Spółdzielnia mieszkaniowa jako zarządca nieruchomości

Zacznijmy od przytoczenia definicji zarządzania i zarządcy, wskazanymi w ustawie o gospodarce nieruchomościami:

Art. 184a (Zarządca nieruchomości) Zarządca nieruchomości to przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą z zakresu zarządzania nieruchomościami.

Art. 184b (Zarządzanie nieruchomością) Zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu zapewnienie racjonalnej gospodarki nieruchomością, a w szczególności:

• właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości;
• bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości;
• właściwej gospodarki energetycznej w rozumieniu przepisów prawa energetycznego;
• bieżące administrowanie nieruchomością;
• utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem;
• uzasadnione inwestowanie w nieruchomość.

Trzeba przypomnieć, że wskazane zapisy powróciły po kilku latach wykreślenia ich z ustawy w roku 2013, to dobrze.

Spółdzielnia jako zarządca – zapisy ustawowe

Przytoczyć należy jeszcze treść Art. 190a (Wyłączenie zastosowania przepisów). Przepisów niniejszego rozdziału nie stosuje się do gospodarowania nieruchomościami bezpośrednio przez właściwy organ, Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa i Agencję Mienia Wojskowego oraz do zarządzania nieruchomościami bezpośrednio przez ich właścicieli lub użytkowników wieczystych, a także przez jednostki organizacyjne w stosunku do nieruchomości oddanych tym jednostkom w trwały zarząd.

Literalnie interpretując wskazane wyżej przepisy należy stwierdzić, że spółdzielnia mieszkaniowa zarządzając nieruchomościami, których jest jedynym właścicielem (np. budynki mieszkaniowe wielorodzinne, w których nie wyodrębniono ani jednego lokalu, pawilony handlowe, placówki kultury i rekreacji, itp.) nie podlega przepisom tej ustawy, a zatem: nie jest w ogóle zarządcą w rozumieniu ustawy i nie musi stosować się do postanowień art. 184b. Ponadto przepis art. 190a wskazuje na wyłączenie stosowania ustawy w zakresie „niniejszego rozdziału”. W art. 186, ust. 3 zapisano: Zarządca nieruchomości podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z zarządzaniem nieruchomością. Ten przepis również nie obowiązuje spółdzielni mieszkaniowej, podobnie jak kolejny z art. 186a: Zarządca nieruchomości przekazuje organom wykonawczym gminy właściwej ze względu na miejsce położenia nieruchomości dane dotyczące czynszów najmu lokali mieszkalnych, w powiązaniu z lokalizacją, wiekiem budynku i jego stanem technicznym oraz powierzchnią użytkową lokalu i jego standardem, wynikające z umów najmu, położonych w zarządzanych przez niego budynkach, w terminach i według wzoru określonych w odrębnych przepisach.

Zapisy ustawowe świadczą o całkowitym braku wiedzy i zrozumienia przez ustawodawcę specyfiki spółdzielczości mieszkaniowej. Całe szczęście, większość władz spółdzielni mieszkaniowych nie stosuje litery tego prawa, ale jego ducha i traktuje wszystkie znajdujące się w jej zasobach nieruchomości jednakowo.

Większość spółdzielni mieszkaniowych zarządza nieruchomościami, w których znajdują się lokale będące jej własnością (użytkownikom lokali przysługują spółdzielcze prawa do lokali) oraz lokale wyodrębnione, których właścicielami są członkowie lub osoby niebędące członkami. Zgodnie z postanowieniami art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (dalej USM) „zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali…”. Co do zasady (są wyjątki, które tu pomijam), decyzje dotyczące funkcjonowania nieruchomości o takiej strukturze własności podejmowane są przez organy statutowe spółdzielni mieszkaniowej. Sytuacja może ulec zmianie w przypadku, gdy:

• większość właścicieli lokali, obliczana według wielkości udziałów, podejmie uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy o własności lokali (reguluje taką sytuację art. 241, ust. 1 USM);
• w danej nieruchomości wyodrębniona została własność wszystkich lokali, co reguluje art. 27 USM, spółdzielnia mieszkaniowa lub inny wybrany przez właścicieli lokali zarządca będzie sprawował zarząd nieruchomością wspólną w oparciu o przepisy ustawy o własności lokali;
• w oparciu o umowę o zarządzanie (administrowanie), w przypadku gdy zarząd wspólnoty mieszkaniowej zostanie wybrany spośród osób fizycznych będących właścicielami lokali.

Chciałbym poświęcić kilka zdań przepisowi art. 24¹ ust. 6 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, który brzmi: „Od dnia powstania wspólnoty mieszkaniowej właściciele lokali są obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonym budynku lub osiedlu na podstawie zawartej ze spółdzielnią umowy”. Przypomnieć należy, że wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa z chwilą wyodrębnienia pierwszego lokalu w nieruchomości na rzecz innego podmiotu niż dotychczasowy właściciel. Jak sądzę ustawodawcy chodziło zatem o dzień, w którym dla danej nieruchomości zaczną obowiązywać przepisy ustawy o własności lokali w związku z decyzją większości właścicieli lokali opisaną w tymże artykule w ustępie 1 (patrz wyżej). Gdyby bowiem literalnie interpretować ten przepis, to pomimo tego, że właściciele lokali nie podjęli decyzji w trybie ustępu 1 (bo nie mają większości lub nie chcą), spółdzielnia byłaby zobowiązana do zawierania z nimi umów w zakresie eksploatacji i utrzymania nieruchomości, stanowiących jej mienie (np. śmietniki, chodniki, place zabaw, hydrofornie, itp.).

Wyobraźmy sobie spółdzielnię mieszkaniową zarządzającą w trybie art. 27 USM (patrz wyżej) nieruchomościami, w których znajduje się łącznie 20 tys. mieszkań, z czego np. 10 tys. to lokale wyodrębnione. Stosując wskazany wyżej przepis ustępu 6 z każdym z dziesięciu tysięcy właścicieli spółdzielnia musiałaby zawrzeć umowę w sprawie ponoszenia kosztów utrzymania jej mienia – organizacyjnie jest to raczej niemożliwe, ale pojawia się pytanie dodatkowe: co robić, jeśli właściciele odmówią zawarcia takiej umowy? Dopóki spółdzielnia zarządza zasobami w trybie art. 27 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych to obowiązują ją oraz właścicieli lokali przepisy art. 4 ust. 4 tej ustawy: „Są oni również obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu.”.

W momencie, w którym w danej nieruchomości zaczną obowiązywać przepisy ustawy o własności lokali – a nie w momencie, w którym powstanie wspólnota mieszkaniowa – spółdzielni pozostaje droga cywilna. Ta wydawałoby się niezauważalna, w rozumieniu języka potocznego, różnica w terminie powstania obowiązku zawarcia umów z właścicielami lokali, jest w rozumieniu literalnym przepisów prawa różnicą fundamentalną. Przepis ten jest legislacyjną niedoróbką i podobnie jak wiele innych przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych powstał bez konsultacji ze środowiskiem spółdzielczym. Takich przepisów jest znacznie więcej, o czym będę jeszcze pisał na łamach „Administratora i Menedżera Nieruchomości”.

Państwa także zapraszam do nadsyłania własnych komentarzy i współtworzenia tej kolumny.

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!