Zwolnienie od VAT dostawy prawa działki wraz z instalacją wodociągową oraz elektryczną

W sprawie rozpoznanej przez dyrektora KIS w interpretacji podatkowej z 7 stycznia 2026 r. (sygn. 0113-KDIPT1–1.4012.940.2025.3.RG), podatnik złożył wniosek o wydanie interpretacji podatkowej. Podatnik nabył wraz z żoną prawo użytkowania wieczystego zabudowanej nieruchomości stanowiącej własność Skarbu Państwa.

Chodzi o zwolnienie od podatku VAT dostawy prawa własności niezabudowanej działki nr 1, działki nr 2 zabudowanej budynkiem i budowlami w postaci instalacji wodociągowej oraz elektrycznej oraz udziału 1/7 części w prawie użytkowania wieczystego działek o numerach geodezyjnych nr 3 i nr 4 stanowiących drogę.

Czy możliwe jest zwolnienie z podatku VAT z tytułu sprzedaży?

Podatnik kupił działki z żoną z majątku wspólnego na potrzeby prowadzonej przez niego działalności gospodarczej. Początkowo prowadził w budynku działalność gospodarczą, którą zamknął w 2017 r. Po zakupie podatnik budynek wyremontował i przekształcił z zakupionego budynku magazynowego na lokal handlowy, bo takie było zapotrzebowanie w prowadzonej wówczas przez podatnika działalności gospodarczej. Ostatnie nakłady na budynek wykonał w 2015 roku.

Podatnik chciał wiedzieć, czy przy sprzedaży powyższej nieruchomości będzie mógł skorzystać ze zwolnienia z podatku VAT z tytułu sprzedaży. Jego zdaniem na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT sprzedaż nieruchomości może z tego zwolnienia skorzystać, gdyż sprzedaż nieruchomości następuje po pierwszym zasiedleniu, a od pierwszego zasiedlenia minęły 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

• wybudowaniu lub
• ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zdaniem podatnika, nieruchomość, którą kupił i ulepszył spełnia te warunki, ponieważ wartość ulepszenia przekroczyła 30% wartości początkowej oraz minęło 2 lata od pierwszego zasiedlenia.

Stanowisko dyrektora KIS

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej podkreślił, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności w częściach wspólnych budynku, współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Dyrektor KIS stwierdził, że w sprawie:

• niezabudowanej działki nr 1 oraz udziału 1/7 części w prawie użytkowania wieczystego działek o numerach geodezyjnych nr 3 i nr 4 stanowiących drogę, podatnik spełnił przesłanki określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT, ponieważ działki kupił do celów prowadzonej działalności gospodarczej oraz od ich zakupu został odliczony podatek VAT. Zatem podatnik będzie podatnikiem w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT dla dostawy tych działek,
• dostawy działki nr 2 zabudowanej budynkiem i budowlami w postaci instalacji wodociągowej oraz elektrycznej. Podatnik wykorzystywał nieruchomość do prowadzenia działalności gospodarczej. W konsekwencji będzie podatnikiem w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT dla dostawy tej działki wraz z naniesieniami, tj. budynkiem i budowlami.

Wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być albo opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku. Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy o VAT.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Oznacza to, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT.

Dla terenu, na którym jest położona działka nr 1 obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym działka nr 1 stanowi teren zabudowy usługowej. Działka nr 1 jest przeznaczona pod zabudowę. Zatem, dostawa działki nr 1 nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Działki nr 2 oraz nr 3 i nr 4 są działkami zabudowanymi. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

• dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
• pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Dostawa budynku oraz budowli w postaci instalacji wodociągowej oraz elektrycznej, posadowionych na działce nr 2 nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia oraz pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą ww. budynku i budowli upłyną co najmniej 2 lata. W konsekwencji dla dostawy budynku oraz budowli w postaci instalacji wodociągowej oraz elektrycznej posadowionych na działce nr 2 można zastosować zwolnienie od VAT z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W odniesieniu zaś do drogi dojazdowej znajdującej się na działkach o numerach geodezyjnych nr 3 i nr 4 pierwsze zasiedlenie nastąpiło przed zakupem budynku i działki oraz prawa wieczystego użytkowania (dokładna data nie jest znana). Okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą budowli był znacznie dłuższy niż 2 lata. Podatnik nigdy nie ponosił wydatków na ulepszenie drogi. W konsekwencji dla dostawy udziału w budowli stanowiącej drogę dojazdową, posadowionej na działkach nr 3 i nr 4 można zastosować zwolnienie od VAT z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Interpretacja podatkowa dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 7 stycznia 2026 r. 
(sygn. 0113-KDIPT1–1.4012.940.2025.3.RG)