Jesienno-zimowe obowiązki zarządcy nieruchomości

Okres zimowy jest szczególny dla eksploatacji budynków. W tym czasie przybywa bowiem czynników, które mogą zagrażać bezpieczeństwu. Ustawodawca porządkuje te kwestie i dla zapewnienia utrzymania obiektów budowlanych we właściwym stanie, wprowadza przepisy nakazujące poddawanie obiektów budowlanych okresowym i doraźnym kontrolom.

Kontrole stanu technicznego budynku

Prawo budowlane nakłada na właściciela lub zarządcę nieruchomości wykonanie obowiązkowych kontroli stanu technicznego budynku raz w roku oraz co najmniej raz na pięć lat.

Zobacz też: Kto odpowiada za wypadek na chodniku?

Kontrole wykonywane raz w roku

Stan techniczny elementów budynku i instalacji

Kontrola ta polega na sprawdzeniu stanu technicznego elementów budynku narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne oraz niszczące działania czynników związanych z użytkowaniem obiektu. Sprawdzane jest również wykonanie zaleceń z poprzedniej kontroli. Zadanie to mogą wykonać tylko osoby posiadające odpowiednie uprawnienie budowlane.

Instalacje i urządzenia chroniące środowisko

Podejmowanie działań, które mają zapobiegać negatywnemu oddziaływaniu obiektu na stan środowiska poprzez kontrolę urządzeń, tj.: urządzenia sanitarne do gromadzenia i oczyszczania ścieków, urządzenia filtrujące, które służą do gromadzenia i utylizacji odpadów stałych.

Przewody kominowe

Chodzi o sprawdzenie drożności przewodów kominowych oraz siły ciągu kominowego. Weryfikuje się, czy w pomieszczeniach działają sprawnie urządzenia wentylacyjne (nawiewne i wywiewne).

Instalacje gazowe

Kontrola ta prowadzona jest równocześnie ze sprawdzaniem stanu technicznego przewodów i kanałów wentylacyjnych.

Kontrole wykonywane raz na 5 lat 

Stan techniczny obiektu

Zakres kontroli pięcioletniej jest szerszy niż tej wykonywanej co roku. Obejmuje m.in. sprawdzenie: przydatności do użytkowania, estetyki obiektu budowlanego, jego otoczenia, instalacji elektrycznych, piorunochronnych, uziemienia instalacji.

Kontrola urządzeń chłodniczych

Podczas tej kontroli ocenia się efektywność energetyczną zastosowanych urządzeń chłodniczych w systemach klimatyzacji.

Wymienione kontrole przeprowadzają wyłącznie osoby, posiadające odpowiednie kwalifikacje zawodowe oraz uprawnienia budowlane konkretnej specjalności.

Po zapoznaniu się z obowiązkami zarządcy nieruchomości w zakresie przeprowadzania obowiązkowych kontroli czas na kolejne czynności i zadania, których wykonania musi dopilnować zarządca właśnie porą zimową.

Odśnieżanie terenu wokół budynku

Oczyszczanie chodników, dróg i parkingów otaczających nieruchomość ze śniegu, lodu, błota to ustawowy1 obowiązek zarządcy nieruchomości. Teren wokół budynku nie może stanowić zagrożenia dla zdrowia czy życia osób, które się po nim poruszają. Odgarnięty śnieg musi być składowany w miejscu, w którym nie będzie powodował zakłóceń w ruchu pieszych i samochodów.

Jeżeli zarządca zaniedbuje swój obowiązek związany z odśnieżaniem, może dostać naganę, mandat, a w przypadku regularnych zaniedbań sprawa może trafić do sądu. Jeśli natomiast doszłoby do wypadku na skutek niedopełnienia obowiązku odśnieżenia np. chodnika, osoba poszkodowana może żądać zwrotu kosztów leczenia oraz zadośćuczynienia.

Co ważne, nie ma dowolności w stosowaniu substancji zabezpieczających teren przed lodem czy śniegiem. Środki, które mogą być stosowane do odśnieżania, oraz sposoby ich stosowania określono w rozporządzeniu Ministra Środowiska z dnia 27 października 2005 r. w sprawie rodzajów i warunków stosowania środków, jakie mogą być używane na drogach publicznych oraz ulicach i placach.

Odśnieżanie dachu 

Odśnieżanie nie kończy się na terenach wokół budynków. Bardzo ważne jest też usuwanie śniegu z dachów budynków. Zalegający tam śnieg może stanowić poważne zagrożenie dla konstrukcji dachu. Należy mieć świadomość, że ciężar śniegu zależy nie tylko od intensywności opadów, lecz także od długości jego zalegania oraz temperatury i poziomu wilgotności na zewnątrz. Dla przykładu: 1 m3 puchu śniegowego to około 200 kg, 1 m3 mokrego śniegu to już około 700–800 kg, a lodu jeszcze więcej – około 900 kg.

Dla zarządcy nieruchomości oznacza to jedno – konieczność stałej kontroli stanu dachu w kontekście grubości i ciężaru zalegającego na nim śniegu.

Zarządcy nieruchomości są zobowiązani przez ustawę Prawo budowlane do usuwania z dachów śniegu i lodu. W czasie odwilży nawet kilkucentymetrowa warstwa śniegu robi się ciężka i często zamienia się w lód, co stanowi poważne zagrożenie dla budynku. To nie koniec odpowiedzialności zarządcy.

Oczyszczanie dachów obejmuje też usuwanie sopli i brył lodowych i nawisów śnieżnych zwisających z budynków. Ich obecność stanowi poważne zagrożenie dla osób znajdujących się na ciągach pieszych lub jezdnych, będących bezpośrednio przy budynku. W tym przypadku sprawa wygląda analogicznie – niedopełnienie tego obowiązku grozi nałożeniem kary na zarządcę oraz stanowi podstawę do uzyskania odszkodowania od zarządcy, jeśli doszłoby do wypadku.

Co istotne – odśnieżanie dachu powinny wykonywać osoby do tego przeszkolone, posiadające odpowiednie uprawnienia oraz sprzęt. W trakcie wykonywania tego rodzaju prac konieczne jest zabezpieczenie budynku i otaczającego go terenu, a także poinformowanie przechodniów o prowadzonych pracach.

Sposoby i narzędzia

Zarządcy wspólnot czy spółdzielni mieszkaniowych powinni zaopatrzyć się w odpowiedni sprzęt, aby dopełnić wyżej wymienionych i opisanych obowiązków. Podstawowym sprzętem do odśnieżania chodników będą łopaty do ogarniania śniegu czy zgarniacze. Na rynku są też dostępne szufle elektryczne – to pośrednie rozwiązanie pomiędzy tradycyjną szuflą a odśnieżarką. Śnieg jest wyrzucany do przodu przez wirnik. Urządzenie znacznie przyśpiesza czas wykonywania prac.

Przy odśnieżaniu większych powierzchni – dróg czy parkingów – sprawdzą się pługi śnieżne. Można też skorzystać z usług odśnieżania, które oferują profesjonalne firmy.

Do odśnieżania dachów oraz usuwania sopli nie wystarczą już łopaty czy zgarniacze dachowe, potrzebne będą dodatkowe sprzęty, np. drabiny, przystawki dachowe czy nawet rusztowania, które pozwolą dotrzeć na duże wysokości i umożliwią usunięcie zalegającego na dachu śniegu czy zwisających sopli. Jednak tak, jak już zostało wspomniane, przy odśnieżaniu dachu może być konieczna obecność wykwalifikowanej i doświadczonej ekipy z uprawnieniami do prac na wysokościach.

Systemy przeciwoblodzeniowe dachowe i gruntowe

Warto jeszcze na chwilę zatrzymać się przy nowoczesnych technologiach oferujących automatyczne usuwanie lodu i śniegu z chodników, schodów, podjazdów, dachów czy rynien. Chodzi o systemy przeciwoblodzeniowe.

Na system przeciwoblodzeniowy składają się: maty grzejne, kable, termostaty, czujniki temperatury i wilgotności. Zasada działania jest prosta i może być zautomatyzowana. Bazuje na aktualnych danych atmosferycznych i sposób działania dopasowuje do aktualnych potrzeb. Pełna automatyzacja systemu sprawia, że jest bezobsługowy.

Gruntowe instalacje przeciwoblodzeniowe

Gruntowe systemy przeciwoblodzeniowe obejmują ogrzewanie: chodników, podjazdów, schodów zewnętrznych itp. Dzięki nim powierzchnie te pozostają nieoblodzone i wolne od śniegu, bez użycia jakichkolwiek środków (sól, piasek) i bez konieczności ręcznego odśnieżania lub usuwania lodu.

Instalacje gruntowe składają się z kabli lub mat grzewczych, umieszczanych pod nawierzchnią (asfaltem, betonem, płytami betonowymi). Istotnym elementem całego systemu jest termostat, który stale monitoruje temperaturę i poziom wilgoci. To on powoduje, że ogrzewanie na bieżąco reaguje na panujące warunki atmosferyczne i dostosowuje moc grzejną.

Dachowe instalacje przeciwśniegowe i przeciwoblodzeniowe

Dachowe systemy obejmują ogrzewanie: rynien zewnętrznych i wewnętrznych, dachów, rur spustowych, a także koryt zlewowych. Systemy te mają zastosowanie zarówno w przypadku dachów płaskich, jak i skośnych. Zapobiegają zaleganiu na dachach śniegu i lodu, a rury spustowe i rynny pozostają drożne, ponadto systemy te eliminują ryzyko powstawania niebezpiecznych sopli. Systemy dachowe również składają się z kabli lub mat grzewczych, termostatów oraz czujników temperatury i wilgoci.

Maty grzejne dachowe można zainstalować na stałe lub tymczasowo – na okres zimowy. Maty wykonane są z materiałów odpornych na działanie promieni UV, a ich moc grzejna dostosowana jest do indywidualnych i bieżących potrzeb. Maty montuje się na powierzchni dachu lub pod warstwą wierzchnią poszycia dachu. Służą zazwyczaj do ochrony większych powierzchni dachowych, aczkolwiek możliwe jest pokrycie nimi jedynie wybranych miejsc.

Rury spustowe oraz rynny to kluczowe elementy systemu odprowadzania wody z dachu. Zimą występuje ryzyko zamarzania wody w tych częściach instalacji. Podgrzewanie rynien i rur spustowych niweluje to ryzyko. W rurach czy rynnach układa się przewody stałooporowe lub samoregulujące z wykorzystaniem specjalnych uchwytów, pomagających w utrzymaniu prawidłowego ułożenia kabli.

Podsumowując rozważania na temat systemów przeciwoblodzeniowych, uznać należy je za narzędzie, które skutecznie zapobiega gromadzeniu się śniegu i lodu, a w konsekwencji zwiększa komfort i bezpieczeństwo.

Nietrudno zauważyć, że zimą przybywa zarządcy obowiązków związanych z dbałością o nieruchomość. Niskie temperatury, śnieg, lód – wszystko to powoduje, konieczność szczególnej troski o bezpieczeństwo na terenie wokół nieruchomości, o stan dachów, a także instalacji w nieruchomości. Co więcej, podejmowane działania muszą być skuteczne i stosunkowo szybkie, jeżeli pojawia się niebezpieczeństwo, nie można czekać.