaniowe].

Jednakże, z momentem wykonania czynności, w wyniku której nastąpi przekroczenie kwoty limitu 200 000 zł (lub jej proporcji) w związku z postanowieniami art. 113 ust. 10 UPTU wspólnota mieszkaniowa utraci zwolnienie podmiotowe od podatku VAT, a opodatkowaniu podlegać będzie wówczas czynność, w wyniku której przekroczono kwotę limitowaną.

Powstał więc dylemat prawno-podatkowy, czy z uwagi na wyjątek zawarty w art. 113 ust. 2 pkt 2a ustawy VAT wspólnota mieszkaniowa powinna się zarejestrować jako podatnik VAT czynny?

To pytanie ma związek z ustaleniem, czy przychody z odsprzedaży mediów do lokali mieszkalnych objętych zwolnieniem przez MF wpływają na wyczerpanie kwoty limitowanej czy też nie wpływają. Czy taka sprzedaż/odsprzedaż zwolniona przez MF od podatku VAT wpływa na wyczerpanie kwoty limitu?

O czym mówi art. 113 ust. 2 ustawy VAT. 

Do wartości sprzedaży, o której mowa art. 113 w ust. 1, nie wlicza się:

z wyjątkiem:

a) transakcji związanych z nieruchomościami, (..) – jeżeli czynności te nie mają charakteru transakcji pomocniczych;

Kwestia ta – dylemat prawno-podatkowy – była przedmiotem sporów podatników (wspólnot) z organem interpretującym. Spór rozstrzygnęły w końcu sądy, w tym NSA, na korzyść wspólnot mieszkaniowych.

Z orzeczeń sądowych wynika, że przychody wspólnoty z odsprzedaży mediów do lokali mieszkalnych właścicieli [wykorzystywanych wyłącznie na cele mieszkaniowe] nie wpływają na wyczerpanie kwoty limitowanej z art. 113 ust. 1 ustawy VAT.

W orzecznictwie NSA dokonano wykładni art. 113 ust. 2 pkt 2 lit. a ustawy o VAT i wyrażono pogląd, że niewątpliwie czynność polegająca na odsprzedaży mediów do takich lokali ma określony związek z konkretną nieruchomością, ale nie jest to związek bezpośredni (np. wyrok NSA z 23 października 2018 r.; sygn. akt I FSK 1880/16).

Trafnie NSA zwrócił uwagę, że nieruchomość nie jest elementem konstytutywnym transakcji, ponieważ podstawowym jej elementem są: woda, ciepło, odprowadzanie ścieków. W konsekwencji odsprzedaż mediów do takich lokali nie może być traktowana jako transakcja związana z nieruchomością, a jej wartość nie może być uwzględniona w wartości sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy VAT.

Warto tu zwrócić uwagę na kilka istotnych – z punktu widzenia interesów wspólnoty – orzeczeń Naczelnego Sądu Administracyjnego, który w wyroku z dnia 7 lutego 2019 r. (sygn. akt I FSK 141/17) orzekł: Przedmiotem transakcji odsprzedaży ciepła, nie jest nieruchomość, rozumiana jako element konstytutywny transakcji, ponieważ takim podstawowym elementem świadczenia jest ciepło. Z tych względów tego rodzaju odsprzedaż ciepła nie może być traktowana jako transakcja związana z nieruchomością, a w konsekwencji jej wartość nie może być uwzględniona w wartości sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 UPTU. Linia orzecznictwa NSA jest jednoznaczna. Wyrok NSA z dnia 24 stycznia 2023 r. (sygn. akt I FSK 1307/19) stanowi: Odsprzedaż mediów nie może być traktowana jako transakcja związana z nieruchomością, a jej wartość nie może być uwzględniona w wartości sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 UPTU. Wcześniej w wyroku z dnia 26 maja 2021 r. (sygn. akt I FSK 337/18) NSA również uznał, że odsprzedaż mediów nie może być traktowana jako transakcja związana z nieruchomością, a jej wartość nie powinna być uwzględniona w wartości sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 UPTU.

Opracowała: mgr Eugenia Śleszyńska