Świadectwa charakterystyki energetycznej budynków

W dniu  28.04.2023 r. wchodzi w życie ustawa z dnia 7 października 2022 r. o zmianie ustawy o charakterystyce energetycznej budynków oraz ustawy – Prawo budowlane (DzU z 2022 r., poz. 2206). Zmiany wprowadzone tą ustawą zostały uwzględnione w niniejszym tekście, który odwołuje się do przepisów w brzmieniu po 28.04.2023 r.

Obowiązek sporządzania świadectw

Jak stanowi art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków1, właściciel lub zarządca budynku lub części budynku lub osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, lub osoba, której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, zapewnia sporządzenie świadectwa charakterystyki energetycznej dla budynku lub części budynku:

• zbywanego na podstawie umowy sprzedaży;
• zbywanego na podstawie umowy sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu;
• wynajmowanego.

Jednym z elementów, którego występowanie determinuje obowiązek sporządzania świadectw jest zatem dokonywanie czynności prawych, których przedmiotem są następujące prawa do nieruchomości bądź jej części:

• własność;
• spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu;
• najem.

Jeżeli nie występują takie czynności, nie ma obowiązku sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej budynków. Wyjątkiem są pewne kategorie budynków określone w art. 3 ust. 2 UCE. Zgodnie z tym przepisem właściciel lub zarządca budynku, którego powierzchnia użytkowa zajmowana przez organy wymiaru sprawiedliwości, prokuraturę oraz organy administracji publicznej przekracza 250 m² i w których dokonywana jest obsługa interesantów, zapewnia sporządzenie świadectwa charakterystyki energetycznej dla tego budynku. W przypadku takich budynków kopię świadectwa charakterystyki energetycznej, z wyłączeniem zaleceń zawartych w tym świadectwie, umieszcza się w widocznym miejscu.²

Treść świadectwa charakterystyki energetycznej

Zgodnie z art. 10 ust. 1 UCE świadectwo charakterystyki energetycznej zawiera:

• dane identyfikacyjne budynku lub części budynku;
• charakterystykę energetyczną budynku lub części budynku;
• zalecenia określające zakres i rodzaj robót budowlano-instalacyjnych, które poprawią charakterystykę energetyczną budynku lub części budynku;
• oświadczenie osoby, która sporządziła świadectwo charakterystyki energetycznej, że dokument został wygenerowany z centralnego rejestru charakterystyki energetycznej budynków.

Oświadczenie to składa się pod rygorem odpowiedzialności karnej za składanie fałszywych oświadczeń. Składający oświadczenie jest obowiązany do zawarcia w nim klauzuli następującej treści: „Jestem świadomy(a) odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia”. Klauzula ta zastępuje pouczenie organu o odpowiedzialności karnej za składanie fałszywych oświadczeń.³

Termin ważności świadectwa charakterystyki energetycznej

Świadectwo charakterystyki energetycznej jest ważne przez 10 lat od dnia jego sporządzenia.⁴ Świadectwo to może jednak stracić ważność przed upływem 10 lat, jeżeli w wyniku przeprowadzonych robót budowlano-instalacyjnych uległa zmianie charakterystyka energetyczna budynku lub części budynku.⁵

Przekazanie świadectwa nabywcy lub najemcy 

Zgodnie z art. 11 ust. 1 UCE, właściciel lub zarządca budynku lub części budynku, osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, lub osoba, której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, przekazują odpowiednio nabywcy albo najemcy:

• świadectwo charakterystyki energetycznej – przy sporządzeniu aktu notarialnego umowy zbycia prawa własności albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu;
• kopię świadectwa charakterystyki energetycznej, które przekazano w postaci papierowej, albo wydruk świadectwa charakterystyki energetycznej, które przekazano w postaci elektronicznej – przy zawarciu umowy najmu.

Nie można zrzec się prawa do otrzymania zgodnie z ust. 1 odpowiednio świadectwa charakterystyki energetycznej, jego kopii albo wydruku.⁶

W przypadku zawarcia umowy zbycia prawa własności części budynku albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu albo umowy najmu części budynku przekazywane świadectwo charakterystyki energetycznej dotyczy części budynku albo lokalu będących przedmiotem umowy.⁷ Notariusz odnotowuje w akcie notarialnym przekazanie nabywcy świadectwa charakterystyki energetycznej. W sytuacji nieprzekazania nabywcy świadectwa charakterystyki energetycznej notariusz poucza podmiot obowiązany do jego przekazania zgodnie z ust. 1 pkt 1 o karze grzywny za niewykonanie tego obowiązku.⁸

W praktyce oznacza to, że brak rzeczonego świadectwa nie powoduje nieważności umowy przenoszącej prawo własności albo spółdzielcze prawo do lokalu, a także nie powoduje nieważności umowy najmu. Poniekąd odrębną kwestią jest, czy każdy notariusz będzie chciał sporządzić umowę przenoszącą własność nieruchomości bez przekazania świadectwa charakterystyki energetycznej.

Wyłączenia

Stosownie do art. 3 ust. 4 UCE obowiązek sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej nie dotyczy budynku:

• podlegającego ochronie na podstawie przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami;
• używanego jako miejsce kultu i do działalności religijnej;
• przemysłowego oraz gospodarczego niewyposażonych w instalacje zużywające energię, z wyłączeniem instalacji oświetlenia wbudowanego;
• mieszkalnego, przeznaczonego do użytkowania nie dłużej niż 4 miesiące w roku;
• wolnostojącego o powierzchni użytkowej poniżej 50 m²;
• gospodarstw rolnych o wskaźniku EP określającym roczne obliczeniowe zapotrzebowanie na nieodnawialną energię pierwotną nie wyższym niż 50 kWh/(m²·rok).

W praktyce wiele wątpliwości wywoływało poprawne zrozumienie wyłączenia dotyczącego budynku podlegającego ochronie na podstawie przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami. Jak stanowi bowiem art. 7 ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami⁹ formami ochrony zabytków są:

• wpis do rejestru zabytków;
• wpis na Listę Skarbów Dziedzictwa;
• uznanie za pomnik historii;
• utworzenie parku kulturowego;
• ustalenie ochrony w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, decyzji o warunkach zabudowy, decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, decyzji o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej lub decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji w zakresie lotniska użytku publicznego.

Mając na uwadze powyższe powstawało niejednokrotnie pytanie, jak traktować budynki, które co prawda nie są wpisane do rejestru zabytków, ale zostały ujęte w ewidencji zabytków. Zgodnie bowiem z art. 21 UOZ ewidencja zabytków jest podstawą do sporządzania programów opieki nad zabytkami przez województwa, powiaty i gminy. Wykładania gramatyczna tego przepisu może pozwalać sądzić, iż dla budynków ujętych w ewidencji zabytków należy sporządzać świadectwa charakterystyki energetycznej budynków. Niemniej jednak, jak podkreśla się w orzecznictwie, jest to nienazwana forma ochrony zabytków, gdyż nie została wymieniona w art. 7 ustawy, określającym formy ochrony zabytków. Jednocześnie ewidencja zabytków stanowi najlżejszą postać ochrony zabytków z możliwych, wiąże się bowiem jedynie z wpisem do ww. urzędowego rejestru. Konsekwencją włączenia zabytku nieruchomego do gminnej ewidencji zabytków jest ograniczenie wykonywania prawa własności do nieruchomości zabytkowej. Skutki prawne wpisu w tym zakresie nie zawsze wynikają jednak z postanowień ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami, ale także z innych regulacji prawnych. (…). Nie ulega zatem wątpliwości, że z wpisem do ewidencji zabytków wiążą się określone obowiązki właścicieli lub posiadaczy takich zabytków. Celem ewidencji jest natomiast zgromadzenie informacji o obiektach i nieruchomościach dla tworzenia programów opieki nad zabytkami. Sporządzanie i realizacja wspomnianych programów stanowi jeden z przejawów ochrony zabytków, będącej obowiązkiem organów administracji publicznej…”¹⁰. Co więcej, umieszczenie budynku w ewidencji zabytków, „stwierdza, że obiekt ten charakteryzuje się cechami, które uzasadniają objęcie go szczególną formą ochrony nieruchomości ze względu na posiadaną przez niego wartość historyczną, artystyczną lub naukową. Niesporne bowiem pozostaje w sprawie, że tylko taki obiekt może zostać ujęty w ewidencji. Tego rodzaju akt kwalifikujący stwarza wymóg określenia przez organ podstaw sformułowania oceny o wartości zabytkowej obiektu.”¹¹

Na uwadze należy mieć ponadto fakt, iż zwolnienie, o którym mowa w art. 3 ust. 4 pkt. 1 UOZ, nie odnosi się tylko do art. 7 UOZ, ale do całokształtu przepisów UOZ, a zatem dotyczy również budynków ujętych w ewidencji zabytków. Zwrócić należy ponadto uwagę, iż UCE wdraża dyrektywę Parlamentu Europejskiego i Rady 2010/31/UE z dnia 19 maja 2010 r. w sprawie charakterystyki energetycznej budynków (Dz. Urz. UE L 153 z 18.06.2010, str. 13, z późn. zm. 1), która została zmieniona dyrektywą Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2018/844 z dnia 30 maja 2018 r. zmieniającą dyrektywę 2010/31/UE w sprawie charakterystyki energetycznej budynków i dyrektywę 2012/27/UE w sprawie efektywności energetycznej (Dz. Urz. UE L 156 z 19.6.2018, str. 75), zwaną dalej „dyrektywą”. Stosownie do art. 4 ust. 2 dyrektywy, państwa członkowskie mogą podjąć decyzję o nieokreślaniu lub niestosowaniu wymagań, o których mowa w ust. 1, do następujących kategorii budynków urzędowo chronionych jako część wyznaczonego środowiska lub z powodu ich szczególnych wartości architektonicznych lub historycznych, o ile zgodność z pewnymi minimalnymi wymaganiami dotyczącymi charakterystyki energetycznej zmieniłaby w sposób niedopuszczalny ich charakter lub wygląd. Interpretując zwolnienie, o którym mowa w art. 3 ust. 4 pkt. 1 UOZ, należy mieć zatem na uwadze przepisy dyrektywy, w świetle których ujęcie budynku w ewidencji zabytków powinno skutkować tym, że dla takiego budynku nie ma obowiązku robienie świadectw charakterystyki energetycznej budynków.

Problem ten jest bardzo istotny, ponieważ w przypadku starszych budynków, nawet kiedy one nie są wpisane do rejestru zabytków, mogą widnieć w ewidencji zabytków, a zatem mogą zostać objęte wyłączeniem, o którym mowa w art. 3 ust. 4 pkt. 1 UOZ. Innymi słowy, takie budynki będą zwolnione z obowiązku przygotowania dla nich świadectw charakterystyki energetycznej.

Przez pewien czas panowała w tym względzie niepewność, którą można było próbować rozwiać, dokonując interpretacji przepisów, tak jak to uczyniłem powyżej. Dopiero stosunkowo niedawno Ministerstwo Rozwoju i Technologii zajęło na swojej stronie internetowej stanowisko, zgodnie z którym „W myśl art. 3 ust. 4 ww. ustawy [UOZ – uwaga własna] z obowiązku zapewnienia sporządzenia świadectwa charakterystyki energetycznej dla budynku lub części budynku zwolnione są m.in. budynki podlegające ochronie na podstawie przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami. W związku z powyższym należy wskazać, iż za budynki podlegające ochronie należy uznać budynki objęte wszelkimi formami ochrony zabytków, o których mowa w art. 7 ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (DzU z 2022 r., poz. 840), jak też budynki nimi nie objęte, a włączone do wojewódzkiej lub gminnej ewidencji zabytków.”¹²

Podobne wątpliwości dotyczyły budynków znajdujących się w strefie ochrony konserwatorskiej lub objętych wpisem obszarowym.

Stosownie do art. 19 ust. 3 UOZ w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego ustala się, w zależności od potrzeb, strefy ochrony konserwatorskiej obejmujące obszary, na których obowiązują określone ustaleniami planu ograniczenia, zakazy i nakazy, mające na celu ochronę znajdujących się na tym obszarze zabytków. Według zaś art. 9 ust. 2 UOZ do rejestru zabytków może być również wpisane otoczenie zabytku wpisanego do rejestru, a także nazwa geograficzna, historyczna lub tradycyjna tego zabytku.

Zgodnie ze stanowiskiem zajętym przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii „nie każdy budynek znajdujący się w strefach ochrony konserwatorskiej oraz na obszarach historycznych układów urbanistycznych i ruralistycznych wpisanych do rejestru zabytków jest zabytkiem. Należy zauważyć, że w strefie ochrony konserwatorskiej jak i na obszarze historycznego układu mogą, co do zasady być realizowane nowe inwestycje, natomiast działania konserwatorskie w ich granicach mogą polegać na usuwaniu budynków i budowli zakłócających historyczną kompozycję przestrzenną. Strefa ochrony konserwatorskiej jest obszarem technicznym, na którym wprowadza się kreślone ustaleniami planu ograniczenia, zakazy i nakazy, mające na celu ochronę znajdujących się na tym obszarze zabytków, więc jako taka nie jest zabytkiem.

Warto dodać, że strefy ochrony konserwatorskiej wyznacza się w różnych celach, nie tylko w celu ochrony tkanki zabytkowej, ale również walorów widokowych (ekspozycji) i krajobrazowych.

Natomiast historyczne układy urbanistyczne i ruralistyczne jako nieruchome zabytki przestrzenne, obok zabytków indywidualnych stanowią przedmiot wpisu do rejestru zabytków i określa się je również jako wpisy obszarowe.

Przedmiotem ochrony na podstawie wpisu obszarowego (układu) nie jest substancja zabytkowa, lecz charakterystyczne cechy przestrzeni, w tym: historyczne rozplanowanie placów i ulic, ich przebieg, szerokość i przekrój, historyczny kształt i wielkość działek oraz ich sposób zagospodarowania, współzależność między zabudową, zielenią a otwartą przestrzenią, wygląd zewnętrzny budowli określony skalą, rozmiarami, stylem, konstrukcją, materiałami, kolorem i wystrojem.

Wobec powyższego, budynki objęte wpisem obszarowym nie są zwolnione z obowiązku zapewnienia sporządzenia świadectwa charakterystyki energetycznej.”¹³

Literatura

1. DzU z 2021 r. poz. 497 z późn. zm., zwanej dalej „UCE”
2. zob. art. 3 ust. 3 UCE
3. zob. art. 10 ust. 2 UCE
4. art. 14 ust. 1 UCE
5. zob. art. 14 ust. 2 UCE
6. zob. art. 11 ust. 4 UCE
7. zob. art. 11 ust. 5 UCE
8. zob. art. 11 ust. 6 UCE
9. wyrok NSA z 21.01.2015 r., II OSK 2350/13, LEX nr 1753879
10. https://www.gov.pl/web/rozwoj-technologia/Swiadectwacharakterystyki-energetycznej
11. https://www.gov.pl/web/rozwoj-technologia/Swiadectwacharakterystyki-
12. energetycznej