Kontrole okresowe przewodów kominowych i raportowanie do KOBiZE

Zapisy art. 62a Prawa budowlanego, który wszedł w życie z dniem 18.09.2023 r., dotyczą protokołu z kontroli stanu technicznego obiektu budowlanego, instalacji i przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych).

Kontrole okresowe przewodów kominowych po nowemu

Zgodnie z postanowieniami art. 62a, ust. 5, cytuję: „Protokół, o którym mowa w ust. 1, w zakresie kontroli przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych) przeprowadzanej na podstawie art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. c, jest sporządzany w formie dokumentu elektronicznego, z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego obsługującego centralną ewidencję emisyjności budynków, o której mowa w art. 27a ust. 1 ustawy z dnia 21 listopada 2008 r. o wspieraniu termomodernizacji i remontów oraz o centralnej ewidencji emisyjności budynków (DzU z 2022 r. poz. 438, 1561, 1576, 1967 i 2456)”. Zgodnie z ust. 6 tego artykułu, wzór protokołu w formie dokumentu elektronicznego określi minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego.

Kominiarz współpracujący z moją spółdzielnią przedstawił pismo Krajowej Izby Kominiarzy, w którym wskazano na konieczność przygotowania przez zarządcę nieruchomości szeregu danych, dotyczących budynków oraz poszczególnych lokali (sic!), w których istnieje obowiązek przeprowadzania kontroli przewodów kominowych – większość danych pozyskamy z dokumentacji technicznej lub z książek obiektów budowlanych. 

Z uzyskanych informacji wynika, że w systemie Centralnej Ewidencji Emisyjności Budynków (CEEB) aplikacja umożliwiająca sporządzanie e-protokołów została zainstalowana, ale posiada wiele błędów i w związku z tym Krajowa Izba Kominiarzy wystąpiła podobno do ministerstwa o wprowadzenie okresu przejściowego do końca bieżącego roku. W przypadku mistrzów kominiarskich obsługujących dużą liczbę nieruchomości i w związku z tym tysiące lokali, może pojawić się (i z pewnością się pojawi) problem przygotowania protokołów zgodnie z nowymi zasadami przed upływem terminu ważności poprzednich kontroli okresowych. Trzeba w tym momencie wspomnieć o tym, że wszelkie prolongaty terminów ustawowych, które wprowadzono tzw. przepisami, związanymi z COVID już nie obowiązują, ponieważ od dnia 01.07.2023 r. odwołany został stan zagrożenia epidemicznego.

Raportowanie do KOBiZE

Chciałbym drugą część artykułu poświęcić tematowi trochę pokrewnemu, a mianowicie obowiązkom zarządców nieruchomości, związanym z raportowaniem w ramach Krajowego Ośrodka Bilansowania i Zarządzania Emisjami (KOBiZE). Na stronie internetowej www.kobize.pl czytamy: Krajowy Ośrodek Bilansowania i Zarządzania Emisjami jest Ośrodkiem w strukturach Instytutu Ochrony Środowiska – Państwowego Instytutu Badawczego. Jednym z podstawowych zadań KOBiZE jest administrowanie unijnym systemem handlu uprawnieniami do emisji w Polsce. KOBiZE prowadzi również Krajową bazę, w której zbierane są dane o emisjach gazów cieplarnianych i innych substancji i parametrach z nimi związanych. Odpowiada za wykonywanie corocznych, krajowych inwentaryzacji emisji gazów cieplarnianych i innych substancji, a także innych raportów m.in. w ramach konwencji UNFCCC zgodnie z wymaganiami Protokołu z Kioto. KOBiZE jest nadzorowany przez Ministra Klimatu, a jego zadania są finansowane ze środków Narodowego Funduszu Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej.

Wszyscy zarządcy, którzy mają w swoich zasobach kotły lub inne urządzenia i instalacje służące do spalania paliw, mają obowiązek zarejestrowania się w systemie i corocznego składania raportów. Należy pamiętać, że takiemu obowiązkowi podlegają również podmioty, które nie mają urządzeń do wytwarzania energii cieplnej lub elektrycznej ale posiadają np. samochody służbowe dla pracowników. Przepisy regulujące tę tematykę to: ustawa z dnia 17 lipca 2009 r. o systemie zarządzania emisjami gazów cieplarnianych i innych substancji (DzU z 2022 r. poz. 673) oraz Rozporządzenie Ministra Klimatu i Środowiska z dnia 26 października 2022 r. w sprawie szczegółowego zakresu informacji zawartych w raporcie oraz sposobu jego wprowadzania do krajowej bazy o emisjach gazów cieplarnianych i innych substancji (DzU z 2022 r. poz. 2217). Pierwsze zetknięcie z aplikacją służącą przygotowywaniu raportów jest przerażające – sama instrukcja zajmuje sto kilkadziesiąt stron. Moja spółdzielnia obsługuje ponad 80 kotłowni gazowych i sporządzanie raportów zajmuje na prawdę dużo czasu. Pierwszy raport sporządzałem w tempie ok. godziny na jeden kocioł – przygotowanie raportów za kolejne lata jest prostsze ponieważ kopiują się częściowo dane z lat ubiegłych. Aby rozpocząć „przygodę” z KOBiZE trzeba najpierw zgromadzić dane na temat samych urządzeń oraz budynków (np. rodzaj i nazwa kotła i jego moc, wysokość i średnica komina, data oddania do użytkowania budynku, itp.) co często wymaga sięgnięcia do dokumentacji technicznej obiektów budowlanych. Co się dzieje w przypadku niedopełnienia obowiązku złożenia corocznego raportu? Wyżej wymienione przepisy nie wskazują bezpośrednio sankcji za taki delikt. W przypadku niezłożenia raportu do KOBiZE, zastosowanie mają jednak regulacje ustawy z dnia 20 lipca 1991 r. o Inspekcji Ochrony Środowiska. Oznacza to, że Wojewódzki Inspektor Ochrony Środowiska, podczas kontroli może zażądać przedstawienia złożonego raportu do KOBiZE. W razie jego braku lub stwierdzenia uchybień, w zarządzeniach pokontrolnych organ kontrolny może nałożyć obowiązek uzupełnienia lub poprawy takiego raportu. Za niewykonanie zarządzeń pokontrolnych grozi kara aresztu, ograniczenia wolności lub grzywny (art. 31a ust. 1 ww. ustawy). Sugeruję aby na początku wypełniania tej procedury skorzystać z pomocy świadczonej przez pracowników portalu, są pomocni i szczegółowo wyjaśniają wątpliwości, mnie pomogli, e-mail: pomoc.kb@kobize.pl.

Mamy już kilka baz danych dotyczących eksploatowanych przez nas zasobów, m.in.: CEEB, KOBiZE, elektroniczna Książka Obiektu Budowlanego, system teleinformatyczny wskazany w art. 28 ustawy z dnia 29 sierpnia 2014 roku o charakterystyce energetycznej budynków, służący sporządzaniu protokołów kontroli systemów ogrzewania i klimatyzacji, o których mowa w art. 23 tej ustawy. Nie wiem czy tak jest na dzień dzisiejszy ale z pewnością docelowo te systemy zostaną w jakiś sposób połączone co sprawi, że będziemy mogli być, jako zarządcy nieruchomości, w sposób kompleksowy kontrolowani przez uprawnione do tego organy.

***

Na koniec jeszcze słowo o świadectwach charakterystyki energetycznej dla „starych” lokali znajdujących się w naszych zasobach. Z dniem 28 kwietnia 2023 roku weszła w życie ustawa z dnia 7 października 2022 roku o zmianie ustawy o charakterystyce energetycznej budynków oraz ustawy – Prawo budowlane (DzU 2022, poz. 2206). Zgodnie z postanowieniami art. 3 ust. 1 ustawy: Właściciel lub zarządca budynku lub części budynku lub osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, lub osoba, której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, zapewnia sporządzenie świadectwa charakterystyki energetycznej dla budynku lub części budynku:

• zbywanego na podstawie umowy sprzedaży;
• zbywanego na podstawie umowy sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu;
• wynajmowanego.

Wskazane wyżej przepisy prawa jednoznacznie wskazują na to, że taki obowiązek ciąży na właścicielu prawa (a nie na spółdzielni mieszkaniowej czy zarządcy wspólnoty) tylko w przypadku zawierania umowy sprzedaży i nie dotyczy innych form zbycia, np. umowy darowizny, użyczenia, dożywocia, itp. Piszę o tym dlatego, że spotkałem się z sytuacjami, w których spółdzielnie mieszkaniowe ogłaszały przetargi na sporządzenie świadectw charakterystyki energetycznej dla wszystkich lokali znajdujących się w ich zasobach mieszkaniowych – takie działania uważam za niepotrzebne i mogące narazić osoby odpowiedzialne na zarzuty niegospodarności.