Najnowsze trendy w branży nieruchomości

Na tle Europy, Polska ma jeden z najniższych wskaźników dostępności mieszkań oraz średnią liczbę pokoi na osobę. Szacuje się, że brakuje ok. 2-2,5 mln mieszkań. Popyt na mieszkania utrzymuje się, natomiast pojawia się pytanie: kto i jak zaspokoi te potrzeby. Rynek przechodzi obecnie transformację. W najbliższej przyszłości można będzie odczuć dość mocno spadek dostępności mieszkań, spowodowany podwyżkami stóp procentowych, ograniczającymi zdolność kredytową kupujących i ostrożnością deweloperów przed nowymi inwestycjami.

Marzenie o własnym „M”

Nie każdego Polaka stać na zakup lokalu albo ma to szczęście, że odziedziczył je po rodzicach. Obecnie 44 proc. obywateli nie ma żadnych oszczędności, a reszta posiada ich średnio ok. 30 tys. zł. Tylko 6 proc. z grupy posiadającej oszczędności ma ich więcej niż 100 tys. zł. Z kolei 61 proc. Polaków nigdy nie inwestowało i nie posiada żadnych produktów inwestycyjnych, jak wskazuje badanie Assay Index. W ostatnim okresie mocno spadła zdolność kredytowa średnio zarabiających, a ceny nieruchomości rosną szybciej niż ich dochody. W efekcie wzrostu stóp procentowych i inflacji, Komisja Nadzoru Finansowego zaostrzyła warunki przyznawania kredytów. Według analityków może to spowodować spadek zdolności kredytowej Polaków aż o 40 proc. Wszystko to powoduje, że zakup własnego „M” staje się coraz trudniejszy.

Zgodnie z prognozami, sprzedaż nowych mieszkań w tym roku spadnie od 15 do 35 proc., ale jeszcze bardziej zmniejszy się liczba rozpoczętych inwestycji. Może to być spadek o 40 tys. ze 165 tys. w ubiegłym roku. Deweloperzy mierzą się z problemami w postaci niskiej podaży gruntów, braków i błędów w planach zagospodarowania przestrzennego oraz wydłużających się procedur administracyjnych. Czynniki te istotnie wpływają na długość cyklu inwestycyjnego i końcową wysoką cenę. Branża nieruchomości ciągle się też rozwija, np. pod względem technologii, a polskie prawo nie nadąża za nowymi trendami, co hamuje i ogranicza jego rozwój.

Może Cię zainteresuje: Sejm przyjął ustawę #Niskie podatki

Mniejsze lokale, dobra cena i więcej pokoi

W tej chwili na rynku można zaobserwować wzrost popytu na mieszkania w przystępnej cenie. W zamian za większą liczbę małych pokoi, nabywcy są skłonni zamieszkać na zielonych przedmieściach. Wystartował nowy rządowy program o nazwie "Mieszkanie bez wkładu własnego", który powinien ułatwić młodym ludziom zakup pierwszego wymarzonego mieszkania, skierowany do rodzin, singli, a także obywateli polskich za granicą. Nie brakuje sceptyków: przewidziane w programie limity cen mieszkań są tak niskie, że trudno będzie znaleźć lokal w odpowiedniej kwocie. Program przewiduje gwarantowanie wkładu na poziomie 10 proc. wartości finansowanej nieruchomości, ale nie więcej niż 100 tys. zł. Największy problem to zdolność kredytowa potencjalnych nabywców.

Sukces mogłaby zapewnić oferta dostosowana do obecnych potrzeb i możliwości klientów. Niektórzy z deweloperów z rynku kapitałowego mają w sprzedaży mieszkania, które w teorii mogą kwalifikować się do rządowego programu. Wielu z nich jedna w niestabilnej sytuacji rynkowej wstrzymuje nowe inwestycje, a część z nich stara się przeprojektować je pod "kryzysowe" potrzeby.

Od wielu lat można zaobserwować globalny trend wypierania mniej zamożnych mieszkańców z centrów miast i lepszych lokalizacji, gdzie ich miejsce zajmują ludzie bogatsi. Koszty mieszkaniowe są tam jednak bardzo wysokie, więc tych średnio zamożnych zaczęli wypierać bardzo zamożni. Dzieje się tak też w małych miastach, położonych blisko dużych metropolii. Pojawiło się nawet nowe kryterium,  tzw. wskaźnik ubóstwa dojazdu do pracy. Z drugiej strony pandemia i możliwość pracy zdalnej pokazały, że wiele osób woli zielone okolice miast, gdzie dysponują większymi metrażami czy balkonem lub ogródkiem, przez co i one mocno zyskują na wartości. Wielu deweloperów widzi szansę rozwoju w mniejszych miejscowościach, ze względu na lepszą dostępność gruntów.  

Atrakcyjne południe Europy

Wartość krajowego rynku nieruchomości premium w 2021 roku wynosiła ok. 2,3 mld zł. (wzrost o 500 mln zł rok do roku).  Jednocześnie rośnie grupa zamożnych Polaków. Z danych Forbes.pl wynika, że w Izbach Skarbowych w całym kraju w 2020 r. zarejestrowano ponad 38,5 tys. milionerów. Największą ofertę premium od lat notuje się w Warszawie. Łączna wartość sektora ekskluzywnych apartamentów i posiadłości według NBP w ubiegłym roku została wyszacowana na prawie 5 bln zł.

Może Cię zainteresuje: Ustawa o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym

Przez ostatnie miesiące widać mocny odpływ gotówkowych klientów segmentu premium za granicę, zwłaszcza na południe Europy, do Włoch, Hiszpanii, Francji i Portugalii. Polscy szukają tam bezpiecznej przystani na wypadek wojny czy też dla lokaty kapitału. Wiele krajowych agencji premium przeniosło nawet swoje biura do słonecznych kurortów i informują, że w ciągu miesiąca dokonują tyle transakcji zakupowych, co dotąd przez cały rok. Firmy deweloperskie w tych krajach uruchomiły nawet polskojęzyczne zespoły sprzedażowe. 

Najem mocno w górę

Fala uchodźców wojennych z Ukrainy mocno zwiększyła potrzeby mieszkaniowe, nawet milion z nich zechce zostać w Polsce na dłużej lub na stałe. Z rynku najmu zniknęły prawie wszystkie oferty. Przez niestabilność rynku pracy i spadające możliwości zakupu mieszkania na własność, rośnie na znaczeniu model PRS, czyli oferty mieszkań do wynajmu długoterminowego przygotowane przez instytucje. Potencjał ten dostrzegli już międzynarodowi inwestorzy, o horyzoncie długoterminowym, którzy chcą wykorzystać ten olbrzymi popyt na wynajem oraz skłonność deweloperów do negocjacji cen. Przykładowo nordycki fundusz NREP w 2021 roku kupił mieszkania w Warszawie za 451 mln zł.

Duże korporacje mogą ograniczyć koszty i zaoferować niższe czynsze, jednak wykup tak dużej liczby mieszkań może skutkować także wzrostem cen na rynku pierwotnym. Według raportu PwC Polska, model PRS na krajowym rynku znajduje się na wczesnym etapie rozwoju, a oferta obejmuje około 6,5 tys. mieszkań. W najbliższych latach spodziewany jest duży wzrost, do przynajmniej 54 tys. lokali w 2026 r. 

Źródło: newseriabiznes.pl

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!