Odpowiedzialność zarządcy nieruchomości

Jako zarządcy nieruchomości jesteśmy nieustannie narażeni na ponoszenie odpowiedzialności za nasze błędy, zaniedbania czy wręcz świadome łamanie prawa (zazwyczaj w dobrej wierze i dla dobra mieszkańców).

Odpowiedzialność, wynikająca z naruszenia obowiązków przez zarządcę nieruchomości może mieć charakter:

• wykroczeniowy – regulują to przepisy ustawy z 20 maja 1971 r. – Kodeks wykroczeń,
• karny – regulują tę kwestię przepisy ustawy z 6 czerwca 1997 r. – Kodeks karny,
• cywilny (odszkodowawczy) – ta odpowiedzialność może mieć miejsce niezależnie od dwóch poprzednich rodzajów odpowiedzialności i nie ma charakteru represyjnego, a służy do naprawienia poszkodowanemu szkody jaką poniósł wskutek działania lub zaniechania zarządcy nieruchomości – regulują to przepisy ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.

Ranga zawodu a deregulacja

Przypomnijmy: do 31 grudnia 2012 roku, poza powyższymi, istniała jeszcze odpowiedzialność dyscyplinarna (zawodowa), która została „wyrzucona” (celowo używam tego słowa) z przepisów prawa w wyniku tzw. deregulacji przeprowadzonej przez ówczesnego Ministra Sprawiedliwości, Jarosława Gowina. Przypomnijmy jego słowa: „To ważny dzień w procesie poszerzania dostępu do zawodów regulowanych. Dziś obalamy mur, za którym korporacje zawodowe zazdrośnie strzegły swoich przywilejów. Otwarcie zawodów da nowe miejsca pracy dla młodych w Polsce, by nie musieli emigrować i szukać tej pracy zagranicą. To jednak dopiero pierwszy krok. Deregulacja obejmie jeszcze blisko 200 zawodów. Deregulacją zostało objęte wówczas 50 zawodów. Co sadzę o tym „genialnym” pomyśle i jego autorze pisałem już na łamach „Administratora”. Ministra już nie ma, a rangę zawodu zarządcy nieruchomości i pośrednika w obrocie nieruchomościami chyba już bezpowrotnie obniżono, moim zdaniem, ze szkodą dla obywateli.

Co zrobi Prezydent? 

Załóżmy, że zostaliśmy skazani w procesie karnym w I instancji. Idąc śladem wskazanych we wstępie panów, występujemy do Prezydenta RP z wnioskiem o zastosowanie prawa łaski. Co zrobi Prezydent? Kopiując swoje zachowanie z roku 2015 powinien zastosować prawo łaski wskazane w art. 139 Konstytucji w interpretacji rozszerzającej, czyli aktu łaski zawierającego w sobie również prawo tzw. abolicji indywidualnej. Należy jednak pamiętać, że pojęcie abolicji indywidualnej nie występuje w polskim języku prawnym od bardzo dawna – takich uprawnień nie miał prezydent już w czasach II Rzeczpospolitej. Większość autorytetów prawnych stoi na stanowisku (i ja się z nimi zgadzam), że aby zastosować prawo łaski trzeba być prawomocnie skazanym; prawo łaski pozwala bowiem na darowanie kary orzeczonej na podstawie udowodnionej winy, a ta z kolei musi być stwierdzona wyrokiem prawomocnym sądu, ponieważ dopóki takiego wyroku nie ma, istnieje zasada domniemania niewinności oskarżonego. Są oczywiście inne państwa i kultury, w których abolicja indywidualna jest możliwa, np. Papua Nowa Gwinea czy Nigeria, ale również Stany Zjednoczone i Szwecja. Biorąc pod uwagę opinie autorytetów prawniczych sugeruję, aby jednak poczekać na wyrok prawomocny i wówczas pędzić do Prezydenta – trochę żartuję, ale nie do końca, o czym poniżej.

Kodeksem wykroczeń nie będziemy się zajmować, przejdźmy do poważniejszych spraw – uwaga: trochę będę straszył.

Czy są sankcje karne dla zarządu lub zarządcy? 

Jako spółdzielca, zacznę straszenie od Prawa spółdzielczego. Art. 267d, §1 stanowi: „Kto, będąc członkiem organu spółdzielni albo likwidatorem, ogłasza dane nieprawdziwe albo przedstawia je organom spółdzielni, władzom państwowym, członkom spółdzielni lub lustratorowi, podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do lat 2.” Dla pociechy jest §2 o treści: „Jeżeli sprawca działa nieumyślnie, podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku.” Nawiązując do obecnego stanu „dwuprawia” w Polsce, trzeba zadać sobie pytanie: dla kogo nieprawdziwe? Co ciekawe, w ustawie o własności lokali nie przewidziano wprost sankcji karnych dla zarządu lub zarządcy nieruchomości.

Jednym z najważniejszych przepisów, z którym pracujemy na co dzień jest ustawa Prawo budowlane. Zaglądamy do art. 91a czytając: „Kto nie spełnia, określonego w art. 61, obowiązku utrzymania obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym, użytkuje obiekt w sposób niezgodny z przepisami lub nie zapewnia bezpieczeństwa użytkowania obiektu budowlanego, podlega grzywnie nie mniejszej niż 100 stawek dziennych, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku.” Tutaj znowu mamy do czynienia z nieostrym pojęciem słowa „należyty”, ale posiedzieć można. Co prawda zgodnie z wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego z dnia 9 lutego 2021 r. art. 91a, w zakresie obejmującym zwrot „użytkuje obiekt w sposób niezgodny z przepisami” został uznany za niezgodny z art. 2 i art. 42 ust. 1 Konstytucji RP, ale jest to tylko częściowe złagodzenie katalogu. Utrata mocy w tym zakresie nastąpiła 12 lutego 2021 r.

Jako zarządcy ponosimy odpowiedzialność za przestrzeganie przepisów ustawy o ochronie przeciwpożarowej – popatrzmy zatem co nam grozi w przypadku powstania pożaru. Na podstawie art. 163, §1 Kodeksu karnego: „Kto sprowadza zdarzenie, które zagraża życiu lub zdrowiu wielu osób albo mieniu w wielkich rozmiarach, mające postać: 1) pożaru, (…) podlega karze pozbawienia wolności od roku do lat 10.” Co można uznać za „sprowadzenie zdarzenia”? Moim zdaniem np. powstanie pożaru na skutek zwarcia w instalacji elektrycznej części wspólnej nieruchomości, w sytuacji gdy nie mamy aktualnych, ważnych protokołów z kontroli instalacji elektrycznej w budynku, wyczerpuje znamiona takiego określenia.

Większość zarządców jest jednocześnie pracodawcami i w związku z tym są narażeni na sankcje wynikające z Kodeksu pracy. W naszym środowisku powszechnie spotykana jest praktyka zatrudniania tzw. dozorców (sprzątaczy) na umowy zlecenie – przynajmniej na pierwszym etapie pracy. Co za to grozi? Mówi o tym art. 281, §1, pkt 1): „Kto, będąc pracodawcą lub działając w jego imieniu (…) zawiera umowę cywilnoprawną w warunkach, w których zgodnie z art. 22 §1 powinna być zawarta umowa o pracę, (…) podlega karze grzywny od 1000 zł do 30 000 zł.”

Ja się boję! 

W naszej pracy najczęściej mamy jednak do czynienia z odpowiedzialnością cywilną, a w praktyce z roszczeniami odszkodowawczymi kierowanymi do zarządcy przez użytkowników lokali. Należy pamiętać, że w przypadku odpowiedzialności odszkodowawczej fundamentalne znaczenie ma wystąpienie szkody i związku przyczynowego między działaniem lub zaniechaniem sprawcy, a szkodą. Poza tym sprawca (zarządca) odpowiada na zasadzie winy, która w przypadku nieuznania roszczenia poszkodowanego, musi być wykazana w drodze procesu sądowego. Na całe szczęście nikt już dzisiaj nie zastanawia się nad koniecznością posiadania przez zarządcę ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej, ponieważ taki obowiązek wskazano w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami. Ten ustawowy wymóg nie zawsze jednak musi być spełniony. Tak się dzieje w przypadku spółdzielni mieszkaniowej, która zarządza (poprzez organy statutowe) własnymi zasobami i nie jest zarządcą w rozumieniu art. 184a ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz w przypadku wspólnoty mieszkaniowej zarządzanej przez zarząd składający się z osób fizycznych, jak również w innych przypadkach, wskazanych w art. 192a ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Nie wiem czy dostatecznie Państwa przestraszyłem, ale w krótkim artykule trudno wskazać na wszystkie zagrożenia, których jest ogrom, a o których często w ogóle nie wiemy. W każdym razie ja się boję!