Przeglądy techniczne, gwarancyjne i pogwarancyjne

Prawo budowlane nakłada na właściciela lub zarządcę obiektu obowiązkowe zadania w zakresie utrzymania budynku dla zapewnienia jego prawidłowego użytkowania z zachowaniem odpowiedniego bezpieczeństwa. Oto najważniejsze z nich:

• Utrzymanie i użytkowanie obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem – wynika z jego charakteru np. budynek mieszkalno-usługowy, z przepisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji administracyjnej uwzględnionej we wpisie do rejestru zabytków.
• Zapewnienie odpowiedniego stanu technicznego – ochrona przed nadmiernym zużyciem technicznym, usuwanie skutków naruszenia przepisów techniczno-budowlanych.
• Utrzymanie właściwego stanu estetycznego – zapewnienie dobrego stanu elewacji i wyglądu obiektu oraz jego innych elementów, aby był spójny z naturalnym otoczeniem.
• Wykonywanie przeglądów – niezbędne do utrzymania obiektu w należytym stanie oraz do zapewnienia bezpieczeństwa w trakcie jego użytkowania.
• Prowadzenie książki obiektu budowlanego – zapis przeprowadzonych badań i kontroli stanu technicznego, remontów i przebudowy podczas użytkowania obiektu budowlanego.
• Przestrzeganie wymogów ochrony środowiska – m.in. poprzez ustalanie i uiszczanie opłaty środowiskowej.

Obowiązkowe przeglądy budynku

Prawo budowlane nakłada na właściciela budynku lub jego zarządcę obowiązkowe przeglądy stanu technicznego budynku. Są to:

• Przeglądy roczne (dwa razy do roku w przypadku budynków powyżej 2000 mkw.).
• Stan techniczny – przegląd polega na sprawdzeniu stanu technicznego elementów budynku narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne oraz niszczące działania czynników związanych z użytkowaniem obiektu. Sprawdzane jest także wykonanie zaleceń z poprzedniej kontroli. Mogą go przeprowadzić wyłącznie osoby posiadające odpowiednie uprawnienia budowlane potwierdzone w odpowiednich decyzjach.
• Instalacje i urządzenia chroniące środowisko – sprawdzenie przeciwdziałania negatywnemu oddziaływaniu obiektu na stan środowiska poprzez kontrolę urządzeń: sanitarnych do gromadzenia i oczyszczania ścieków, filtrujących, które służą do gromadzenia i utylizacji odpadów stałych.
• Stan techniczny przewodów kominowych – tu kontrola polega przede wszystkim na sprawdzeniu drożności przewodów kominowych oraz siły ciągu kominowego. Weryfikuje się sprawne działanie urządzeń wentylacyjnych w pomieszczeniach (nawiewne i wywiewne).
• Stan instalacji gazowych – ten przegląd przeprowadza się wraz ze sprawdzaniem stanu technicznego przewodów i kanałów wentylacyjnych.

Przeglądy pięcioletnie

• Stan techniczny obiektu – zakres różni się od kontroli rocznej i obejmuje m.in. sprawdzenie: przydatności do użytkowania, estetyki obiektu budowlanego, jego otoczenia, instalacji elektrycznych, piorunochronnych, uziemienia instalacji.
• Kontrola urządzeń chłodniczych – sprawdzana jest efektywność energetyczna zastosowanych urządzeń chłodniczych w systemach klimatyzacji.

Wszystkie przeglądy muszą być przeprowadzane przez osoby, które posiadają odpowiednie kwalifikacje zawodowe. Kontrola stanu technicznego może być dokonana tylko przez osoby posiadające uprawnienia budowlane konkretnej specjalizacji. Przykładowo, w przypadku przewodów kominowych jest to osoba posiadająca kwalifikacje mistrza w rzemiośle kominiarskim oraz osoby posiadające uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności, czyli uprawnienia, które upoważniają ich posiadacza do projektowania lub kierowania robotami budowlanymi w specjalności konstrukcyjno-budowlanej oraz uprawnienia do projektowania lub kierowania robotami budowlanymi w specjalności instalacyjnej w zakresie sieci, instalacji i urządzeń wodociągowych i kanalizacyjnych, cieplnych, wentylacyjnych i gazowych, w zależności od zakresu posiadanych uprawnień.

Inne obowiązkowe przeglądy

Należy pamiętać, że oprócz przeglądów wymaganych Prawem budowlanym, w budynkach wielolokalowych są zamontowane instalacje, które wymagają przeglądów serwisowych, choć nie są wykazane w przepisach. Należą do nich różnego rodzaju urządzenia służące ochronie przeciwpożarowej budynku, jak gaśnice, czujniki gazu, hydranty czy oświetlenie awaryjne. Do zapewnienia sprawności instalacji budynkowych, często niezbędne są też przeglądy serwisowe urządzeń takich, jak wentylatory, pompy hydroforowe czy klapy dymowe. W budynkach z windami, platformami parkingowymi i węzłami cieplnymi, obowiązkowe są również przeglądy wykonywane przez Urząd Dozoru Technicznego na tych urządzeniach.

Obsługa techniczna nieruchomości (facitlity management) 

Troska o dobry stan instalacji w budynku, ich przeglądy i konserwacja, bieżące remonty i naprawy, a także kontrola samego budynku to główne zadania obsługi technicznej. Każdy z tych elementów to wiele zagadnień, różne prace i wykonawcy do skoordynowania i ogromna odpowiedzialność. Chodzi tu przecież o zdrowie i życie mieszkańców i użytkowników lokali, a także dbanie o wartość nieruchomości i zgromadzonego w niej majątku.

Żeby wszystko w budynku funkcjonowało tak, jak należy, poza regularnymi przeglądami i dbaniem o bieżącą sprawność instalacji, potrzebne jest bieżące usuwanie usterek lub nawet większe naprawy. Trzeba więc zaplanować i zorganizować remonty oraz inne prace konserwacyjne, znaleźć fachowców z uprawnieniami, a następnie nadzorować ich pracę. Można te zadania zlecić firmie zewnętrznej lub stworzyć własny zespół, w zależności od wielkości i funkcjonalności danego obiektu budowlanego.

Zgodnie z przepisami właściciel lub zarządca budynku powinien zapewnić obsługę techniczną, a za jej zaniedbanie poniesie konsekwencje: grzywnę, nałożoną przez odpowiedni organ nadzoru, ale też odpowiedzialność karną, gdyż niedopełnienie obowiązków naraża zdrowie i życie mieszkańców i użytkowników nieruchomości. Problemem może być też uzyskanie odszkodowania z firmy ubezpieczeniowej w przypadku, gdy coś wydarzy się z powodu niewłaściwej obsługi technicznej lub jej braku. Może pojawić się konieczność wypłacenia takiego odszkodowania mieszkańcowi lub użytkownikowi, któremu coś się stało, który poniósł jakieś straty lub którego majątek zgromadzony w budynku ucierpiał na skutek zaniedbania stanu technicznego.

Co obejmuje techniczna obsługa nieruchomości? 

Techniczna obsługa nieruchomości obejmuje szeroki zakres obowiązków począwszy od obsługi technicznej, eksploatacyjnej, aż po konserwacyjną. Firmy zewnętrzne oferują między innymi:

• całodobowy serwis techniczny – stała gotowość do przeprowadzenia interwencji na wypadek alarmu, awarii lub uszkodzeń na terenie obiektu;
• stały monitoring urządzeń, instalacji i systemów działających na terenie budynku;
• dostosowanie obiektu do wymogów przeciwpożarowych;
• konserwacja instalacji technicznych (klimatyzacja, wentylacja, instalacje wodno-kanalizacyjne, elektryczne, teletechniczne);
• bieżące naprawy i serwis;
• prowadzenie dokumentacji technicznej;
• planowanie cyklicznych obligatoryjnych przeglądów obiektów i okresowych kontroli zgodnie z ustalonym wcześniej harmonogramem (coroczna weryfikacja instalacji gazowej i urządzeń ochrony środowiska, sprawdzenie elementów narażonych na działanie czynników atmosferycznych, przeglądy budowlane, audyt instalacji elektrycznej itp.);
• sporządzanie dokumentacji po przeglądach;
• nadzór nad firmami, które wykonują prace konserwatorskie;
• ubezpieczenie O.C. od działalności zawodowej;
• dbanie o czystość urządzeń i czystość w pomieszczeniach.

Lista działań wykonywanych w budynku jest długa i uwzględnia wszystkie zadania związane z prawidłowym jego funkcjonowaniem. Profesjonalny facility manager koordynuje różnorakie prace serwisowe i naprawcze, współpracując zwykle z najlepszymi specjalistami z branży budowlanej. Umowa z firmą z takim zapleczem serwisowym jest bardziej opłacalna niż zatrudnienie etatowego pracownika, który nigdy nie będzie ekspertem od wszystkiego. Poza typowym zakresem usług, facility management odpowiada także za dodatkowe działania, takie jak: sprzątanie lokali użytkowych, odśnieżanie, montaże, pielęgnację zieleni i otoczenia budynku.

Kto powinien skorzystać z facility management? 

Każdy właściciel nieruchomości musi zadbać o bezpieczeństwo mieszkańców i użytkowników budynku. Takie same obowiązki w tym zakresie ma wspólnota i spółdzielnia mieszkaniowa, czy deweloper, właściciel obiektów biurowych, handlowych, magazynowych, logistycznych etc. Wymagania nałożone na właścicieli lub zarządców nieruchomości wynikają z prawa budowlanego. Są oni zobowiązani do kontroli okresowej budynku (raz na rok oraz raz na 5 lat) w bardzo dokładnie określonych zakresach, opisanych powyżej.

Dla zarządcy nieruchomości lepszym rozwiązaniem jest bliska współpraca z jedną firmą odpowiedzialną za kompleksową obsługę techniczną, niż zatrudnianie wielu podwykonawców. W zarządzaniu nieruchomością można liczyć na wsparcie facility managera. Tworzy on swój zespół specjalistów z różnych branż, świetnie zna obiekt i jego stan techniczny, kontroluje jakość pracy urządzeń i systemów. Osoba ta na bieżąco śledzi potrzeby budynku, mając przez to realny wpływ na zwiększanie wartości nieruchomości i kontrolę kosztów jej utrzymania, co ma ogromne znaczenie w przypadku nieruchomości komercyjnych (np. lokale usługowe na parterze zarządzanego przez wspólnotę budynku).

Korzyści dla wszystkich 

Bieżąca obsługa techniczna budynku pozwala na codzienne nadzorowanie stanu technicznego obiektu budowlanego. Pracownicy codziennie wykonują zaplanowaną liczbę działań, które zapobiegają awariom. Jeśli takie się pojawią, zareaguje na nie całodobowe pogotowie techniczne, z którym kontakt w ramach podpisanej umowy z firmą FM jest łatwiejszy.

Wysokiej jakości serwis obsługi technicznej wyprzedza wręcz potencjalne problemy, poprzez zapewnienie działań prewencyjnych. To wykonawca usługi technicznej w danej nieruchomości przejmuje odpowiedzialność za bezpieczeństwo mieszkańców czy użytkowników budynku. Należy także zwrócić uwagę, czy podmiot zaangażowany w wykonywanie obowiązkowych przeglądów okresowych budynków posiada odpowiednią wiedzę i doświadczenie, również w zakresie przygotowania ewentualnych ekspertyz budowlanych, projektów napraw czy też pełnienia funkcji inspektora nadzoru przy pracach, które tego wymagają.

Dlaczego warto zatrudnić na stałe fachowca? 

Działań w ramach obsługi technicznej obiektów jest ogrom. Dotyczy nie tylko złożonych procesów działań, ale często wymaga wykonania drobnych prac, takich jak: przeróbki elektryczne, montaż gniazdek elektrycznych i bezpieczników, wymiana lub naprawa oświetlenia, malowanie, szpachlowanie, tapetowanie, usuwanie wycieków hydraulicznych, naprawa i montaż mebli, konserwacja drzwi i stolarki okiennej.

Tutaj doskonale sprawdzi się ekspert od wszystkiego czyli „złota rączka”. Taki fachowiec zajmuje się usługami domowymi: od drobnych napraw aż do generalnych prac remontowych. Dobrze wykwalifikowany specjalista oferuje szeroki zakres usług z wielu dziedzin. Jest jednocześnie hydraulikiem, tynkarzem, stolarzem, ogrodnikiem, elektrykiem, malarzem, ułoży kostkę brukową i wysprząta ogród. Zatrudnienie takiej osoby może bardzo pomóc w zadbaniu o prawidłowe funkcjonowanie budynku.

Konsekwencje braku przeglądu

Przeglądy stanu technicznego budynku są obowiązkowe zgodnie z ustawą. Mają na celu wyeliminowanie wszelkich zagrożeń, które mogą wpływać na bezpieczeństwo lub zdrowie mieszkańców lokalu. Okresowe przeglądy stanu technicznego mają zapobiec m.in.: katastrofom budowlanym, pożarom, zatruciu gazem, porażeniu prądem. Kontrolowane są różne obszary funkcjonowania danego obiektu. Dzięki temu zarówno zarządca, jak i wspólnota mieszkaniowa, mają dostęp do listy zaleceń, które pomogą utrzymać obiekt w odpowiednim stanie technicznym.