Podział wielobudynkowej wspólnoty mieszkaniowej

Instrumentem służącym podziałowi takiej wspólnoty mieszkaniowej wielobudynkowej jest art. 5 ust 2 UWL. Zgodnie z tym przepisem, jeżeli na nieruchomości gruntowej znajdują się przynajmniej dwa budynki, a co najmniej w jednym z nich wyodrębniono własność lokalu, współwłaściciele mogą dokonać jej podziału, który polegać będzie na wydzieleniu z dotychczasowej nieruchomości dwóch lub więcej działek budowlanych.

Zgodnie z art. 22 ust 3 pkt 6 UWL, dokonanie podziału nieruchomości wspólnej jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu, więc wspólnota mieszkaniowa musi podjąć uchwałę o wyrażeniu zgody na podział. Jednak dokonanie podziału geodezyjnego nieruchomości wspólnej wymaga jednomyślności wszystkich właścicieli lokali. Zgodnie bowiem z art. 97 ust. 2 UGN, jeżeli nieruchomość jest przedmiotem współwłasności lub współużytkowania wieczystego, podziału można dokonać na wniosek wszystkich współwłaścicieli albo współużytkowników wieczystych. Przepis art. 199 KC stosuje się odpowiednio. Właściciele lokali powinni też w uchwale określić nowe wspólnoty oraz wyrazić zgodę na dokonanie zmiany wysokości udziałów w nieruchomościach wspólnych. Uchwała o zmianie wysokości udziałów musi zostać podjęta i zaprotokołowana w obecności notariusza. Musi też zawierać umocowanie dla zarządu do zawarcia stosownego aktu notarialnego.

W przypadku braku jednomyślności wszystkich właścicieli właściciele lokali, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Na bazie podjętej uchwały lub zgody sądu na dokonanie podziału, zarząd wspólnoty mieszkaniowej może zlecić geodecie dokonanie podziału nieruchomości w ten sposób, aby wydzielić działki dla poszczególnych budynków, z których składa się wspólnota. Po dokonaniu przez geodetę podziału nieruchomości i wytyczeniu nowych granic, kolejną czynnością będzie wszczęcie postępowania administracyjnego w sprawie zatwierdzenia podziału nieruchomości. Organem, do którego trzeba się w tej sprawie zwrócić, będzie wójt, burmistrz albo prezydent miasta właściwy ze względu na położenie nieruchomości. Po przeprowadzeniu postępowania wyda on decyzję zatwierdzającą podział nieruchomości dokonany przez geodetę.

Podział geodezyjny nieruchomości nie będzie potrzebny, jeżeli nieruchomość wspólna składa się już z kilku działek geodezyjnych, umożliwiających określenie nieruchomości wspólnych oddzielnie dla każdego budynku.

Kolejnym krokiem zmierzającym do podziału wspólnoty mieszkaniowej będzie opracowanie nowej inwentaryzacji, przeprowadzonej przez osobę z uprawnieniami. Pozwoli to określić nowe nieruchomości wspólne i nowe udziały właścicieli lokali.

Zarząd wspólnoty mieszkaniowej, na podstawie pełnomocnictwa właścicieli, udzielonego w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza, zawrze akt notarialny, w którym – na podstawie inwentaryzacji i podziału geodezyjnego – dokona określenia nowych nieruchomości wspólnych i nowych udziałów w nich właścicieli lokali. W akcie tym notariusz skieruje też do sądu rejonowego wydziału ksiąg wieczystych wniosek o:

• podział nieruchomości wspólnej założenie odrębnych ksiąg wieczystych dla nowych nieruchomości wspólnych,
• wpisanie nowych udziałów właścicieli 
• lokali,
• skorygowanie wpisów w księgach wieczystych prowadzonych dla poszczególnych lokali.

Wpis w księgach wieczystych zmian dokonanych przez właścicieli lokali kończy procedurę podziału wspólnoty. Jednak w związku z tymże podziałem konieczny jest wybór zarządu przez każdą z nowych wspólnot.

Warto zwrócić uwagę, że dotychczasowy zarząd z chwilą zawarcia aktu notarialnego przestaje sprawować swoją funkcję, gdyż wspólnota mieszkaniowa, którą reprezentuje, przestała istnieć. Konieczne jest też rozliczenie finansowe nie tylko między sobą, lecz także z dostawcami mediów. Zarządy nowych wspólnot mieszkaniowych muszą również zawrzeć nowe umowy z dostawcami mediów.

Po dokonaniu podziału wspólnoty mieszkaniowej i powołaniu w obu wspólnotach nowych zarządów pojawi się też problem podziału dokumentacji. Jej część, np. z przeglądów, projektowo-inwentaryzacyjną czy KOB, i tak prowadzi się odrębnie dla każdego budynku, więc w tej części podział dokumentacji nie będzie trudny. Problem stanowić mogą natomiast dokumenty wspólne dla obu budynków czy uchwały wspólnoty mieszkaniowej. W takiej sytuacji zawsze należy pamiętać, że jeżeli to dokument wydany przez organ administracji lub sąd, wystarczy wystąpić do tego organu o wydanie jego kopii.

/Oprac. SA/