Odśnieżanie nieruchomości wspólnej i przyległego chodnika

Wszyscy właściciele muszą dbać o czystość i porządek na swoich nieruchomościach w tym oczywiście wspólnoty mieszkaniowe. W szczególności do obowiązków tych należy dbałość o należyty stan techniczny budynku, w tym niedopuszczanie do przeciążenia konstrukcji przez zalegający na dachu śnieg i zapewnienie w razie konieczności odśnieżania dachu budynku. Obowiązek ten obejmuje także usuwanie sopli i nawisów lodowych, mogących zagrozić bezpieczeństwu osób, znajdujących się na ciągach pieszych i jezdnych, przebiegających bezpośrednio przy budynku.

Zgodnie z art. 2 ust.  3 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach, w przypadku gdy nieruchomość jest zabudowana budynkami wielolokalowymi, w których ustanowiono odrębną własność lokali, obowiązki właściciela nieruchomości obciążają osoby, sprawujące zarząd nieruchomością wspólną – w rozumieniu przepisów Ustawy o własności lokali – lub właścicieli lokali, jeżeli zarząd nie został wybrany.

Obowiązki właściciela nieruchomości

Właściciele nieruchomości zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 4 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach są zobowiązani do zapewnienia utrzymania czystości i porządku przez uprzątnięcie błota, śniegu, lodu i innych zanieczyszczeń z chodników położonych wzdłuż ich nieruchomości, przy czym za taki chodnik uznaje się wydzieloną część drogi publicznej, służącą dla ruchu pieszego, położoną bezpośrednio przy granicy nieruchomości; właściciel nieruchomości nie jest obowiązany do uprzątnięcia chodnika, na którym jest dopuszczony płatny postój lub parkowanie pojazdów samochodowych. W związku z tym obowiązkiem wielu wspólnotom mieszkaniowym przede wszystkim problem sprawia określenie, którą część nieruchomości sąsiedniej mają sprzątać, a zatem co jest, a co nie jest chodnikiem.

Chodnikiem, w rozumieniu ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach, jest wydzielona część drogi publicznej służąca dla ruchu pieszego, położona bezpośrednio przy granicy nieruchomości. Orzecznictwo sądowe, także w sprawach odszkodowawczych wielokrotnie potwierdzało, że właściciel sąsiedniej nieruchomości jest zobowiązany tylko do zapewnienia utrzymania czystości i porządku przez uprzątnięcie błota, śniegu, lodu i innych zanieczyszczeń z chodników położonych wzdłuż nieruchomości.

Nie jest zobowiązany do napraw tego chodnika, bo taki obowiązek nie wynika z brzmienia przepisu. Do napraw chodnika zobowiązany jest właściciel. W związku z tym, to właściciel drogi odpowiada za wypadki wynikłe z dziur w chodniku.

Zobowiązanie do sprzątania chodnika, przyległego do nieruchomości, nie dotyczy wspólnot mieszkaniowych, do których granic bezpośrednio nie przylega chodnik. Zdarza się bowiem, że do nieruchomości przylega droga, ale nie ma ona chodnika, wówczas powyższy obowiązek nie ma zastosowania. Obowiązek ten nie dotyczy także chodnika, który wprawdzie biegnie wzdłuż nieruchomości, ale nie jest położony bezpośrednio przy jej granicy. Z taką sytuacją mamy do czynienia wówczas, gdy chodnik od nieruchomości sąsiedniej oddzielono pasem zieleni będącym również własnością właściciela drogi. W takim przypadku chodnik sprząta właściciel drogi. Szerokość pasa nie ma znaczenia, byleby obiektywnie można było założyć, że nieruchomość nie graniczy bezpośrednio z chodnikiem.

Zobowiązanie do sprzątania chodnika nie dotyczy także sprzątania tych części chodnika, które stanowią przystanki autobusowe, tramwajowe, trolejbusowe oraz wydzielonych krawężnikami lub oznakowaniem torowisk tramwajowych przyległych do nieruchomości. Tym mają zająć się przedsiębiorcy użytkujący przestrzeń służącą komunikacji publicznej. Nie dotyczy także chodnika, na którym dopuszczony jest płatny postój lub parkowanie pojazdów. Należy jednak zwrócić uwagę, że ustawa mówi tylko i wyłącznie o sytuacji, gdy taki postój lub możliwość parkowania jest na chodniku. Zatem sam fakt, że do chodnika przylega płatny parking nie zwalnia właściciela ze sprzątania chodnika, jeżeli nie dopuszczono też płatnego postoju lub parkowania na chodniku przyległym do nieruchomości.

Niewłaściwe wykonywanie powyższych obowiązków zagrożone jest grzywną, karą ograniczenia albo pozbawienia wolności.

Odpowiedzialność za „szkody chodnikowe”

Ponadto, w przypadku zaniedbań, które doprowadzą do wypadku, np. złamania nogi na oblodzonym chodniku czy szkody, wywołanej przez spadający z dachu lód, wspólnota mieszkaniowa poniesie też odpowiedzialność cywilną. Ofiara takiego wypadku może bowiem zażądać zwrotu wydatków związanych z leczeniem, zadośćuczynienia za doznaną krzywdę, renty w razie utraty zdrowia lub kalectwa i pokrycia innych strat.

Wspólnota mieszkaniowa odpowiada na zasadzie winy, określonej w art. 415 Kodeksu cywilnego, a przed odpowiedzialnością może bronić się w ten sposób, iż udowodni, że nie ponosi winy za zaistniałą sytuację. Przepisy nie precyzują, po jakim czasie po opadach śniegu należy lód i śnieg usunąć, dlatego w razie wypadku sąd rozstrzyga, czy właściciel dopełnił należytej staranności. Sąd ustali, czy na przykład oblodzenie nie było jedynie wynikiem nagłej zmiany warunków atmosferycznych, podczas której nie można było zapewnić skutecznego działania i nie można zarzucić zaniedbania obowiązków. Wspólnota mieszkaniowa może też zwolnić się z odpowiedzialności wykazując, że zleciła odśnieżanie zarządcy nieruchomości albo firmie sprzątającej i to ten podmiot ponosi odpowiedzialność.

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!