Formalności przy remoncie, rozbudowie czy odbudowie budynku

To, co potocznie nazywamy "remontem domu", w Prawie budowlanym dzieli się na trzy odrębne kategorie: remont, przebudowę i bieżącą konserwację. Dodatkowo mianem remontu określa się także rozbudowę, nadbudowę lub odbudowę domu, które jednak klasyfikuje się jako budowę. Każda z wymienionych robót budowlanych wymaga dopełnienia innych formalności.

Budowa a remont

Zgodnie z art. 3 pkt 6 ustawy Prawo budowlane budowa to wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, jak również odbudowa, rozbudowa i nadbudowa istniejącego obiektu budowlanego. Proces budowy nie ogranicza się tylko do sytuacji, w której powstaje zupełnie nowy obiekt budowlany. Oznacza to, że jeśli właściciel zamierza obiekt w jakimś stopniu odbudować, rozbudować lub nadbudować, będzie musiał dopełnić takich samych procedur, jak w przypadku standardowej budowy domu (m.in. pozwolenie na budowę).

Remont zaś, zgodnie z definicją z ustawy, to wykonywanie w istniejącym obiekcie robót budowlanych, polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji – przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych, niż użyte w stanie pierwotnym. Remont wymaga zgłoszenia prac budowlanych.

Co przykładowo jest remontem?

• wymiana pokrycia dachu,
• wymiana okien w istniejącym otworze,
• odrestaurowanie elewacji budynku.

Może Cię zainteresuje: Uproszczenie procedury budowlanej

Bieżąca konserwacja budynku

Jednym z typów remontu jest bieżąca konserwacja, jednak ta nie ma formalnej definicji w obowiązujących przepisach budowlanych. Pojęcie to jest doprecyzowane w orzecznictwie sądowym.

Według wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (WSA) z 2016 roku w Bydgoszczy, żeby uznać prace za remont, konieczne jest przywrócanie stanu pierwotnego poprzez zastąpienie konkretnych elementów, często korzystając z bardziej zaawansowanych materiałów. To właśnie przywracanie stanu pierwotnego odróżnia remont od bieżącej konserwacji, która skupia się wyłącznie na działaniach mających na celu utrzymanie danej konstrukcji w odpowiednim stanie (II SA/Bd 478/16). 

Bieżącą konserwacją jest przykładowo malowanie ścian wewnętrznych i zewnętrznych lub cyklinowanie podłóg.

Rozbudowa a nadbudowa

Rozbudowa lub nadbudowa mieszczą się w definicji budowy, jednak ich legalna definicja ustanowiona w Prawie budowlanym nie istnieje. W związku z tym można oprzeć się na definicjach dostępnych w słownikach i na interpretacjach sądowych.

Zgodnie z wyrokami NSA jako rozbudowę rozumie się modyfikację kluczowych parametrów istniejącego obiektu budowlanego, takich jak jego kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość i szerokość (NSA II OSK 2484/14). Za nadbudowę uważa się rodzaj budowy, która prowadzi do powstania nowego fragmentu istniejącego już obiektu. W wyniku nadbudowy zwiększa się wysokość i powierzchnia użytkowa danej nieruchomości (II SA/Po 528/12).

Może Cię zainteresuje: Moja Woda - dotacje do przydomowej retencji

Rozbudową może być np. podniesienie ścianki kolankowej, budowa lukarny w połaci dachu czy zbudowanie tarasu i stworzenie na tym samym miejscu nowego pomieszczenia. Nadbudową będzie dobudowanie nowej kondygnacji lub podniesienie już istniejącej oraz podwyższenie ścian szczytowych.

Odbudowa a przebudowa

Pojęcie odbudowy domu nie istnieje w przepisach Prawa budowlanego. Dlatego, by sprecyzować pojęcie należy odnieść się do orzecznictwa sądowego. W 2013 roku Sąd Wojewódzki w Kielcach wydał wyrok w sprawie, w której przedmiotem sporu była właśnie odbudowa domu. WSA zinterpretował, że odbudowa odnosi się do procesu przywracania istniejącego wcześniej i zniszczonego obiektu budowlanego do jego pierwotnego stanu, na tym samym miejscu i z zachowaniem jego oryginalnej wielkości, kształtu i układu funkcjonalnego (II SA/Ke 970/13).

Pojęcie przebudowy zostało natomiast zdefiniowane w przepisach Prawa budowlanego. W art. 3 pkt 7a można przeczytać, że przebudowa to wykonywanie prac budowlanych, które zmieniają parametry użytkowe lub techniczne istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, takich jak kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość lub liczba kondygnacji. Odbudową jest np. odrestaurowanie zniszczonej nieruchomości zabytkowej, a przebudową – wymiana stropów lub konstrukcji dachu albo schodów wewnętrznych.

Pozwolenie na budowę czy tylko zgłoszenie

Niektóre prace budowlane możemy wykonać bez zgody urzędu i bez zawiadamiania administracji. Roboty budowlane, o których mowa, dotyczą bieżącej konserwacji, jeśli nie wymagają ingerencji w rozmiar otworów drzwiowych i okiennych, i nie zmieniają kubatury obiektu. Takimi pracami są np. malowanie ścian i wykładanie ich tapetami, modernizacja kuchni lub łazienki, wymiana piecyka gazowego. Jeżeli prace remontowe wymagają np. powiększenia otworu drzwiowego, konieczne będzie zgłoszenie prac budowlanych. 

Przebudowa i rozbudowa domu w większości przypadków będzie wymagała zgłoszenia robót budowlanych. Warunkiem jest, aby przebudowa lub rozbudowa nie była tożsama ze zwiększeniem dotychczasowego oddziaływania obiektu. Jeśli inwestycja dotyczy przeprowadzenia robót budowlanych, które skutkują zwiększeniem ustalonego w projekcie budowlanym obszaru oddziaływania obiektu, należy uzyskać pozwolenie na budowę.

Może Cię zainteresuje: Dlaczego warto wykonać audyt balkonów

W przypadku nadbudowy obiektu, kwestie formalne są podobne, jak przy przebudowie, gdyż zwykle obszar odziaływania podwyższonego obiektu nie wykracza poza granice danej działki. Taka procedura wymaga jedynie zgłoszenia robót budowlanych. W przypadku odbudowy obiektów budowlanych zniszczonych w wyniku działania żywiołu, o kubaturze mniejszej niż 1000 m³ i nie wyższych niż 12 m n.p.m, nie wymaga się pozwolenia na budowę, a zgłoszenia odbudowy. 

Zniesiony obowiązek pozwolenia na budowę

29 marca 2023 rząd uchwalił projekt nowelizacji Prawa budowlanego, w wyniku którego zniesiony został obowiązek uzyskiwania pozwolenia na budowę (i przebudowę) domów jednorodzinnych – także tych o powierzchni powyżej 70 metrów kwadratowych. Oznacza to, że większość prac budowlanych wymaga jedynie zgłoszenia, co stanowi duże uproszczenie dla inwestorów.

Wymagana dokumentacja

Zgodnie z ustawą Prawo budowlane do zgłoszenia należy dołączyć:

1. Oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
2. Odpowiednie szkice lub rysunki – w zależności od potrzeb.
3. Pozwolenia, uzgodnienia i opinie, związane z przepisami odrębnych ustaw, m.in. decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach.
4. Projekt zagospodarowania działki lub terenu wraz z opisem technicznym instalacji i przyłączy, wykonany przez projektanta posiadającego odpowiednie uprawnienia budowlane.
5. W przypadku budowy domu bez formalności do 70 m²:
• oświadczenie inwestora, że planowana budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych,
• świadczenie inwestora, że przyjmuje odpowiedzialność za kierowanie budową w przypadku nieustanowienia kierownika budowy.
6. Decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeśli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
7. Pozwolenie na wykonanie prac w obrębie zabytku – w przypadku zgłoszenia robót budowlanych niewymagających pozwolenia na budowę, wykonywanych na terenie nieruchomości zabytkowej.

Źródło: OnGeo.pl