Problem spółdzielni z uregulowaniem prawa do gruntu

Wiele spółdzielni mieszkaniowych i ich mieszkańców ma problemy z powodu braku uregulowania stanu prawnego gruntów, najwięcej w Warszawie - 300 tys. mieszkań w 99 spółdzielniach. Nie mogą oni dysponować swoimi lokalami, tak, jak mieszkańcy bloków o uregulowanym stanie prawnym, jak również ich lokale mają mniejszą wartość rynkową. Spółdzielnie zaś mają ogromne problemy z przeprowadzaniem remontów w blokach, gdyż bez tytułu prawnego do gruntów, nie można załatwić formalności budowlanych. 

Wieloletnia batalia

Spółdzielcze związki rewizyjne i same spółdzielnie od wielu lat apelują o zmianę prawa. Podejmowane były próby uregulowania sytuacji prawnej spółdzielni, jednak nigdy nie doprowadzono ich do końca. Swój projekt przygotował też Związek Rewizyjny Spółdzielni Mieszkaniowych RP (ZRSMRP), ale politycy nie zainteresowali się nim. ZRSMRP jeszcze w lutym planuje podjąć kolejną próbę - do Sejmu ma trafić jego petycja z propozycją konkretnych rozwiązań. 

W pierwszej połowie lutego 2025 roku Ministerstwo Rozwoju i Technologii zapowiedziało zmiany w przepisach dotyczących spółdzielni mieszkaniowych. W wykazie prac legislacyjnych Rady Ministrów pojawiła się informacja o rozpoczęciu prac nad nowelizacją ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Mimo istotności zmian, są one rozczarowujące. Problemów w spółdzielniach jest dużo więcej, a jednym z priorytetów są grunty. Resort pracuje także nad ustawą propodażową.  

Spadek z PRL-u

Brak uregulowania stanu prawnego gruntów to skutek bezprawia PRL- u, roszczeń z dekretu Bieruta i orzecznictwa Sądu Najwyższego. Spółdzielnie zabiegają o uregulowanie sytuacji prawnej gruntów od dawna, z niektórymi miasto zawiera umowy na użytkowanie wieczyste gruntów, ale nie wszystkim się udaje. Tutaj ważne jest rozwiązanie ustawowe. 

Może Cię zainteresuje: Przyszłość budynków z wielkiej płyty w rękach zarządców

Przykładem spółdzielni, mającej problemy z gruntem, jest stołeczna SBM "Ruda". Ma ona nieruchomość o powierzchni ponad 10 ha, między innymi z ośmioma budynkami mieszkalnymi i jednym administracyjnym o niejasnym stanie prawnym. W 2011 roku Sąd Rejonowy w Warszawie orzekł zasiedzenie tych terenów na rzecz spółdzielni, jako posiadacza samoistnego. Od tego czasu trwa postępowanie przed Sądem Okręgowym z wniosku Warszawy i nie wiadomo, kiedy się zakończy.

Miasto zażądało przypozwania spadkobierców byłych właścicieli. Prezes spółdzielni twierdzi, że według jego wiedzy, wnioski do ratusza wpłynęły wiele lat temu, ale dopiero od niedawna ratusz zaczął je rozpatrywać i wydawać decyzje administracyjne w tych sprawach. Nie ma on wątpliwości, że dla miasta jest to wygodna taktyka, gdyż "Ruda” nie może skorzystać z noweli kodeksu postępowania administracyjnego przewidującej przedawnienie decyzji w tego rodzaju sprawach. 

Według prezesa spółdzielni zasiedzenie dla "Rudy" i innych spółdzielni jest najkorzystniejszą formą uregulowania stanu prawnego nieruchomości, ponieważ jest to nabycie pierwotne, czyli nie jest obciążone prawami osób trzecich, w tym spadkobierców byłych właścicieli, i dotyczy całej nieruchomości, a nie tylko fragmentów pod budynkami. Niezrozumiałe jest, dlaczego tego przekształcenia nie może być z mocy prawa, tak, jak w wypadku przekształceń na rzecz osób fizycznych. W końcu spółdzielnie zarządzają tymi gruntami przez dekady. 

Skutki braku ksiąg wieczystych

Wyżej opisana sytuacja powoduje niepewność prawną mieszkańców i uniemożliwia właścicielom spółdzielczych praw do lokali prawidłowy obrót tymi nieruchomościami. Bloki stoją na gruntach o niejasnym stanie prawnym, nie można więc założyć księgi wieczystej  i zaciągnąć kredytu hipotecznego. Takie mieszkanie można kupić tylko za gotówkę i ma ono mniejszą wartość niż te z księgą wieczystą. 

Eksperci prawni tłumaczą, że polski ustawodawca dopuścił w przeszłości prawną możliwość ustanawiania spółdzielczych praw do lokali także w sytuacji braku uregulowania tytułu prawnego spółdzielni mieszkaniowej do gruntu pozostającego w jej władaniu i zakładania dla takich praw ksiąg wieczystych, a następnie tolerował ten stan przez wiele lat. Czyli tolerowana jest przez ustawodawcę sytuacja, w której grupa obywateli – nie ze swojej winy – zmuszona jest do ponoszenia niekorzystnych skutków prawnych zaniechań legislacyjnych państwa, a to z kolei narusza zaufanie obywateli do państwa i stanowionego przezeń prawa, dlatego rozwiązanie wskazanego problemu jest obowiązkiem ustawodawcy.

Może Cię zainteresuje: Nowe przepisy o spółdzielniach

Zamrożony projekt

Ministerstwo Rozwoju i Technologii podejmowało już próby wyjaśnienia sytuacji prawnej spółdzielni mieszkaniowych. Projekt ustawy o uregulowaniu praw do gruntów zabudowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe (UD458), który powstał, nigdy nie został przyjęty przez rząd. Po wyborach parlamentarnych zaś trafił do zamrażarki. 

Projekt dotyczył gruntów z blokami wybudowanymi przed 5 grudnia 1990 r. Na jego podstawie spółdzielnie mogłyby występować z roszczeniami do starosty (w wypadku gruntów Skarbu Państwa) lub do wójtów, burmistrzów, prezydentów miasta, zarządów powiatu albo województwa (gdy właścicielem ziemi jest samorząd). Urzędnicy mieli wydawać decyzje. Za ustanowienie prawa użytkowania wieczystego spółdzielnie płaciłyby ratuszowi pierwszą opłatę roczną wynoszącą od 15 do 25 proc. wartości rynkowej, a następnie roczne opłaty wynoszące 1 proc. wartości nieruchomości. Przeniesienie własności budynków byłoby darmowe. W projekcie znalazły się także rozwiązania dla spółdzielni, które złożyły już wniosek o ustanowienie prawa użytkowania wieczystego.

Aktualnie MRiT pracuje nad ustawą o rozwiązaniach służących zwiększeniu dostępności gruntów pod budownictwo mieszkaniowe, czyli tzw. ustawą propodażową. To doskonała okazja, żeby zająć się gruntami spółdzielczymi, ale w projekcie nie ma o tym wzmianki. Eksperci zgodnie twierdzą, że ostateczne rozwiązanie problemu praw spółdzielni mieszkaniowych do gruntów jest obowiązkiem ustawodawcy. Fakt, że wiele spółdzielni mieszkaniowych wciąż nie ma tytułu prawnego do gruntów, na których budowały osiedla mieszkaniowe, obciąża państwo, a nie spółdzielnie. Są to głównie zaszłości z czasów PRL-u, realizacji planu gospodarczego (spółdzielnie mieszkaniowe jako jednostki gospodarki uspołecznionej były jedynie wykonawcami takiego planu).

Źródło: prawo.pl