Skutki podatkowe wynajęcia akademika

W sprawie rozpoznanej przez Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 22 listopada 2023 r. (sygn. akt III FSK 358/23) spółka złożyła do prezydenta Wrocławia wniosek o wydanie interpretacji podatkowej w zakresie skutków w podatku od nieruchomości czasowego wynajmu domu studenta dla celów komercyjnych. We wniosku wskazała, że będzie właścicielem budynku w rozumieniu art. 1a ust. 1 pkt 1 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych (dalej: UPOL), pełniącego rolę domu studenta. Przeważającą część powierzchni budynku (około 85%) będzie stanowiła powierzchnia pokoi mieszkalnych oraz powiązane z nimi zaplecze, tj. przede wszystkim kuchnie i toalety dla mieszkańców oraz przestrzeń komunikacyjna (korytarze i klatki schodowe). Głównym i zasadniczym przeznaczeniem budynku będzie zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych studentów uczelni wyższych (funkcja mieszkalna), przy czym dla pełniejszej realizacji funkcji mieszkalnej budynek będzie obejmować także pomieszczenia zajmowane przez administrację obiektu, pomieszczenia techniczne i magazyny materiałów zużywanych w bieżącym utrzymaniu budynku, pomieszczenia przeznaczone na wynajem dla podmiotów komercyjnych, w szczególności dla sklepów, kawiarni, siłowni i innych rodzajów działalności. Poza budynkiem spółka jest właścicielem gruntu, który będzie zabudowany budynkiem, oraz gruntu, który będzie przylegał bezpośrednio do budynku i pozostawał z nim w ścisłym związku.

Zdaniem spółki budynek powinien zostać opodatkowany według stawek przewidzianych w art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. a) UPOL, tj. dla budynków (ich części) mieszkalnych. Budynek opisany we wniosku stanowi budynek mieszkalny, którego podstawowym i dominującym przeznaczeniem jest zapewnienie studentom i pozostałym mieszkańcom lokali do zamieszkania. Pozostałe sposoby wykorzystywania budynku (np. punkty usługowe) pełnią rolę służebną wobec funkcji mieszkalnej budynku, służąc głównie zwiększeniu komfortu zamieszkujących go osób.

Budynek ten, w ocenie spółki, stanowi budynek mieszkalny w rozumieniu art. 1a ust. 2a pkt 1 UPOL i nie zmienia tego zajęcie części pomieszczeń przez podmioty komercyjne na podstawie umów najmu.

Czy prowadzenie akademika to działalność gospodarcza? 

Prezydent Wrocławia uznał, że stanowisko spółki jest nieprawidłowe. W ocenie urzędu co prawda budynek jest co zasady budynkiem mieszkalnym, to jednak w omawianej sprawie nie można uznać, że będzie on w całości zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej. Skoro pomieszczenia w budynku wskazanym we wniosku będą w posiadaniu przedsiębiorcy i to on będzie nimi dysponował, tj. np. utrzymywał w gotowości do wynajęcia na różne okresy czasu w celach komercyjnych czy mieszkalnych, należy uznać, że w tym konkretnym przypadku należy takie powierzchnie budynku uznać za zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej. Urząd podkreślił, że budynek zamieszkiwany przez studentów prywatnego domu studenckiego będzie faktycznie wykorzystywany na cele prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej, mającej za przedmiot właśnie prowadzenie domu studenckiego, bowiem przedsiębiorca uzyskuje przychód z umów zawieranych z najemcami, świadcząc im konkretne usługi.

Spółka złożyła skargę na interpretację do WSA we Wrocławiu, który ją oddalił. Sąd pierwszej instancji podzielił stanowisko prezydenta Wrocławia, że zastosowanie w omawianej sprawie ma art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b) UPOL, a w konsekwencji stawki opodatkowania przewidziane dla budynków mieszkalnych lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej.

Najem komercyjny jest działalnością gospodarczą

Sprawa na skutek skargi spółki trafiła do rozpoznania do NSA, który oddalił skargę.

W uzasadnieniu wyroku sąd nie podzielił argumentów sądu pierwszej instancji, że samo tylko zaliczenie nieruchomości/budynku (przedmiotu opodatkowania) do majątku przedsiębiorcy, komercyjny najem jego części, rozliczanie przychodów i kosztów uzyskania przychodów na zasadach przyjętych dla działalności gospodarczej w rozumieniu regulacji dot. podatków dochodowych przesądza o zastosowaniu najwyższej stawki opodatkowania podatkiem od nieruchomości.

Za zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej nie będą mogły być uznane te części budynku mieszkalnego, które są wykorzystywane (zajęte) na cele mieszkalne, przez co należy rozumieć trwałe zaspokajanie podstawowych potrzeb mieszkaniowych posiadacza lokalu, nawet wówczas, gdy ich oddanie przez podatnika (np. dewelopera, spółdzielnię mieszkaniową, spółkę komunalną, podmiot działający w formule społecznej agencji najmu albo społecznej inicjatywy mieszkaniowej lub innego właściciela będącego przedsiębiorcą) do korzystania osobom trzecim dla realizacji tej funkcji (zajęcie na cele mieszkalne), nastąpiło w ramach gospodarczej działalności podatnika (np. komercyjnego najmu). Istotne jest to, by w budynku (lokalu) mieszkalnym realizowany był cel polegający na zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Zdaniem NSA powtarzający się (w założeniu czasem krótkotrwały) odpłatny najem lokali mieszkalnych (na dobę lub kilka dni), niezwiązany z zaspokajaniem potrzeb mieszkaniowych podatnika i jego rodziny lub osób trzecich, zbliżony jest do świadczenia usług hotelarskich, zapewnienia krótkotrwałego zakwaterowania i w związku z tym czynność taka skutkuje zajęciem lokalu (budynku) mieszkalnego na prowadzenie działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b) UPOL.

Podobnie postrzegać należy również zakwaterowanie studentów w domach studenta na zasadach komercyjnych. Tego typu zakwaterowania nie można uznać za zamieszkiwanie w celu trwałego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych najemcy, tym bardziej, że w praktyce mamy do czynienia często z rotacją użytkowników poszczególnych pomieszczeń.

Wyrok NSA z 22 listopada 2023 r. (sygn. akt III FSK 358/23)