Renowacja i modernizacja balkonów w budynkach wielorodzinnych

Balkony i tarasy w budynkach wielorodzinnych, w zależności od tego, czy służą wyłącznie właścicielowi danego lokalu, czy też są przeznaczone do użytku innych właścicieli lokali (balkony ciągłe), mogą stanowić część składową konkretnych lokali, lub zaliczać się do nieruchomości wspólnej.

Ustawa o własności lokali zawiera regulacje, które w sposób systemowy określają definicję nieruchomości wspólnej. Ustawa nie wymienia, które części budynku należą do nieruchomości wspólnej, lecz definiuje ją w sposób funkcjonalny. Według orzecznictwa, zewnętrzne elementy konstrukcyjne balkonu czy tarasu, które nie służą wyłącznie właścicielowi lokalu, stanowią element nieruchomości wspólnej. Należy do nich zaliczyć płytę balkonową wraz z towarzyszącą jej izolacją, balustradę balkonu oraz elementy balkonu stanowiące fragmenty elewacji budynku, która co do zasady jest nieruchomością wspólną.

Za remont i renowację wspólnych balkonów i tarasów odpowiada zarządca nieruchomości.

Balkony i tarasy należą do najbardziej narażonych na zniszczenie elementów budynku, zwłaszcza te niezadaszone. Podlegają one obciążeniom i działaniu niekorzystnych warunków atmosferycznych: wiatru, deszczu, śniegu i skrajnym temperaturom. Po kilku latach użytkowania mogą one wymagać naprawy lub renowacji. Możliwe są też usterki spowodowane błędami podczas prac budowlanych czy zastosowaniem niewłaściwych materiałów.

Remont balkonu czy tarasu powinien być poprzedzony oceną jego stanu. Przede wszystkim należy ocenić podłoże i wygląd płytek lub desek. Jeśli są one popękane, wyszczerbione lub uszkodzone, to ich wymiana jest konieczna, aby jak najszybciej zapobiec dalszym zniszczeniom. Naprawa balkonu musi zacząć się od analizy przyczyn usterek.

Odpowiednia hydroizolacja i uszczelnienie

Największym wrogiem okładzin balkonowych i tarasowych jest woda, która na nich zalega. Może ona przedostać się przez fugi lub inne połączenia, na zmianę zamarzając i odmarzając w zależności od pory roku, co powoduje trwałe uszkodzenia konstrukcji. W sytuacji, gdy uszczelnienie wykonane jest nieprawidłowo, w wyniku pracy lub zmian objętości materiałów spowodowanych różnicami temperatur, powstają mikroszczeliny, do których przedostaje się woda. Po zmianie w lód, woda zwiększa objętość, prowadząc do powiększenia się szczeliny i dostania się kolejnych porcji wody. W dłuższym okresie powoduje to korozję zbrojenia i betonu z odrywaniem się jego kawałków, a to już grozi trwałym uszkodzeniem substancji budowlanej.

Wyzwaniem dla zarządców nieruchomości jest wybór właściwego rozwiązania, które pozwoli szybko i sprawnie przeprowadzić remont balkonów i oddać je do ponownego użytkowania. Nowoczesne systemy do hydroizolacji balkonów zapewniają trwałą ochronę substancji budowlanej przed wodą i wilgocią, wieloletnie użytkowanie, wysoką wytrzymałość i efektywny wzrost wartości. Złożone są z wysoce reaktywnych i szybkoutwardzalnych płynnych tworzyw sztucznych. Umożliwiają też szybkie wykonanie renowacji, krótkie przerwy w eksploatacji i wysoką rentowność. Zbrojone włókniną uszczelnienie detali, obróbek, okolic dylatacyjnych i powierzchni gwarantują trwałe uszczelnienie, a tym samym bezpieczeństwo w strefach szczególnie narażonych na obciążenia. Systemy do hydroizolacji można z powodzeniem stosować także przy renowacji balkonów i naprawach wylewki.

Co z podłogą? 

Balkony zwykle wykończone są płytkami ceramicznymi. Po latach użytkowania zmorą stają się wykruszone fugi albo odspajające się płytki, co wygląda mało estetycznie i jest zwyczajnie niebezpieczne. Dzieje się tak głównie z powodu wilgoci, wdzierającej się w warstwy podłogi. Może to wynikać z niedokładnego rozprowadzenia kleju pod okładziną. W powstałe szczeliny dostaje się woda, która po zamarznięciu zwiększa swoją objętość, rozsadzając posadzkę. Wilgoć może się również dostać do warstw podłogi przez strefę okapową. To z kolei jest następstwem zastosowania na obrzeżach balkonu okapników ze zwykłej blachy stalowej, która jest podatna na korozję lub ich złego umocowania.

Kolejnym powodem może być użycie do mocowania płytek zwykłego, a nie elastycznego kleju i fug, który nie radzi sobie z naprężeniami powstającymi przez duże różnice temperatur. Co do samych płytek, bardziej wrażliwa na warunki atmosferyczne jest terakota o dużych rozmiarach, tu rekomenduje się elementy mrozoodporne, o boku maksymalnie 20–30 cm.

W przypadku wykruszonych fug, ich naprawa polega na oczyszczeniu powierzchni, usunięciu luźnych fragmentów i wypełnieniu szczelin zaprawą spoinową. Według ekspertów należy stosować produkty elastyczne, przeznaczone na balkony i tarasy. Niewielkie zaś nieszczelności na styku tarasu i ściany budynku wokół słupków balustrady można uzupełnić silikonem.

W przypadku dużych zniszczeń, należy zerwać całą starą nawierzchnię i ułożyć nową. Taki remont zapewnia prawidłową kolejność ułożenia warstw, z wykorzystaniem nowoczesnych materiałów, gwarantujących dłuższą żywotność balkonu. Tutaj na pewno sprawdzą się aluminiowe profile okapowe, które chronią przed wnikaniem wody w warstwy podłogi. W przeciwieństwie do obróbek ze zwykłej blachy są one odporne na wilgoć i działanie agresywnej chemii budowlanej. Kolejnym ważnym elementem jest zaprawa uszczelniająca, pełniąca rolę hydroizolacji, której zadaniem jest zabezpieczenie konstrukcji przed destrukcyjnym działaniem wody. Na koniec, przy położeniu ceramiki, warto pamiętać, aby była ona mrozoodporna, antypoślizgowa i trudno ścieralna.

Czy można naprawić taras lub balkon bez zrywania płytek? Tak! Umożliwia to innowacyjne rozwiązanie polegające na aplikacji transparentnej płynnej membrany z żywicy poliuretanowej przy użyciu wałka lub natrysku bezpowietrznego na jego całej powierzchni. Po zakończeniu procesu wiązania (polimeryzacji), żywica stworzy estetyczną dla oka, jednolitą i bezszwową powłokę silnie związaną do podłoża. Taka membrana jest otwarta dyfuzyjnie i z czasem umożliwia odparowanie wilgoci z podłoża do atmosfery, zamiast zamykać ją w konstrukcji.

Profile okapowe

Woda opadowa zebrana na balkonie może w skuteczny sposób uszkodzić elewację, dlatego powinno się rozważyć montaż profilu okapowego, który stanowi wykończenie balkonu. Ma on kształt ozdobnej listwy, która dodatkowo wpływa na estetykę budynku. Profil okapowy pełni bardzo ważną funkcję ochronną i zabezpiecza elewację przed niszczeniem. Odprowadza on wodę z daleka od elewacji, dzięki czemu minimalizuje się ryzyko powstania nieestetycznych zacieków na budynku. Radzi on sobie też z innymi efektami niekorzystnych warunków atmosferycznych, m.in. zalegającym śniegiem, który po jakimś czasie może doprowadzić do podmakania fasady budynku, przez co ulegnie ona zniszczeniu.

Profil okapowy do tarasu spełni swoje zadanie także nad drzwiami czy oknami, ale i pod płytkami. Na rynku można znaleźć kilka rodzajów profili okapowych: różnych ze względu na materiał wykonania, kształt czy jego ostateczną lokalizację. Profil okapowy do balkonów półokrągłych różni się kształtem od profili kwadratowych, dzięki czemu z łatwością można dobrać odpowiedni model dopasowany do reszty budynku. W przypadku tarasów o nietypowym kształcie można wybrać specjalny profil okapowy do gięcia, zwany też łukowym.

W zależności od konkretnego modelu profil okapowy może być stosowany pod płytki ceramiczne, kamienne, ale też pod powłokę żywiczną czy inną powłokę izolacyjną. Profil okapowy na balkon może też zostać poddany procesowi anodowania, czyli specjalnej obróbce, która ma za zadanie zmniejszyć ryzyko korozji w przyszłości. 

Na rynku najwięcej jest aluminiowych okapników balkonowych, ale też znajdą się te wykonane z plastiku. Plastikowy okapnik balkonowy jest tańszy, ale też o niższej jakości. PCV to materiał, który nie jest odporny na każde warunki pogodowe w porównaniu, chociażby do okapników balkonowych z blachy. Dodatkowo nie wpływają w pozytywny sposób na estetykę budynku. Okapniki balkonowe wykonane z aluminium są bardzo odporne na korozję. Ten rodzaj bardzo dobrze sprawdzi się więc w przypadku długiej ekspozycji balkonu na niekorzystne warunki atmosferyczne.

Solidna i estetyczna balustrada

Balustrady balkonowe zabezpieczają przed upadkiem z wysokości, dlatego powinny być trwałe i solidnie wykonane. Balustrada jest elementem należącym do zewnętrznej konstrukcji budynku. Oprócz funkcji ochronnej, odpowiada też za jego estetykę. Według orzecznictwa, wpływa ona na wygląd elewacji i stanowi własność wspólnoty mieszkaniowej.

Balustrada będzie trwała, jeśli co roku będzie zadbana i terminowo czyszczona. Pierwsze uszkodzenia przez rdzę lub odpryski farby powinny być alarmem, aby zająć się tematem. Renowacji nie powinno się odwlekać, gdyż w dłuższej perspektywie to oszczędność finansowa.

Naprawa lub wymiana balustrady staje się koniecznością, gdy pęka szyba między barierkami. Rynek oferuje kilka rodzajów szyb do balustrad balkonowych, ważne, aby były one w pełni bezpieczne i wytrzymałe. Istotnym kryterium jest także odporność na warunki atmosferyczne, a także skrajnie niskie oraz wysokie temperatury. Dotyczy to także przypadków, gdy zaistnieje potrzeba wymiany balustrady na nową. Dostępne są innowacyjne konstrukcje, solidnie wykonane, wyróżniające się estetyką, pozwalającą dopasować je idealnie do elewacji budynku. Przykładem może być szkło hartowane, które pozwala na stworzenie transparentnych balustrad, doskonale wpasowujących się w nowoczesne projekty. Inne popularne materiały to stal nierdzewna, aluminium i kompozyty. Z kolei automatyczne drzwi, oświetlenie LED, czy nawet interaktywne ekrany dotykowe to tylko część nowoczesnych rozwiązań, które można zintegrować z balustradami.

Balkony dostawne 

Jeśli stare balkony są już w stanie krytycznym, bardziej opłacalne będzie ich usunięcie i dobudowanie w ich miejsce balkonów dostawnych. Taki zabieg realizuje się przy użyciu specjalnej piły, bez naruszenia elewacji. Znajduje on zastosowanie w przypadku balkonów monolitycznych o bardzo małej powierzchni. Balkony dostawne najczęściej mają wielkość ok. 6 mkw. Dużo zależy tutaj od warunków zabudowy i miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. 

Dobudowanie balkonu do mieszkania w bloku wymaga dopełnienia formalności. Ponieważ balkony stanowią cześć wspólną nieruchomości, a ich montaż wiąże się z ingerencją w elewację, należy uzyskać zgodę wspólnoty lub spółdzielni mieszkaniowej. Zgodę tę muszą wyrazić wszyscy jej członkowie. Zazwyczaj dobudowa dotyczy większej liczby mieszkań, a właściciele lokali zdają sobie sprawę z tego, że montaż balkonu to forma inwestycji, która podnosi wartość nieruchomości i ułatwia późniejszy wynajem czy sprzedaż. Zwykle nie ma problemu z przekonaniem pozostałych sąsiadów do pomysłu o dobudowie, choć trzeba się liczyć z odpowiedzią odmowną. Po zebraniu zgód od właścicieli mieszkań, resztę spraw załatwia spółdzielnia lub wspólnota, m.in. zlecenie sporządzenia projektu budowlanego, uzyskanie pozwolenia na budowę i montażu konstrukcji. 

Koszty wykonania balkonu dostawnego do istniejącego budynku o metrażu 6 mkw. wraz z wszystkimi formalnościami (projekt, pozwolenie na budowę) szacuje się na kwotę ok. 20 tys. zł. Cena zależy m.in. od lokalizacji, liczby chętnych, wielkości balkonu, konstrukcji budynku, rodzaju zastosowanej technologii i materiałów.

Szerzej na temat balkonów dostawnych pisaliśmy w „Administratorze” nr 1–2/24, s. 56.