Zastosowanie ustawy o ochronie praw lokatorów w spółdzielni mieszkaniowej

W związku z powyższym ustawa ma również zastosowanie w stosunku do użytkowników lokali spółdzielczych, posiadających spółdzielcze lokatorskie lub własnościowe prawo do lokalu. Większość z tych osób nie ma zielonego pojęcia o tym, że objęci są ustawową ochroną.

Ochrona praw lokatorów w praktyce

Jak w praktyce wygląda stosowanie tej ustawy w stosunku do użytkowników lokali, posiadających wskazane wyżej tytuły prawne?

Zacznijmy od zmiany opłat za używanie lokalu, która została uregulowana w art. 8a, ust. 4c ustawy: „Właściciel, który oddał lokal do używania na podstawie stosunku prawnego innego niż najem, ustalając składniki kosztów utrzymania lokalu, stosuje przepisy regulujące ten stosunek prawny; do opłat za używanie lokalu właściciel nie zalicza zwrotu kapitału ani zysku”. Z tego zapisu ustawy wynika, że w tym przypadku do kalkulacji wysokości opłat stosujemy zasady wskazane w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych i w Prawie spółdzielczym. Z kolei w art. 9, ust. 5 ustawy zapisano: „W stosunkach najmu oprócz czynszu wynajmujący może pobierać jedynie opłaty niezależne od właściciela, a w wypadku innych tytułów prawnych uprawniających do używania lokalu, oprócz opłat za używanie lokalu, właściciel może pobierać jedynie opłaty niezależne od właściciela, z zastrzeżeniem ust. 6”.

Wiemy zatem jak ustalać wysokość opłat dla lokali w zasobach spółdzielczych, sprawdźmy jak często możemy je zmieniać (podwyższać). Reguluje to zapis art. 9, ust. 1b ustawy: „Podwyższanie czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, nie może być dokonywane częściej niż co 6 miesięcy. Termin ten biegnie od dnia, w którym podwyżka zaczęła obowiązywać.” W spółdzielniach mieszkaniowych ten termin jest na ogół przestrzegany, ponieważ zmiany opłat (tych zależnych od spółdzielni) wprowadza się z reguły na początku roku, na podstawie planu gospodarczego uchwalanego przez radę nadzorczą. Formalnie jednak, gdyby była potrzeba podwyższenia opłat częściej niż co 6 miesięcy, będzie to niezgodne z zapisami ustawy i może być, moim zdaniem, skutecznie kwestionowane przez członków spółdzielni mieszkaniowej np. na drodze postępowania sądowego. Przejdźmy do art. 11, ust 2 ustawy: „Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator: 

1. pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
2. jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności (…). 

Ten przepis w przypadku spółdzielczych praw do lokali nie ma zastosowania. W przypadku spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, spółdzielnia może na podstawie art. 11, ust. 11 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wystąpić do sądu z powództwem o wygaśnięcie tego prawa, a w przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu spółdzielnia może na podstawie art. 1710 tej ustawy wystąpić do sądu z żądaniem tzw. przymusowej sprzedaży lokalu.

Ciekawy jest zapis art. 11, ust. 8 ustawy: „W wypadku stosunków prawnych, które nie ustają przez wypowiedzenie, a w szczególności w wypadku spółdzielczego prawa do lokalu, nie jest dopuszczalne ustanie stosunku prawnego w sposób i z przyczyn mniej korzystnych dla lokatora niż to wynika z przepisów tego artykułu” – czyli art. 11. Po pierwsze, ustawodawca w tym zapisie nie rozróżnia spółdzielczego lokatorskiego i własnościowego prawa do lokalu, a przecież ustanie stosunku prawnego zarówno w zakresie przyczyn, jak i sposobu są w obu przypadkach różne i zostały określone w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych. Po drugie, według mojej oceny żaden z pozostałych (poza wyżej wskazanymi) zapisów zawartych w art. 11 nie ma zastosowania do spółdzielni mieszkaniowych (nie ma miejsca w artykule do szczegółowej analizy) zatem to formalne uprawnienie nie ma w praktyce znaczenia dla lokatorów spółdzielczych.