Grzywna za brak świadectwa

W świetle nowych regulacji notariusz odnotowywać będzie w akcie notarialnym przekazanie nabywcy świadectwa charakterystyki energetycznej. W przypadku jego nieprzekazania  nabywcy notariusz pouczy o karze grzywny za niewykonanie tego obowiązku.

Implementacja unijnych dyrektyw

Ustawa wdraża dyrektywę Parlamentu Europejskiego i Rady 2010/31/UE z 19 maja 2010 r. w sprawie charakterystyki energetycznej budynków (Dz. Urz. UE L 153 z 18.06.2010, str. 13, z późn. zm.), która została zmieniona dyrektywą Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2018/844 z 30 maja 2018 r. zmieniającą dyrektywę 2010/31/UE w sprawie charakterystyki energetycznej budynków i dyrektywę 2012/27/UE w sprawie efektywności energetycznej¹, do krajowego porządku prawnego. Służy również stosowaniu rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2018/1999 z 11 grudnia 2018 r. w sprawie zarządzania unią energetyczną i działaniami w dziedzinie klimatu, zmiany rozporządzeń Parlamentu Europejskiego i Rady (WE) nr 663/2009 i (WE) nr 715/2009, dyrektyw Parlamentu Europejskiego i Rady 94/22/WE, 98/70/WE, 2009/31/WE, 2009/73/WE, 2010/31/UE, 2012/27/UE i 2013/30/UE, dyrektyw Rady 2009/119/WE i (EU) 2015/652 oraz uchylenia rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) nr 525/20132, jak również ma na celu poprawę skuteczności obecnego systemu oceny efektywności energetycznej budynków w Polsce.

Zmiany – w ocenie prawodawcy – mają na celu usprawnienie i wzmocnienie obecnego mechanizmu, którego rolą jest zabezpieczanie interesu nabywców nieruchomości w zakresie otrzymania świadectwa charakterystyki energetycznej nabywanego budynku lub lokalu w związku z zawieraną umową, a w przypadku najemcy – otrzymania kopii takiego świadectwa przy zawarciu umowy najmu.

Obecny mechanizm nie jest dostatecznie skuteczny

Aktualnie w sytuacji nieprzekazania wymaganego prawem dokumentu nabywca lub najemca może najpierw pisemnie wezwać zbywcę lub wynajmującego do przekazania świadectwa charakterystyki energetycznej (albo jego kopii – w przypadku najmu), a w razie braku reakcji ze strony zbywcy lub wynajmującego, sporządzić świadectwo charakterystyki energetycznej na ich koszt. Skorzystanie z ww. procedury w ostateczności zakłada konieczność udziału uprawnionego w postępowaniu przed sądem powszechnym w charakterze powoda. Mechanizm taki może skutecznie zniechęcać nabywców i najemców do zlecania sporządzania świadectw na koszt zbywców i wynajmujących.

Zmiany polegają na uwzględnieniu podczas dokonywania czynności notarialnej informacji o spełnieniu wymogu wynikającego z ustawy z dnia 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków, polegającego na przekazaniu przez zbywcę świadectwa charakterystyki energetycznej nabywcy. Wymóg ten jest spełniony wyłącznie, gdy świadectwo charakterystyki energetycznej jest zgodne z zapisami ustawy o charakterystyce energetycznej budynków, tj. zostało sporządzone w centralnym rejestrze charakterystyki energetycznej budynków, a następnie z niego wygenerowane, oraz termin ważności świadectwa jest późniejszy niż dzień dokonania czynności notarialnej. W związku z tym przedmiotowa nowelizacja zakłada upublicznienie części informacji zawartych w centralnym rejestrze. W ustawie wskazano, że notariusz odnotowuje w akcie notarialnym fakt przekazania świadectwa przez podmiot obowiązany do jego przekazania, a przypadku jego nieprzekazania, notariusz poucza o karze grzywny za brak przekazania dokumentu przy dokonywaniu czynności notarialnej. Orzekanie w tych sprawach następuje na podstawie przepisów ustawy z dnia 24 sierpnia 2001 r. – Kodeks postępowania w sprawach o wykroczenia. Przepis ma za zadanie wskazać konieczność przekazywania nabywcy świadectwa charakterystyki energetycznej, jeżeli przedmiotem umowy jest zbycie prawa własności budynku lub części budynku lub zbycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, w chwili dokonywania czynności notarialnych, jak również obliguje notariusza do odnotowania tego faktu.

Grzywna za brak świadectwa

W przepisie doprecyzowano również aktualną regulację, wskazując jednoznacznie, że jeżeli przedmiotem transakcji jest budynek, to przekazywane świadectwo charakterystyki energetycznej powinno dotyczyć tego budynku, a jeżeli przedmiotem transakcji jest część budynku (np. lokal), to świadectwo powinno dotyczyć danej części budynku (tj. lokalu), a nie całego budynku. Wprowadzenie czytelnego uregulowania pozwoli wyeliminować sytuacje, w których sprzedający przekazywał nabywcy świadectwo charakterystyki energetycznej całego budynku, zamiast świadectwa charakterystyki energetycznej nabywanej części budynku (lokalu mieszkalnego). Ponadto, w przepisie uszczegółowiono formę przekazania świadectwa charakterystyki energetycznej przy zawarciu umowy najmu przez wskazanie, że może to być kopia świadectwa przekazanego w formie papierowej albo wydruk świadectwa przekazanego w postaci elektronicznej.

W świetle unijnych regulacji państwa członkowskie zapewniają bowiem wydawanie świadectw charakterystyki energetycznej dla: a) budynków lub modułów budynków, które są wznoszone, sprzedawane lub wynajmowane nowemu najemcy; oraz b) budynków, w których całkowita powierzchnia użytkowa powyżej 250 m² jest zajmowana przez władze publiczne i które są często odwiedzane przez ludność. Wymogu wydania świadectwa charakterystyki energetycznej nie stosuje się, jeżeli świadectwo wydane zgodnie z dyrektywą 2002/91/WE albo zgodnie z niniejszą dyrektywą dla tego budynku lub modułu budynku jest dostępne i aktualne. Państwa członkowskie powinny wymagać także, aby przy okazji wznoszenia, sprzedaży lub wynajmu budynków lub modułów budynków świadectwo charakterystyki energetycznej lub jego kopię przedstawiano ewentualnemu nowemu najemcy lub kupującemu i przekazywano ją kupującemu lub nowemu najemcy.

Wprowadzenie samej kary grzywny za brak świadectwa charakterystyki energetycznej oraz nałożenie nowego obowiązku na notariuszy z pewnością spowoduje, że przy czynnościach notarialnych kolejnym istotnym elementem tej czynności będzie weryfikowanie samego obowiązku sporządzenia świadectwa.

Literatura

1. Dz.Urz. UE L 156 z 19.6.2018, str. 75
2. Dz.Urz. UE L 328 z 21.12.2018, str. 1, z późn. zm.

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!