Ustalenie wysokości opłaty adiacenckiej

W sprawie rozpoznanej przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w wyroku z dnia 14 maja 2024 r. (sygn. akt II SA/Lu 228/24) gmina zrealizowała inwestycję, polegającą na budowie odcinka sieci kanalizacji sanitarnej, stwarzając w ten sposób warunki do podłączenia do sieci kanalizacji sanitarnej nieruchomości, w tym nieruchomości skarżącego. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego udzielił gminie pozwolenia na użytkowanie odcinka sieci kanalizacji sanitarnej z odgałęzieniami. W związku z tym gmina z urzędu wszczęła postępowanie w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej. W toku postępowania uprawniony rzeczoznawca majątkowy sporządził operat szacunkowy. Rzeczoznawca wskazał, że przed wybudowaniem sieci kanalizacyjnej sporna nieruchomość wyposażona była w kanalizację lokalną (szambo), zaś od dnia 14 stycznia 2020 r. zostały stworzone warunki do korzystania z gminnej sieci sanitarnej. Ustalił, że wartość tej nieruchomości przed wybudowaniem sieci wynosiła 97 400 zł, natomiast po jej wybudowaniu wynosi 104 000 zł, a więc nastąpił wzrost jej wartości o 6 600 zł.

Spory wokół opłaty

Biorąc pod uwagę, że zgodnie z postanowieniami uchwały rady gminy wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tego tytułu ustala się w wysokości 30% różnicy wartości, jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej a wartością jaką nieruchomość ma po ich wybudowaniu, urząd ustalił wobec skarżącego opłatę w kwocie 1980 zł (6 600 zł x 30%).

Urząd gminy stwierdził, że został dotrzymany trzyletni termin, o którym mowa w art. 145 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w którym opłata adiacencka może być ustalona.

W odwołaniu właściciel działki podnosił, że wartość jego nieruchomości w rzeczywistości nie wzrosła, lecz spadła ze względu na budowę na przyległym terenie lotniska pasażerskiego.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze oddaliło odwołanie i stwierdziło, że kwestia sąsiedztwa lotniska była brana pod uwagę przez rzeczoznawcę, który z tego względu przypisał nieruchomości ocenę najniższą tj. ocenę średnią i zastosował odpowiednią korektę.

SKO zauważyło, że gmina poinformowała właściciela działki o możliwości złożenia wniosku o rozłożeniu opłaty adiacenckiej na raty oraz o możliwości poddania operatu szacunkowego ocenie organizacji rzeczoznawców majątkowych.

Czy SKO dochowało terminu? 

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego właściciel działki zarzucił, że wszczęcie postępowania nastąpiło po upływanie 3 lat od stworzenia warunków do korzystania ze spornej sieci. Wskazał, że nie wszystkim mieszkańcom urząd gminy ustalił taką opłatę, co jest dla skarżącego niezrozumiałe i niesprawiedliwe. Wójt gminy nie wszczął postępowania w sprawie opłaty w stosunku do właścicieli posesji innych miejscowości, w których kanalizacja była wybudowana wcześniej.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie uchylił decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego. W uzasadnieniu wyroku sąd podkreślił, że zgodnie z art. 146 ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustalenie i wysokość opłaty adiacenckiej zależą od wzrostu wartości nieruchomości, spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej (ust. 1). Ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (ust. 1a). Wysokość opłaty adiacenckiej wynosi nie więcej niż 50% różnicy między wartością, jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej, a wartością, jaką nieruchomość ma po ich wybudowaniu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy w drodze uchwały (ust. 2).

Sąd wskazał, że w niektórych przypadkach użytkowanie sieci wodociągowej i kanalizacji sanitarnej jest możliwe dopiero po uzyskaniu decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Przepis art. 55 ust. 1 Prawa budowlanego wymienia sytuacje, w których konieczne jest uzyskanie takiej decyzji. Stanowi on, że przed przystąpieniem do użytkowania obiektu budowlanego należy uzyskać decyzję o pozwoleniu na użytkowanie m.in., jeżeli przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego ma nastąpić przed wykonaniem wszystkich robót budowlanych. W przypadku konieczności uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, „stworzenie warunków do podłączenia nieruchomości” do urządzeń infrastruktury technicznej następuje z datą ostatecznej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.

Z tą ostatnią sytuacją mamy do czynienia w omawianej sprawie. Art. 66 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego dotyczy bowiem m.in. sytuacji, gdy inwestycja jest realizowana etapami i inwestor zamierza użytkować zrealizowane etapami obiekty w różnym czasie. Z akt wynika, że sporna inwestycja była realizowana etapami. Prawidłowe jest więc stanowisko urzędów rozpatrujących omawianą sprawę, że termin do ustalenia opłaty adiacenckiej biegł od uostatecznienia się decyzji udzielającej pozwolenia na użytkowanie.

Urząd gminy i SKO nie ustalili jednak dostatecznie, kiedy nastąpił ten moment. Urząd wskazał bowiem na decyzję Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego z 10 stycznia 2020 r., w której nie została wymieniona działka właściciela działki.

W związku z tym istnieją wątpliwości co do daty wydania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie obejmującego działkę skarżącego, a w konsekwencji także co do tego, czy opłata wobec skarżącego została ustalona z zachowaniem 3-letniego okresu, o którym mowa w art. 145 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Jest ona również istotna dla prawidłowej wyceny omawianej nieruchomości. Konieczna może też okazać się aktualizacja operatu, który jest podstawą do ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej.

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie z 14 maja 2024 r. (sygn. akt II SA/Lu 228/24)