Umowa partycypacji zawierana z TBS-em
Kryteria i tryb przeznaczania mieszkań dla konkretnych najemców określa umowa towarzystwa albo jego statut.
Rys. redakcja Administratora
Umowa partycypacyjna zawierana pomiędzy towarzystwem budownictwa społecznego a osobą fizyczną lub prawną ma na celu m.in. ustalenie zasad udziału partycypanta w kosztach budowy lokalu mieszkalnego, którego staje się później najemcą, oraz zasad zwrotu kwoty partycypacji.
Zobacz także
Schindler Polska Sp. z o.o. Modernizacja dźwigów w spółdzielni mieszkaniowej przy współpracy z Schindler Polska
Zapraszamy do przeczytania wywiadu z Ewą Hardek, Zastępcą Prezesa Zarządu Fordońskiej Spółdzielni Mieszkaniowej ds. Remontów i Inwestycji.
Zapraszamy do przeczytania wywiadu z Ewą Hardek, Zastępcą Prezesa Zarządu Fordońskiej Spółdzielni Mieszkaniowej ds. Remontów i Inwestycji.
Veolia Energy Contracting Poland Sp. z o.o. Nowa usługa OptiGO! od Veolii – gwarancja zachowania komfortu cieplnego przy obniżeniu kosztów eksploatacji
Veolia uruchomiła system OptiGO! – kompleksowe rozwiązanie wspierające efektywne zarządzanie energią cieplną w budynkach, które pozwala oszczędzać energię, obniżać koszty i zmniejszać emisję gazów cieplarnianych.
Veolia uruchomiła system OptiGO! – kompleksowe rozwiązanie wspierające efektywne zarządzanie energią cieplną w budynkach, które pozwala oszczędzać energię, obniżać koszty i zmniejszać emisję gazów cieplarnianych.
Nieruchomości Orange Budynek usługowo-mieszkalny. Dla kogo taka inwestycja?
Budynek usługowo-mieszkalny to rodzaj nieruchomości, która dla ludzi biznesu oferuje wiele korzyści. W zależności od sposobu wykorzystania może przynosić stały dochód lub też ograniczyć wydatki firmy....
Budynek usługowo-mieszkalny to rodzaj nieruchomości, która dla ludzi biznesu oferuje wiele korzyści. W zależności od sposobu wykorzystania może przynosić stały dochód lub też ograniczyć wydatki firmy. Budowę lub zakup takiej nieruchomości powinny rozważyć osoby, które chcą otworzyć lub rozwinąć działalność gospodarczą. To również ciekawa propozycja dla firm, które chcą ulokować środki w pewnej inwestycji w czasach wysokiej inflacji.
Ponieważ umowa w sprawie partycypacji zawierana jest z towarzystwem budownictwa społecznego w trybie przepisów ustawy o TBS, warto parę słów na wstępie poświęcić istocie działania samych TBS-ów.
Jak stanowi art. 27 ustawy o TBS[1], głównym przedmiotem działania towarzystwa jest budowanie domów mieszkalnych i ich eksploatacja na zasadach najmu. Towarzystwo może wynajmować lokale mieszkalne zarówno osobom fizycznym (w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych tych osób oraz potrzeb mieszkaniowych osób wchodzących w skład ich gospodarstwa domowego, zgłoszonych do wspólnego zamieszkania), jak i osobom prawnym i innym jednostkom organizacyjnym[2].
W zakresie określonym przepisami ustawy[3], wynajmowanie lokali mieszkalnych osobom fizycznym możliwe jest jednakże, jeżeli osoby te spełniają dodatkowe warunki, w szczególności dochodowe oraz związane z przysługiwaniem im praw do innych lokali mieszkalnych położonych na terenie tej samej miejscowości co lokal najmowany od towarzystwa.
Niezależnie od powyższego, jak też w celu realizacji zasadniczego zadania, dla którego towarzystwa te zostały utworzone, do zakresu ich działania wlicza się ponadto:
- uprawnienie do nabywania lokali mieszkalnych i budynków mieszkalnych oraz niemieszkalnych w celu rozbudowy, nadbudowy i przebudowy, w wyniku której powstaną lokale mieszkalne (na wynajem);
- przeprowadzanie remontów i modernizacji obiektów przeznaczonych na zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych na zasadach najmu;
- uprawnienie do wynajmowania lokali użytkowych znajdujących się w budynkach towarzystwa;
- sprawowanie (na podstawie cywilnoprawnych umów zlecenia) zarządu nieruchomościami mieszkalnymi i niemieszkalnymi niestanowiącymi własności towarzystwa;
- sprawowanie zarządu nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi w ułamkowej części współwłasność towarzystwa.
Towarzystwa uprawione są do prowadzenia i innej działalności, musi być ona jednak związana z budownictwem mieszkaniowym i infrastrukturą towarzyszącą. W szczególności zaś mogą budować lub nabywać budynki w celu sprzedaży znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych lub lokali o innym przeznaczeniu.
Podstawą prowadzenia działalności przez towarzystwo są zarówno przepisy ustawy o TBS, jak i statutu towarzystwa.
Kryteria i tryb przeznaczania mieszkań dla konkretnych najemców określa z kolei umowa spółki towarzystwa albo jego statut.
Ponieważ zgodnie z art. 23 ust. 1 ustawy o TBS towarzystwa budownictwa społecznego mogą być tworzone i prowadzone w jednej z trzech dopuszczalnych przez ustawodawcę form organizacyjno-prawnych (tj.: spółki z o.o., spółki akcyjnej lub spółdzielni osób prawnych), do towarzystw tych w zakresie, który nie jest regulowany odmiennie przepisami ustawy o TBS, zastosowanie znajdują odpowiednio przepisy regulujące zasady tworzenia i funkcjonowania wskazanych wyżej form[4].
Strony umowy w sprawie partycypacji
Zgodnie z art. 29 ust. 1 i 2 ustawy o TBS, stroną umowy w sprawie partycypacji, obok towarzystwa budownictwa społecznego, może być:
- pracodawca – działający w celu uzyskania lokali mieszkalnych dla swoich pracowników.
Ponieważ przepisy ustawy o TBS nie zawierają legalnej definicji pojęcia „pracodawcy” oraz „pracownika”, należy posiłkować się znaczeniami wskazanych terminów, nadanymi im przepisami ustawy z dnia 26.06.1975. Kodeks pracy[5].
Tak też zgodnie z art. 2 ww. ustawy „pracownikiem” jest osoba zatrudniona na podstawie umowy o pracę, powołania, wyboru, mianowania lub spółdzielczej umowy o pracę.Z kolei za „pracodawcę” przepisy Kodeksu pracy uznają każdą jednostkę organizacyjną (choćby nawet nie posiadała ona osobowości prawnej), jak też osobę fizyczną, jeżeli tylko zatrudniają one pracowników;
- powiat, gmina, związek międzygminny lub Agencja Mienia Wojskowego – działające w celu podnajmowania lub przydziału lokali mieszkalnych osobom fizycznym.
Również w odniesieniu do tej kategorii podmiotów przepisy ustawy o TBS nie zawierają definicji wskazanych wyżej pojęć, stąd należy posiłkować się znaczeniem tychże terminów zawartym odpowiednio w przepisach ustaw:
- z dnia 5.06.1998 r. o samorządzie powiatowym[6],
- z dnia 8.03.1990 r. o samorządzie gminnym[7]
- oraz z dnia 10.07.2015 r. o Agencji Mienia Wojskowego[8];
- inna osoba mająca interes w uzyskaniu lokalu mieszkalnego przez wskazaną przez nią osobę trzecią (lub osoby trzecie);
- osoba fizyczna, która zawiera umowę dotyczącą partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego, którego będzie ona najemcą.
Podnajmowanie lub przydział przez powiat, gminę, związek międzygminny lub Agencję Mienia Wojskowego lokalu mieszkalnego osobie fizycznej nie wymaga przy tym zgody towarzystwa, z wyłączeniem jednakże tych lokali mieszkalnych, które zostały wybudowane przy wykorzystaniu finansowania zwrotnego.
Najemcą lokalu mieszkalnego objętego umową o partycypacji zawieraną pomiędzy towarzystwem a powiatem, gminą, związkiem międzygminnym lub Agencją Mienia Wojskowego jest zaś odpowiednio ten powiat, gmina, związek lub Agencja.
Z kolei jak stanowi art. 30a ust. 1 ustawy o TBS, wynajęcie przez towarzystwo na rzecz powiatu, gminy lub związku międzygminnego lokalu mieszkalnego może nastąpić w jednym z trzech dopuszczonych przez ustawodawcę celów, tj.:
- podnajmowania przez ww. podmioty tegoż lokalu osobie fizycznej, lub
- prowadzenia w najmowanym od towarzystwa lokalu mieszkania chronionego, o którym mowa w przepisach ustawy z dnia 12.03.2004 r. o pomocy społecznej[9], lub
- ulokowania w nim placówki opiekuńczo-wychowawczej dla nie więcej niż czternaściorga dzieci.
Zasady współdziałania towarzystwa z gminą lub gminami określa umowa. Zgodnie zaś z art. 29 ust. 4 ustawy o TBS pracodawcy, a także inne osoby, które zawarły z towarzystwem umowę w sprawie partycypacji w kosztach budowy lokali mieszkalnych (z wyłączeniem jednakże omówionych wyżej umów, których stroną jest powiat, gmina, związek międzygminny lub Agencja Mienia Wojskowego), mogą z kolei bez zgody towarzystwa dokonywać przeniesienia praw i obowiązków wynikających z tych umów na rzecz wskazanych przez siebie najemców.
Istota umowy w sprawie partycypacji
- Umowa w sprawie partycypacji zawierana pomiędzy towarzystwem budownictwa społecznego a określoną osobą fizyczną lub prawną (bądź ewentualnie jednostką organizacyjną) ma na celu ustalenie zasad udziału ww. osoby, zwanej też często „partycypującym” lub „partycypantem”, w kosztach budowy przez towarzystwo lokalu mieszkalnego, który następnie zostanie wynajęty partycypującemu lub wskazanej przez niego osobie.
- Realizacja przez towarzystwo ww. lokalu mieszkalnego następuje zwykle przy wykorzystaniu środków własnych towarzystwa, środków partycypującego oraz (często) środków zewnętrznych (w szczególności finansowanie udzielane przez Bank Gospodarstwa Krajowego).
- Szczegółowe warunki realizacji inwestycji przez towarzystwo oraz prawa i obowiązki stron wynikające z uczestnictwa w pokrywaniu jej kosztów przez partycypującego określają pozostałe postanowienia umowy (np. termin rozpoczęcia i realizacji przedsięwzięcia, standard realizacji lokalu, cena lokalu, zasady i skutki rozwiązania umowy).
- W odniesieniu do osób fizycznych zawierających umowę dotyczącą partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego, którego będą one następnie najemcą, ustawodawca zawarł szereg regulacji zawierających korzystniejsze dla tej kategorii partycypujących rozwiązania. Tak też kwota partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego uzyskana od ww. osób (w przypadku lokali mieszkalnych wybudowanych przy wykorzystaniu finansowania zwrotnego) nie może przekroczyć 25% kosztów budowy tegoż lokalu.
- Finansowanie zwrotne, o którym mowa powyżej, udzielane jest przez Bank Gospodarstwa Krajowego poprzez udzielanie kredytów oraz organizację emisji obligacji i gwarantowanie ich nabycia w ramach realizacji rządowego programu popierania budownictwa mieszkaniowego.
- Wysokość finansowania zwrotnego jest nie większa niż 75% kosztów przedsięwzięcia inwestycyjno-budowlanego.
- Okres finansowania nie może być z kolei dłuższy niż 30 lat. W przypadku zaś kredytu do okresu kredytowania wlicza się również okres karencji w spłacie kapitału[10].
- W sprawach nieuregulowanych w ustawie o TBS do praw i obowiązków stron umowy w sprawie partycypacji odpowiednie zastosowanie znajdują m.in. przepisy ustawy z dnia 21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz przepisy Kodeksu cywilnego o najmie[11].
Zwrot kwoty partycypacji
Zgodnie z art. 29a ust. 3 ustawy o TBS, w przypadku zakończenia najmu i opróżnienia lokalu mieszkalnego wybudowanego przy wykorzystaniu kredytu udzielonego przez Bank Gospodarstwa Krajowego na podstawie wniosków o kredyt złożonych do dnia 30 września 2009 r. lub przy wykorzystaniu finansowania zwrotnego (o którym mowa była wyżej) kwota partycypacji podlega zwrotowi najemcy.
Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w wyroku z dnia 5 grudnia 2012 r.[12], „kwota partycypacji” w dniu jej zwrotu powinna odpowiadać kwocie stanowiącej odsetek aktualnej wartości odtworzeniowej lokalu równy udziałowi wniesionej przez najemcę kwoty partycypacji w kosztach budowy lokalu. Trudno jest przy tym przypisać jej charakter prawa majątkowego.
Uzasadniając zajęte stanowisko, WSA w Gdańsku wskazał zaś dalej, że: „kwota partycypacji nie jest prawem, na podstawie którego osobie uprawnionej przysługują korzyści majątkowe. Stanowi ona warunek zawarcia przez osobę fizyczną z TBS umowy najmu. Zakończenie umowy najmu powoduje zwrot wspomnianej kwoty, lecz z uwagi na szczególny sposób wyliczenia jej wartości – powinna odpowiadać kwocie stanowiącej odsetek aktualnej wartości odtworzeniowej lokalu równy udziałowi wniesionej przez najemcę kwoty partycypacji w kosztach budowy lokalu – to kwota ta może być wyższa od kwoty wpłacanej. Powstałą różnicę z uwagi na brak możliwości kwalifikacji do źródeł przychodu wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1–8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tj. DzU nr 51/2010, poz. 307, ze zm.) należy zakwalifikować jako przychód z innych źródeł”.
Zwrot kwoty partycypacji najemcy będącemu osobą fizyczną, który zawarł umowę dotyczącą partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego, którego stał się najemcą, następuje nie później niż w terminie 12 miesięcy, liczonych od dnia opróżnienia lokalu. Kwotę zwracanej partycypacji wylicza się jednocześnie według wzoru zawartego w przepisach ustawy o TBS i według stanu na dzień opróżnienia lokalu.
W przypadku jednakże gdy w umowie najmu zawartej pomiędzy towarzystwem a najemcą strony uzależniły termin zwrotu kwoty partycypacji od zawarcia umowy najmu danego lokalu z następnym najemcą, zwrot kwoty partycypacji następuje dopiero z dniem zawarcia tejże umowy. Termin ten nie może jednakże nastąpić później niż z upływem 12 miesięcy od dnia opróżnienia lokalu przez obecnego najemcę.
Wspomnieć jedynie można dodatkowo w tym miejscu, że zgodnie z art. 29a ust. 5 ustawy o TBS towarzystwo może dodatkowo uzależnić zawarcie umowy najmu opróżnionego lokalu mieszkalnego od wniesienia przez nowego najemcę kwoty partycypacji w wysokości wypłaconej jego poprzednikowi.
Nabycie własności przedmiotu najmu
Jak stanowi art. 33e ust. 1 ustawy o TBS: „lokale mieszkalne w zasobach towarzystw, wybudowane przy wykorzystaniu kredytu udzielonego przez Bank Gospodarstwa Krajowego na podstawie wniosków złożonych do dnia 30 września 2009 r., mogą być wyodrębnione na własność wyłącznie na zasadach określonych w niniejszym rozdziale”.
Powyższe unormowanie stanowi zatem wyjątek od ogólnej zasady mającej zastosowanie do istoty funkcjonowania towarzystw budownictwa społecznego, a mianowicie wskazującej, że lokale mieszkalne wynajmowane przez tzw. TBS-y nie podlegają wyodrębnieniu i przeniesieniu ich na własność osób trzecich (zwłaszcza najemców).Warto wspomnieć chociażby w tym miejscu, że zgodnie z art. 15e ust. 2 ustawy o TBS: „lokale mieszkalne wybudowane przy wykorzystaniu finansowania zwrotnego nie mogą być, pod rygorem nieważności, wyodrębnione na własność”.
Wyjątek przewidziany w art. 33e ust. 1 ustawy o TBS dotyczy przy tym wyłącznie możliwości wyodrębnienia własności tych lokali mieszkalnych znajdujących się w zasobach towarzystw, które wybudowane zostały z udziałem finansowania Banku Gospodarstwa Krajowego na podstawie wniosków złożonych do 30 września 2009 r.
Dodatkowym ograniczeniem wyodrębniania ww. lokali jest wprowadzony przez ustawodawcę warunek, zgodnie z którym przeniesienie własności lokalu mieszkalnego przez towarzystwo budownictwa społecznego może nastąpić wyłącznie na rzecz osoby fizycznej, będącej jednocześnie (warunek łączny):
- najemcą tegoż lokalu mieszkalnego, oraz
- stroną umowy w sprawie partycypacji w kosztach budowy tego lokalu.
Wyodrębnienie własności lokalu, o którym mowa wyżej, nie może przy tym nastąpić przed upływem 5 lat od dnia uzyskania pozwolenia na użytkowanie budynku, w którym lokal ten jest położony[13].
Decyzję o wyodrębnieniu lokalu mieszkalnego stanowiącego przedmiot najmu na własność podejmuje zgromadzenie wspólników towarzystwa, walne zgromadzenie jego akcjonariuszy albo walne zgromadzenie (w zależności od formy organizacyjno-prawnej, w której działa dane towarzystwo). Na poczet ceny sprzedaży takiego lokalu zaliczeniu podlega jednocześnie kwota partycypacji w kosztach budowy lokalu, ustalona zgodnie z przepisami ustawy o TBS[14].
Śmierć partycypującego
Przepisy ustawy o TBS nie zawierają szczególnych regulacji dotyczących skutków dla bytu prawnego umowy o partycypacji czy też możliwości wyodrębnienia na własność lokalu mieszkalnego stanowiącego dotychczasowy przedmiot najmu w razie śmierci partycypującego.
Z uwagi na powyższe, zastosowanie znajdą w tej sytuacji reguły spadkobrania określone przepisami k.c.[15]
Zgodnie zatem z ogólną zasadą wyrażoną w art. 922 § 1 k.c. wskazać należy, że prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą jego śmierci na jedną lub kilka osób stosownie do przepisów k.c.
Prawo partycypacji podlega z kolei dziedziczeniu.
Mając powyższe na uwadze, wskazać można jedynie w charakterze ciekawostki, że za niedozwoloną, wpisaną do rejestru niedozwolonych postanowień umownych, uznana została klauzula umowna, która znalazła się w umowie zawartej pomiędzy partycypującym (osobą fizyczną – konsumentem) oraz pewnym towarzystwem z siedzibą w Krakowie i wskazująca, że: „w razie śmierci partycypanta umowa niniejsza ulega wygaśnięciu, a prawo do wskazywania najemców przechodzi na wskazanego wcześniej towarzystwu następcy partycypanta z tytułu niniejszej umowy. Jeżeli partycypant nie wskazał swojego następcy, wówczas prawo do wskazywania najemców przechodzi na towarzystwo”[16].
Klauzula powyższa uznana została bowiem za niezgodną z art. 3853 pkt 5 k.c. oraz art. 3853 pkt 13 k.c. Zabronione jest zatem posługiwanie się podobnymi klauzulami w umowach zawieranych przez towarzystwa z konsumentami.
[1] Ustawa z dnia 26.10.1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (tj. DzU 2015, poz. 2071, ze zm.).
[2] Por. art. 30a ust. 1 i 2 ustawy o TBS.
[3] Por. art. 30 i nast. ustawy o TBS.
[4] Chodzi tu oczywiście o przepisy: ustawy z dnia 15.09.2000 r. Kodeks spółek handlowych (tj. DzU 2013, poz. 1030, ze zm.) – odnośnie do spółki z o.o. oraz S.A., jak też ustawy z dnia 16.09.1982 r. Prawo spółdzielcze (tj. DzU 2013, poz. 1443) – odnośnie do spółdzielni.
[5] tj. DzU 2014, poz. 1502, ze zm.
[6] tj. DzU 2016, poz. 814, ze zm.
[7] tj. DzU 2016, poz. 446, ze zm.
[8] DzU 2016, poz. 614, ze zm.
[9] tj. DzU 2016, poz. 930, ze zm.
[10] Por. art. 15a–g ustawy o TBS.[11] tj. DzU 2016, poz. 1610, ze zm.[12]Sygn. akt I SA/Gd 1027/12.
[13] Por. art. 33e ust. 3 ustawy o TBS.
[14] Zgodnie z art. 33e ust. 5 ustawy o TBS kwota ta odpowiada kwocie stanowiącej odsetek aktualnej wartości rynkowej lokalu równy udziałowi wniesionej kwoty partycypacji w kosztach budowy lokalu, nie mniejszej jednak niż wartość nominalna wpłaconej partycypacji.
[15]Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (DzU nr 16/1964, poz. 93, ze zm.) – dalej: k.c.
[16] Por. wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie (Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów) z dnia 13.06.2005 r., sygn. akt XVII Amc 20/04.