Umowa partycypacji zawierana z TBS-em

Ponieważ umowa w sprawie partycypacji zawierana jest z towarzystwem budownictwa społecznego w trybie przepisów ustawy o TBS, warto parę słów na wstępie poświęcić istocie działania samych TBS-ów.

Jak stanowi art. 27 ustawy o TBS^[1], głównym przedmiotem działania towarzystwa jest budowanie domów mieszkalnych i ich eksploatacja na zasadach najmu. Towarzystwo może wynajmować lokale mieszkalne zarówno osobom fizycznym (w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych tych osób oraz potrzeb mieszkaniowych osób wchodzących w skład ich gospodarstwa domowego, zgłoszonych do wspólnego zamieszkania), jak i osobom prawnym i innym jednostkom organizacyjnym^[2].

W zakresie określonym przepisami ustawy^[3], wynajmowanie lokali mieszkalnych osobom fizycznym możliwe jest jednakże, jeżeli osoby te spełniają dodatkowe warunki, w szczególności dochodowe oraz związane z przysługiwaniem im praw do innych lokali mieszkalnych położonych na terenie tej samej miejscowości co lokal najmowany od towarzystwa.

Niezależnie od powyższego, jak też w celu realizacji zasadniczego zadania, dla którego towarzystwa te zostały utworzone, do zakresu ich działania wlicza się ponadto:

• uprawnienie do nabywania lokali mieszkalnych i budynków mieszkalnych oraz niemieszkalnych w celu rozbudowy, nadbudowy i przebudowy, w wyniku której powstaną lokale mieszkalne (na wynajem);
• przeprowadzanie remontów i modernizacji obiektów przeznaczonych na zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych na zasadach najmu;
• uprawnienie do wynajmowania lokali użytkowych znajdujących się w budynkach towarzystwa;
• sprawowanie (na podstawie cywilnoprawnych umów zlecenia) zarządu nieruchomościami mieszkalnymi i niemieszkalnymi niestanowiącymi własności towarzystwa;
• sprawowanie zarządu nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi w ułamkowej części współwłasność towarzystwa.

Towarzystwa uprawione są do prowadzenia i innej działalności, musi być ona jednak związana z budownictwem mieszkaniowym i infrastrukturą towarzyszącą. W szczególności zaś mogą budować lub nabywać budynki w celu sprzedaży znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych lub lokali o innym przeznaczeniu.

Podstawą prowadzenia działalności przez towarzystwo są zarówno przepisy ustawy o TBS, jak i statutu towarzystwa.

Kryteria i tryb przeznaczania mieszkań dla konkretnych najemców określa z kolei umowa spółki towarzystwa albo jego statut.

Ponieważ zgodnie z art. 23 ust. 1 ustawy o TBS towarzystwa budownictwa społecznego mogą być tworzone i prowadzone w jednej z trzech dopuszczalnych przez ustawodawcę form organizacyjno-prawnych (tj.: spółki z o.o., spółki akcyjnej lub spółdzielni osób prawnych), do towarzystw tych w zakresie, który nie jest regulowany odmiennie przepisami ustawy o TBS, zastosowanie znajdują odpowiednio przepisy regulujące zasady tworzenia i funkcjonowania wskazanych wyżej form^[4].

Strony umowy w sprawie partycypacji

Zgodnie z art. 29 ust. 1 i 2 ustawy o TBS, stroną umowy w sprawie partycypacji, obok towarzystwa budownictwa społecznego, może być:

• pracodawca – działający w celu uzyskania lokali mieszkalnych dla swoich pracowników.

Ponieważ przepisy ustawy o TBS nie zawierają legalnej definicji pojęcia „pracodawcy” oraz „pracownika”, należy posiłkować się znaczeniami wskazanych terminów, nadanymi im przepisami ustawy z dnia 26.06.1975. Kodeks pracy^[5].
Tak też zgodnie z art. 2 ww. ustawy „pracownikiem” jest osoba zatrudniona na podstawie umowy o pracę, powołania, wyboru, mianowania lub spółdzielczej umowy o pracę.Z kolei za „pracodawcę” przepisy Kodeksu pracy uznają każdą jednostkę organizacyjną (choćby nawet nie posiadała ona osobowości prawnej), jak też osobę fizyczną, jeżeli tylko zatrudniają one pracowników;

• powiat, gmina, związek międzygminny lub Agencja Mienia Wojskowego – działające w celu podnajmowania lub przydziału lokali mieszkalnych osobom fizycznym.

Również w odniesieniu do tej kategorii podmiotów przepisy ustawy o TBS nie zawierają definicji wskazanych wyżej pojęć, stąd należy posiłkować się znaczeniem tychże terminów zawartym odpowiednio w przepisach ustaw:
- z dnia 5.06.1998 r. o samorządzie powiatowym^[6],
- z dnia 8.03.1990 r. o samorządzie gminnym^[7]
- oraz z dnia 10.07.2015 r. o Agencji Mienia Wojskowego^[8];

• inna osoba mająca interes w uzyskaniu lokalu mieszkalnego przez wskazaną przez nią osobę trzecią (lub osoby trzecie);
• osoba fizyczna, która zawiera umowę dotyczącą partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego, którego będzie ona najemcą.

Podnajmowanie lub przydział przez powiat, gminę, związek międzygminny lub Agencję Mienia Wojskowego lokalu mieszkalnego osobie fizycznej nie wymaga przy tym zgody towarzystwa, z wyłączeniem jednakże tych lokali mieszkalnych, które zostały wybudowane przy wykorzystaniu finansowania zwrotnego.

Najemcą lokalu mieszkalnego objętego umową o partycypacji zawieraną pomiędzy towarzystwem a powiatem, gminą, związkiem międzygminnym lub Agencją Mienia Wojskowego jest zaś odpowiednio ten powiat, gmina, związek lub Agencja.

Z kolei jak stanowi art. 30a ust. 1 ustawy o TBS, wynajęcie przez towarzystwo na rzecz powiatu, gminy lub związku międzygminnego lokalu mieszkalnego może nastąpić w jednym z trzech dopuszczonych przez ustawodawcę celów, tj.:

• podnajmowania przez ww. podmioty tegoż lokalu osobie fizycznej, lub
• prowadzenia w najmowanym od towarzystwa lokalu mieszkania chronionego, o którym mowa w przepisach ustawy z dnia 12.03.2004 r. o pomocy społecznej^[9], lub
• ulokowania w nim placówki opiekuńczo-wychowawczej dla nie więcej niż czternaściorga dzieci.

Zasady współdziałania towarzystwa z gminą lub gminami określa umowa. Zgodnie zaś z art. 29 ust. 4 ustawy o TBS pracodawcy, a także inne osoby, które zawarły z towarzystwem umowę w sprawie partycypacji w kosztach budowy lokali mieszkalnych (z wyłączeniem jednakże omówionych wyżej umów, których stroną jest powiat, gmina, związek międzygminny lub Agencja Mienia Wojskowego), mogą z kolei bez zgody towarzystwa dokonywać przeniesienia praw i obowiązków wynikających z tych umów na rzecz wskazanych przez siebie najemców.

Istota umowy w sprawie partycypacji

• Umowa w sprawie partycypacji zawierana pomiędzy towarzystwem budownictwa społecznego a określoną osobą fizyczną lub prawną (bądź ewentualnie jednostką organizacyjną) ma na celu ustalenie zasad udziału ww. osoby, zwanej też często „partycypującym” lub „partycypantem”, w kosztach budowy przez towarzystwo lokalu mieszkalnego, który następnie zostanie wynajęty partycypującemu lub wskazanej przez niego osobie.
• Realizacja przez towarzystwo ww. lokalu mieszkalnego następuje zwykle przy wykorzystaniu środków własnych towarzystwa, środków partycypującego oraz (często) środków zewnętrznych (w szczególności finansowanie udzielane przez Bank Gospodarstwa Krajowego).
• Szczegółowe warunki realizacji inwestycji przez towarzystwo oraz prawa i obowiązki stron wynikające z uczestnictwa w pokrywaniu jej kosztów przez partycypującego określają pozostałe postanowienia umowy (np. termin rozpoczęcia i realizacji przedsięwzięcia, standard realizacji lokalu, cena lokalu, zasady i skutki rozwiązania umowy).
• W odniesieniu do osób fizycznych zawierających umowę dotyczącą partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego, którego będą one następnie najemcą, ustawodawca zawarł szereg regulacji zawierających korzystniejsze dla tej kategorii partycypujących rozwiązania. Tak też kwota partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego uzyskana od ww. osób (w przypadku lokali mieszkalnych wybudowanych przy wykorzystaniu finansowania zwrotnego) nie może przekroczyć 25% kosztów budowy tegoż lokalu.
• Finansowanie zwrotne, o którym mowa powyżej, udzielane jest przez Bank Gospodarstwa Krajowego poprzez udzielanie kredytów oraz organizację emisji obligacji i gwarantowanie ich nabycia w ramach realizacji rządowego programu popierania budownictwa mieszkaniowego.
• Wysokość finansowania zwrotnego jest nie większa niż 75% kosztów przedsięwzięcia inwestycyjno-budowlanego.
• Okres finansowania nie może być z kolei dłuższy niż 30 lat. W przypadku zaś kredytu do okresu kredytowania wlicza się również okres karencji w spłacie kapitału^[10].
• W sprawach nieuregulowanych w ustawie o TBS do praw i obowiązków stron umowy w sprawie partycypacji odpowiednie zastosowanie znajdują m.in. przepisy ustawy z dnia 21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz przepisy Kodeksu cywilnego o najmie^[11].

Zwrot kwoty partycypacji

Zgodnie z art. 29a ust. 3 ustawy o TBS, w przypadku zakończenia najmu i opróżnienia lokalu mieszkalnego wybudowanego przy wykorzystaniu kredytu udzielonego przez Bank Gospodarstwa Krajowego na podstawie wniosków o kredyt złożonych do dnia 30 września 2009 r. lub przy wykorzystaniu finansowania zwrotnego (o którym mowa była wyżej) kwota partycypacji podlega zwrotowi najemcy.

Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w wyroku z dnia 5 grudnia 2012 r.^[12], „kwota partycypacji” w dniu jej zwrotu powinna odpowiadać kwocie stanowiącej odsetek aktualnej wartości odtworzeniowej lokalu równy udziałowi wniesionej przez najemcę kwoty partycypacji w kosztach budowy lokalu. Trudno jest przy tym przypisać jej charakter prawa majątkowego.

Uzasadniając zajęte stanowisko, WSA w Gdańsku wskazał zaś dalej, że: „kwota partycypacji nie jest prawem, na podstawie którego osobie uprawnionej przysługują korzyści majątkowe. Stanowi ona warunek zawarcia przez osobę fizyczną z TBS umowy najmu. Zakończenie umowy najmu powoduje zwrot wspomnianej kwoty, lecz z uwagi na szczególny sposób wyliczenia jej wartości – powinna odpowiadać kwocie stanowiącej odsetek aktualnej wartości odtworzeniowej lokalu równy udziałowi wniesionej przez najemcę kwoty partycypacji w kosztach budowy lokalu – to kwota ta może być wyższa od kwoty wpłacanej. Powstałą różnicę z uwagi na brak możliwości kwalifikacji do źródeł przychodu wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1–8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tj. DzU nr 51/2010, poz. 307, ze zm.) należy zakwalifikować jako przychód z innych źródeł”.

Zwrot kwoty partycypacji najemcy będącemu osobą fizyczną, który zawarł umowę dotyczącą partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego, którego stał się najemcą, następuje nie później niż w terminie 12 miesięcy, liczonych od dnia opróżnienia lokalu. Kwotę zwracanej partycypacji wylicza się jednocześnie według wzoru zawartego w przepisach ustawy o TBS i według stanu na dzień opróżnienia lokalu.

W przypadku jednakże gdy w umowie najmu zawartej pomiędzy towarzystwem a najemcą strony uzależniły termin zwrotu kwoty partycypacji od zawarcia umowy najmu danego lokalu z następnym najemcą, zwrot kwoty partycypacji następuje dopiero z dniem zawarcia tejże umowy. Termin ten nie może jednakże nastąpić później niż z upływem 12 miesięcy od dnia opróżnienia lokalu przez obecnego najemcę.

Wspomnieć jedynie można dodatkowo w tym miejscu, że zgodnie z art. 29a ust. 5 ustawy o TBS towarzystwo może dodatkowo uzależnić zawarcie umowy najmu opróżnionego lokalu mieszkalnego od wniesienia przez nowego najemcę kwoty partycypacji w wysokości wypłaconej jego poprzednikowi.

Nabycie własności przedmiotu najmu

Jak stanowi art. 33e ust. 1 ustawy o TBS: „lokale mieszkalne w zasobach towarzystw, wybudowane przy wykorzystaniu kredytu udzielonego przez Bank Gospodarstwa Krajowego na podstawie wniosków złożonych do dnia 30 września 2009 r., mogą być wyodrębnione na własność wyłącznie na zasadach określonych w niniejszym rozdziale”.

Powyższe unormowanie stanowi zatem wyjątek od ogólnej zasady mającej zastosowanie do istoty funkcjonowania towarzystw budownictwa społecznego, a mianowicie wskazującej, że lokale mieszkalne wynajmowane przez tzw. TBS-y nie podlegają wyodrębnieniu i przeniesieniu ich na własność osób trzecich (zwłaszcza najemców).Warto wspomnieć chociażby w tym miejscu, że zgodnie z art. 15e ust. 2 ustawy o TBS: „lokale mieszkalne wybudowane przy wykorzystaniu finansowania zwrotnego nie mogą być, pod rygorem nieważności, wyodrębnione na własność”.

Wyjątek przewidziany w art. 33e ust. 1 ustawy o TBS dotyczy przy tym wyłącznie możliwości wyodrębnienia własności tych lokali mieszkalnych znajdujących się w zasobach towarzystw, które wybudowane zostały z udziałem finansowania Banku Gospodarstwa Krajowego na podstawie wniosków złożonych do 30 września 2009 r.

Dodatkowym ograniczeniem wyodrębniania ww. lokali jest wprowadzony przez ustawodawcę warunek, zgodnie z którym przeniesienie własności lokalu mieszkalnego przez towarzystwo budownictwa społecznego może nastąpić wyłącznie na rzecz osoby fizycznej, będącej jednocześnie (warunek łączny):

• najemcą tegoż lokalu mieszkalnego, oraz
• stroną umowy w sprawie partycypacji w kosztach budowy tego lokalu.

Wyodrębnienie własności lokalu, o którym mowa wyżej, nie może przy tym nastąpić przed upływem 5 lat od dnia uzyskania pozwolenia na użytkowanie budynku, w którym lokal ten jest położony^[13].

Decyzję o wyodrębnieniu lokalu mieszkalnego stanowiącego przedmiot najmu na własność podejmuje zgromadzenie wspólników towarzystwa, walne zgromadzenie jego akcjonariuszy albo walne zgromadzenie (w zależności od formy organizacyjno-prawnej, w której działa dane towarzystwo). Na poczet ceny sprzedaży takiego lokalu zaliczeniu podlega jednocześnie kwota partycypacji w kosztach budowy lokalu, ustalona zgodnie z przepisami ustawy o TBS^[14].

Śmierć partycypującego

Przepisy ustawy o TBS nie zawierają szczególnych regulacji dotyczących skutków dla bytu prawnego umowy o partycypacji czy też możliwości wyodrębnienia na własność lokalu mieszkalnego stanowiącego dotychczasowy przedmiot najmu w razie śmierci partycypującego.

Z uwagi na powyższe, zastosowanie znajdą w tej sytuacji reguły spadkobrania określone przepisami k.c.^[15]

Zgodnie zatem z ogólną zasadą wyrażoną w art. 922 § 1 k.c. wskazać należy, że prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą jego śmierci na jedną lub kilka osób stosownie do przepisów k.c.

Prawo partycypacji podlega z kolei dziedziczeniu.

Mając powyższe na uwadze, wskazać można jedynie w charakterze ciekawostki, że za niedozwoloną, wpisaną do rejestru niedozwolonych postanowień umownych, uznana została klauzula umowna, która znalazła się w umowie zawartej pomiędzy partycypującym (osobą fizyczną – konsumentem) oraz pewnym towarzystwem z siedzibą w Krakowie i wskazująca, że: „w razie śmierci partycypanta umowa niniejsza ulega wygaśnięciu, a prawo do wskazywania najemców przechodzi na wskazanego wcześniej towarzystwu następcy partycypanta z tytułu niniejszej umowy. Jeżeli partycypant nie wskazał swojego następcy, wówczas prawo do wskazywania najemców przechodzi na towarzystwo”^[16].

Klauzula powyższa uznana została bowiem za niezgodną z art. 385³ pkt 5 k.c. oraz art. 385³ pkt 13 k.c. Zabronione jest zatem posługiwanie się podobnymi klauzulami w umowach zawieranych przez towarzystwa z konsumentami.

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!

^[1] Ustawa z dnia 26.10.1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (tj. DzU 2015, poz. 2071, ze zm.).
^[2] Por. art. 30a ust. 1 i 2 ustawy o TBS.
^[3] Por. art. 30 i nast. ustawy o TBS.
^[4] Chodzi tu oczywiście o przepisy: ustawy z dnia 15.09.2000 r. Kodeks spółek handlowych (tj. DzU 2013, poz. 1030, ze zm.) – odnośnie do spółki z o.o. oraz S.A., jak też ustawy z dnia 16.09.1982 r. Prawo spółdzielcze (tj. DzU 2013, poz. 1443) – odnośnie do spółdzielni.
^[5] tj. DzU 2014, poz. 1502, ze zm.
^[6] tj. DzU 2016, poz. 814, ze zm.
^[7] tj. DzU 2016, poz. 446, ze zm.
^[8] DzU 2016, poz. 614, ze zm.
^[9] tj. DzU 2016, poz. 930, ze zm.
^[10] Por. art. 15a–g ustawy o TBS.[11] tj. DzU 2016, poz. 1610, ze zm.[12]Sygn. akt I SA/Gd 1027/12.
^[13] Por. art. 33e ust. 3 ustawy o TBS.
^[14] Zgodnie z art. 33e ust. 5 ustawy o TBS kwota ta odpowiada kwocie stanowiącej odsetek aktualnej wartości rynkowej lokalu równy udziałowi wniesionej kwoty partycypacji w kosztach budowy lokalu, nie mniejszej jednak niż wartość nominalna wpłaconej partycypacji.
^[15]Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (DzU nr 16/1964, poz. 93, ze zm.) – dalej: k.c.
^[16] Por. wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie (Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów) z dnia 13.06.2005 r., sygn. akt XVII Amc 20/04.