Lokale wyodrębnione a opłaty od piwnic

Przekształcanie spółdzielczego prawa do lokalu w prawo własności

W spółdzielniach mieszkaniowych trwa proces przekształcania spółdzielczego prawa do lokalu w prawo własności. Prawna możliwość takiego przekształcenia nastąpiła 24 kwietnia 2001 r., w dniu wejścia w życie Ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (USM).

Spółdzielnie mieszkaniowe zostały obowiązane do zawierania ze swymi członkami umów przeniesienia własności lokalu na ich pisemne żądanie.

W odniesieniu do członków spółdzielni dysponujących spółdzielczym lokatorskim prawem do lokalu, warunki przekształcenia regulował art. 12 ww. ustawy, a w odniesieniu do członków spółdzielni dysponujących spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu – art. 1714.

Przyśpieszenie procesu przekształceń spółdzielczych praw do lokalu, a zwłaszcza spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, miało miejsce po 31 lipca 2007 r., po wejściu w życie Ustawy z dnia 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw.

W procesie przekształcania spółdzielczego prawa do lokalu w prawo własności występują różnorodne problemy, których doświadczały i doświadczają spółdzielnie oraz osoby zainteresowane przekształceniem. Rozwiązania tych problemów, zwłaszcza przez sądy, kształtują normy i zasady dla praktyki zarządzania w spółdzielniach.

Jednym z problemów przy wyodrębnianiu lokali we własność było wyodrębnianie piwnic jako pomieszczeń przynależnych do lokalu. Zarządy jednych spółdzielni określały piwnice jako pomieszczenia przynależne, inne – pozostawiały je jako nieruchomość wspólną.

Obecną zasadę stosowaną w praktyce w tym zakresie ukształtował Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 12 marca 2009 r. (sygn. akt V CSK 373/08), postanawiając, że: „jeśli piwnica przyporządkowana jest do danego lokalu i osoba władająca lokalem faktycznie z niej korzysta, to zarząd spółdzielni musi w uchwale określającej przedmiot odrębnej własności wszystkich lokali do celów przekształcenia wskazać taką piwnicę jako pomieszczenie przynależne do danego lokalu”.

Kompetencje organów SM do stanowienia zasad opłat eksploatacji, utrzymania

Dla konkretnej osoby przekształcenie spółdzielczego prawa do lokalu w prawo własności jest czynnością jednorazową, związaną z podpisaniem aktu notarialnego. Wynikają określone obowiązki w zakresie pokrywania kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych oraz eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu (art. 4 ust. 2, a także ust. 1, 11, 3, 4 USM).

USM nie reguluje szczegółowo szeregu spraw związanych z pokrywaniem kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych, a także eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni. Ustawa ten obowiązek nakłada na najwyższy organ spółdzielni, na walne zgromadzenie.

Z praktyki wiadomo, że statuty spółdzielni nie regulują tych kwestii. Zasady wnoszenia opłat na ww. koszty określane są w regulaminach, które uchwala na ogół rada nadzorcza, ale to nie ten sam organ, co walne zgromadzenie, który uchwala statut.

Moim zdaniem, to walne zgromadzenie w statucie spółdzielni powinno określać zasady wnoszenia opłat na koszty eksploatacji, koszty utrzymania nieruchomości wspólnych, na eksploatacją i utrzymanie nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni.

Znane mi są interpretacje, że walne zgromadzenie zapisem w statucie może scedować tę regulację na inny organ w spółdzielni, np. na radę nadzorczą lub zarząd.

Do istotnych ustaleń, które winny być uregulowane w statucie spółdzielni w zakresie wnoszenia opłat na ww. koszty, należą przede wszystkim:

• ustalenie, jakie koszty w szczególności składają się na ww. koszty;
• ustalenie rodzaju kosztu z rozróżnieniem praw członków i nieczłonków spółdzielni oraz z rozróżnieniem rodzaju prawa do lokalu: spółdzielczego prawa do lokalu, prawa własności, najmu;
• regulacje dotyczące stawek opłat na poszczególne koszty dla poszczególnych nieruchomości. Mając na uwadze fakt, że koszty mogą się zmieniać (z reguły – zwiększać), statut mógłby zawierać delegacje dla rady nadzorczej lub zarządu o ich zmianie, co byłoby spójne z art. 6 ust. 1 USM, mówiącym, że: „różnica między kosztami eksploatacji i utrzymaniem danej nieruchomości, zarządzanej przez spółdzielnię na podstawie art. 1 ust. 3, a przychodami z opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1–2 i 4, zwiększa odpowiednio przychody lub koszty eksploatacji i utrzymania danej nieruchomości w roku następnym”;
• regulacje dotyczące wnoszenia opłat na fundusz remontowy zasobów mieszkaniowych, do tworzenia którego obowiązany jest zgodnie z art. 6 ust. 3 USM: „Spółdzielnia tworzy fundusz remontowy zasobów mieszkaniowych. Odpisy na ten fundusz obciążają koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Obowiązek świadczenia na ten fundusz dotyczy członków spółdzielni, właścicieli lokali niebędących członkami spółdzielni, oraz osób niebędących członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokalu”.
  
  Moim zdaniem niewystarczające jest zapisanie w statucie, że spółdzielnia tworzy fundusz remontowy. Winne być w nim uregulowane także zasady opłat wnoszonych na ten fundusz, a także zasady gospodarowania nim;
• jednostki miary stosowane do wyliczeń opłat, np. m˛ powierzchni użytkowej lokalu; m3 – kubatura lokalu, udział w nieruchomości wspólnej; osoba zamieszkała w lokalu, lokal, m3 zużycia wody; a także przypisanie tych jednostek do konkretnego rodzaju kosztów, do których będą stosowane.

Podkreślić należy, że w zakresie przyjmowania jednostek miar do wyliczenia opłat winny być zachowane standardy powszechnie obowiązujące oraz wynikające z zapisów ustawowych.

Jednostki miary stosowane do wyliczenia comiesięcznych opłat na równi ze stawkami opłat mają duże znaczenie w wyliczeniu wysokości comiesięcznych opłat, do wnoszenia których obowiązana jest osoba dysponująca prawem do lokalu.

Zmiany prawne związane z wyodrębnieniem lokalu w zasobach SM

W spółdzielniach mieszkaniowych, niezależnie od ich wielkości, przy jednolitym prawie do lokalu, tzn. spółdzielczym prawie do lokalu, osoba dysponująca nim (w tym spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu) dysponowała jedynie prawem do konkretnego lokalu, a nie prawem dysponowania tzw. nieruchomością wspólną, czyli wszystkim tym, co znajduje się poza jego obrębem. Nie miała również prawa do gruntu związanego z użytkowanym lokalem.

Prawnym właścicielem całego majątku jest spółdzielnia mieszkaniowa, niezależnie od tego, że osoba dysponująca spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu może go na przykład zbyć.

Z chwilą wyodrębnienia w zasobach spółdzielni lokalu na własność, w określonej nieruchomości w SM pojawia się konkretny nowy właściciel z prawem własności do lokalu, prawem udziału w nieruchomości wspólnej, tzn. prawem do tych wszystkich pomieszczeń i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali oraz z prawem do udziału w gruncie lub prawie użytkowania wieczystego gruntu, na którym posadowiony jest budynek. Jest zatem poza spółdzielnią także inny właściciel i może być nim jej członek lub nieczłonek.

Co to oznacza dla praktyki zarządzania przez spółdzielnię takim zasobem mieszkaniowym? Ano tyle, że SM w konkretnej nieruchomości ma określone udziały, przypisane do jej lokali niewyodrębnionych, tak jak właściciele lokali wyodrębnionych, tzn. z prawem własności.

Zarząd spółdzielni w uchwale określającej przedmiot odrębnej własności wszystkich lokali do celów przekształcenia wskazał piwnice jako pomieszczenie przynależne do konkretnego lokalu.

Udział konkretnego właściciela lokalu wyodrębnionego oraz właściciela lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej i prawie do gruntu czy do prawa wieczystego użytkowania gruntu stanowi stosunek sumy powierzchni użytkowej lokalu i pomieszczenia przynależnego (może to być piwnica) do sumy powierzchni wszystkich lokali i powierzchni wszystkich pomieszczeń przynależnych (piwnic) w nieruchomości.

Zatem w nieruchomości o częściowo wyodrębnionych lokalach piwnice, które w uchwale zarządu określającej przedmiot odrębnej własności wszystkich lokali do celów przekształcenia są wskazane jako pomieszczenia przynależne, nie stanowią części nieruchomości wspólnej.

Piwnice przypisane do lokali wyodrębnionych stanowią własność właściciela lokalu, a te ujęte w ww. uchwale zarządu jako pomieszczenia przynależne do lokali o spółdzielczym prawie, czyli niewyodrębnionych, są – w rozumieniu prawa – we władaniu spółdzielni.

SM ma obowiązek ustalenia w statucie opłat na pokrywanie kosztów eksploatacji, na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej oraz na utrzymanie mienia spółdzielni. Istotna jest zatem nie tylko stawka opłaty na te koszty, lecz także to, jaką jednostkę miary przyjmie się do wyliczenia tych opłat i jak się ją zastosuje do prawa do lokalu.

Jeśli spółdzielnia przyjmie do wyliczenia opłaty na koszty eksploatacji powszechnie stosowaną jednostkę m˛ powierzchni użytkowej lokalu, to należy pamiętać, że jest ona precyzyjnie zdefiniowana. Powierzchnia pomieszczeń przynależnych nie jest składową powierzchni użytkowej lokalu. Powierzchnia pomieszczeń przynależnych uczestniczy w określeniu udziałów.

Spółdzielnia może w statucie ustalić, że opłaty na koszty wyliczane są zależnie od udziałów. Spółdzielnia może też ustalić, że opłaty wyliczane są od m² powierzchni użytkowej lokalu, a wówczas opłata nie obejmuje powierzchni piwnic albo że opłaty są wyliczane od m² powierzchni użytkowej lokalu i od m² powierzchni piwnic.

Istotne jest, by przyjęta do wyliczenia opłat jednostka miary dotyczyła wszystkich użytkowników lokali bez względu na ich prawo do lokalu czy członkostwo w spółdzielni. Wyliczanie dla właścicieli lokali wyodrębnionych opłat od powierzchni użytkowej lokalu i powierzchni piwnic, a dla osób o spółdzielczym prawie do lokalu – tylko od jego powierzchni użytkowej – nie znajduje uzasadnienia.

Spółdzielnia, mając niewyodrębnione lokale wraz z piwnicami, nie wnosi opłat od przynależnych jej całych udziałów, co pomniejsza przychody na utrzymanie nieruchomości oraz sprawia, że osoby, które nie przekształciły spółdzielczego prawa do lokalu, korzystają nieodpłatnie z mienia spółdzielni, które przynależy wszystkim jej członkom.

Warto podkreślić, że wyliczenie opłat od udziałów czy od powierzchni użytkowej lokalu i piwnicy nie powinno rodzić wzrostu opłaty, ponieważ naliczanie opłat od większej powierzchni niż dotychczasowa winno wpłynąć na obniżenie stawki, a przychód ogólny może być na dotychczasowym poziomie. Ważne, by przychody pokrywały poniesione koszty.

Różnicowanie przez spółdzielnie mieszkaniowe naliczania opłat na koszty eksploatacji, utrzymanie nieruchomości utrzymania mienia spółdzielni oraz na fundusz remontowy od piwnic w zależności od prawa do lokalu, to jest od lokali wyodrębnionych – wraz z powierzchnią piwnic, a od lokali o spółdzielczym prawie – bez niej, to droga do roszczeń rozstrzyganych przez sądy.

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!