Ekonomiczne gospodarowanie wodą w budynku – monitorowanie i ograniczanie zużycia wody

Zgodnie z ustawą o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków [14], ilość wody dostarczonej do nieruchomości ustala się na podstawie wskazania wodomierza głównego, a w przypadku jego braku – w oparciu o przeciętne normy zużycia wody (art. 27.1.). Jednocześnie w art. 115 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych dla budynków [8] wskazany został obowiązek instalacji zestawu wodomierza głównego.

Wodomierz główny jest definiowany w ustawie [14] jako przyrząd pomiarowy mierzący ilość pobranej wody, zainstalowany na każdym przyłączu wodociągowym – tj. odcinku łączącym sieć wodociągową z wewnętrzną instalacją wodociągową w nieruchomości odbiorcy usług [14].

Wodomierz główny na swój koszt kupuje, instaluje i utrzymuje przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne [14].

Rozporządzenie Ministra Infrastruktury – Warunki Techniczne dla budynków [8] wymaga zapewnienia bezpieczeństwa zestawowi wodomierza głównego. Pierwszą kwestią jest zabezpieczenie instalacji wodociągowej przed wtórnym zanieczyszczeniem wody, wynikającym z przepływu zwrotnego (§  113 ust. 7 oraz §  115 ust. 2). Zespół zabezpieczający, zaprojektowany w oparciu o normy PN-B-01706 [3] i PN-EN 1717 [4], musi znajdować się za każdym zestawem wodomierza głównego od strony instalacji [8]. Norma [4] zaleca, by na przyłączu wodociągowym stosować zespół zabezpieczający dla kategorii płynu 2, najczęściej z grupy EA (zawór zwrotny antyskażeniowy z możliwością nadzoru).

Jednak w budownictwie wielorodzinnym czy w obiekcie, w którym znajdują się lokale o różnym przeznaczeniu – np. lokale usługowe w przyziemiu – projektant może wskazać, by zastosować urządzenie BA (izolator przepływów zwrotnych z obniżoną strefą ciśnienia z możliwością nadzoru). Urządzenie z grupy BA oznacza jednak nawet dziesięciokrotnie wyższe opory przepływu i koszt zakupu niż dla urządzenia z grupy EA. Wprowadzenie tego rozwiązania do instalacji budynkowej wymaga uwzględnienia tych strat w projekcie nowej lub modernizowanej instalacji.

Zestaw wodomierza głównego – wodomierz, zespół zabezpieczający, armatura odcinająca i zabezpieczająca, np. filtry – musi być, zgodnie z § 116 [8], umieszczony w łatwo dostępnym, ale odpowiednio zabezpieczonym pomieszczeniu, w piwnicy lub na parterze, ewentualnie w odpowiednio wyposażonej studzience poza budynkiem, jeżeli jest on niepodpiwniczony i nie można wydzielić opisanego wcześniej pomieszczenia. Zestaw wodomierzowy musi być także uziemiony [8].

Rozliczenia zużycia wody

Ustawa o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę [14] wskazuje, że za niezawodne działanie instalacji wodociągowo-kanalizacyjnej oraz rozliczanie kosztów dostawy wody i odprowadzania ścieków odpowiada zarządca budynku. Do rozliczenia wody zużytej przez poszczególne lokale oraz przez pomieszczenia wspólne służą wodomierze lokalowe. Zalecenie ich stosowania wskazane jest w § 121.2 Warunków Technicznych dla budynków [8]:

W budynku mieszkalnym wielorodzinnym do pomiaru ilości zimnej i ciepłej wody, dostarczanej do poszczególnych mieszkań oraz pomieszczeń służących do wspólnego użytku mieszkańców, należy stosować zestawy wodomierzowe.

W budynku wielolokalowym zarządca jest uprawniony do zainstalowania wodomierzy przy wszystkich punktach czerpalnych wody w danym budynku, natomiast osoba korzystająca z lokalu jest obowiązana udostępnić lokal w celu zainstalowania wodomierzy oraz dokonywania ich odczytów, legalizacji, konserwacji i wymiany [14].

Wyzwaniem dla zarządcy najczęściej jest rozliczenie różnicy między zużyciem wody wskazanym przez wodomierze znajdujące się w lokalach opomiarowanych a wskazaniami wodomierza głównego. Przyczyn jest wiele.

Nie wszystkie lokale są opomiarowane. Nie wiadomo wówczas, jakie jest zużycie wody w danym lokalu. Do rozliczeń stosuje się – zgodnie z zapisami odpowiedniego Rozporządzenia [6] – stawkę określoną na podstawie średniego zużycia wody w budynku.

Podobny efekt braku jednoznacznej informacji o zużyciu wody przez konkretny lokal powodują wodomierze lokalowe niesprawne – uszkodzone, źle zamontowane lub dające błędny odczyt z powodu ingerencji użytkownika, np. stosowanie magnesów neodymowych zaburzających pracę licznika. Ilość pobranej wody, jeśli stwierdzi się niesprawność wodomierza, ustala się na podstawie średniego zużycia wody przez 3 miesiące przed stwierdzeniem niesprawności działania wodomierza, a gdy jest to niemożliwe – w oparciu o średnie zużycie wody w analogicznym okresie w poprzednim roku [6].

Wodomierze lokalowe nie są jednorodne. Wodomierz główny może być wykonany w innej klasie dokładności niż wodomierze lokalowe (np. klasa R160 kontra klasa R100-H/R50-V). Problematyczny może być też sposób montażu urządzenia pomiarowego. Jeśli urządzenie zamontowane jest pionowo, jego klasa dokładności spada do R50, co powoduje jeszcze większe rozbieżności. Wodomierze mogą mieć także różny błąd pomiarowy, co może wynikać zarówno z różnic między poszczególnymi modelami urządzeń, jak i ze zużycia.

Nie wszystkie przepływy są rejestrowane, co wynika z dwóch przyczyn. Pierwszą jest zastosowanie wodomierza przewymiarowanego w stosunku do instalacji – wówczas wartość przepływu minimalnego wodomierza (Q1) [10] jest zbyt wysoka, więc urządzenie nie rejestruje przepływów poniżej Q1, które jednak wliczają się do wskazań wodomierza głównego. Drugą przyczyną są przecieki na instalacji lokalowej i budynkowej. Dla pojedynczego lokalu, mogą one wynosić od 5 do 15% zużycia wody [17], co przy założeniu zużycia wody ok. 100 l/M/d [7] oznacza od 7–20 m3 rocznie na jeden lokal użytkowany przez 4 osoby.

Odczyty wodomierzy lokalowych prowadzone są niezgodnie ze sztuką. W sytuacji modelowej odczyty wodomierzy lokalowych powinny być dokonywane jednocześnie, przy zamknięciu dopływu na wodomierzu głównym. W praktyce dobre przybliżenie takiej sytuacji możliwe jest tylko przy zastosowaniu zdalnego odczytu wodomierzy. Problematyczne może być także zaokrąglanie odczytów.

Dochodzi do tego także możliwość wadliwego działania instalacji cyrkulacji wody ciepłej, zapowietrzenia instalacji i uderzenia hydraulicznego czy negatywny wpływ na pracę urządzeń zanieczyszczonej (zamulonej) wody w instalacji lokalowej.

Część tych problemów mogłaby zostać rozwiązana dzięki wymianie wodomierzy na jednorodne (spełniające odpowiednie dla instalacji warunki techniczne) i wyposażone w nakładki do odczytu radiowego. Wymiana taka mogłaby zostać dokonana choćby przy okazji tzw. ponownej legalizacji wodomierzy.

Kiedy wskazania wodomierza mogą być podstawą rozliczeń?

Rozliczenia za wodę powinny odbywać się tylko i wyłącznie w oparciu o wskazania wodomierzy zalegalizowanych – wymóg prawnej kontroli metrologicznej (legalizacji ponownej) przyrządów dla wodomierzy o nominalnym strumieniu objętości nie większym niż 500 m3/h ustanowiony jest w rozporządzeniu Ministra Rozwoju i Finansów [11]. Wodomierze – zgodnie z rozporządzeniem Ministra Przedsiębiorczości i Technologii [9] – można legalnie stosować przez 5 lat od pierwszego dnia po dacie legalizacji pierwotnej. Po upływie tego czasu trzeba je zalegalizować ponownie lub wymienić na nowe.

Ustawowe 5 lat ważności legalizacji ponownej liczy się od 1 stycznia roku następującego po roku, w którym legalizacja została dokonana, co określone zostało w § 26 ust. 2 pkt 2 [11]. Przykładowo, jeśli legalizacji wodomierza dokonano w lipcu 2019 roku, ważność liczy się od 1 stycznia 2020 roku i trwa do końca grudnia 2024 roku. Termin zgłoszenia wodomierza do kolejnej legalizacji liczy się od 1 grudnia roku, w którym naniesiono oznaczenie legalizacyjne. W opisanym wyżej przykładzie zgłoszenia do legalizacji należy dokonać po 5 latach od 1 grudnia 2019 roku, tj. nie wcześniej niż 1 grudnia 2024 roku.

Ponownie zalegalizowany wodomierz otrzymuje tzw. cechę legalizacyjną (trwały znak ze wskazaniem organu, który dokonał legalizacji oraz rokiem ważności legalizacji). Jeśli wodomierz nie ma czytelnej cechy legalizacyjnej – np. dlatego, że nie został zalegalizowany, ale też z powodu zniszczenia lub usunięcia cechy legalizacyjnej – jest traktowany jako nielegalny i jego wskazania nie mogą być uznawane za podstawę do rozliczeń zużycia wody.

Sama legalizacja polega na sprawdzeniu wodomierza w oddziale okręgowym Głównego Urzędu Miar i obejmuje oględziny wodomierza (pod kątem stwierdzenia ewentualnych uszkodzeń) oraz sprawdzeniu zgodności charakterystyk metrologicznych (przepływy charakterystyczne) z wymaganiami metrologicznymi [5].

Podczas badań legalizacyjnych może okazać się, że wodomierz wymaga np. regulacji lub wymiany podzespołów. Koszty tej wymiany mogą okazać się na tyle wysokie, że warto rozważyć wymianę urządzeń. Dodatkowym argumentem za wymianą może się okazać atrakcyjność oferty rynkowej – po upływie pięciu lat od ostatniej legalizacji mogły pojawić się rozwiązania o lepszych parametrach czy zapewniające łatwiejsze i bardziej ekonomiczne rozliczanie zużycia wody.

Przykładem może być wyposażenie wodomierza w moduł radiowy w formie nakładki, umożliwiający odczyt i ewidencję poboru wody przez urządzenie. Nakładka pozwala na transmisję danych drogą radiową lub przez przewód w (magistralę) do systemu inkasenckiego, obsługiwanego przez zarządcę. Takie rozwiązanie umożliwia „nieinwazyjny” odczyt wodomierza – można go dokonać pod nieobecność lokatora w terminie odpowiednim do prawidłowego rozliczenia zużycia wody. System zapobiega też nieuczciwemu poborowi wody czy ingerencjom w pracę wodomierza, np. przez magnesy neodymowe, oraz wyposażony jest w „autoochronę” – system inkasenckie sygnalizuje próbę usunięcia nakładki.

Jednak mimo obowiązku legalizacji i potencjalnych zalet wymiany urządzeń – uczciwe rozliczanie poboru wody jest choćby sprawiedliwe i finansowo korzystne dla tych mieszkańców, którzy nie muszą pokrywać kosztów nierejestrowanego poboru wody przez nieuczciwych sąsiadów – zagadnienia legalizacji lub wymiany wodomierzy często są kwestiami spornymi. Wynika to z często pojawiających się niejasności, kto jest właścicielem wodomierza i kto powinien decydować o jego ewentualnej wymianie i ją finansować.

Właściciel a użytkownik wodomierza

Rozporządzenie w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych [12] stanowi, że:

• § 30. 1. W przypadku gdy instalacja ciepłej wody użytkowej została wyposażona w wodomierze służące do rozliczeń zużycia tej wody w lokalach, właściciel tych urządzeń powinien zapewniać okresową ich legalizację. [...]
• § 33. 1. W przypadku, gdy instalacja wodociągowa została wyposażona w wodomierze do rozliczeń zużycia wody w lokalach, właściciel tych urządzeń powinien zapewniać okresową ich legalizację.

Natomiast Prawo o miarach stanowi, że legalizacja ponowna przyrządu pomiarowego jest dokonywana na wniosek użytkownika lub wykonawcy naprawy lub instalacji przyrządu pomiarowego [15].

Zgodnie ze wskazaniami Głównego Urzędu Miar, właścicielem wodomierza jest osoba fizyczna lub prawna, która zakupiła ten wodomierz z własnych środków finansowych. Użytkownikiem wodomierza jest zaś osoba fizyczna lub prawna biorąca w użytkowanie wodomierz na podstawie umowy lub aktu administracyjnego i biorąca udział w rozliczeniu na podstawie wskazań wodomierza – czyli zwykle zarządca lub właściciel budynku [2].

Czy jednak użytkownik (zarządca/wspólnota) może samodzielnie wymienić lub zalegalizować wodomierz lokalowy lub „wymusić” na lokatorach wymianę lub legalizację według zasad wskazanych np. w uchwale wspólnoty? Nie jest to jasno określone w przepisach prawa, ale często staje się przedmiotem rozstrzygnięć sądowych. Otóż Ustawa o własności lokali [13] stanowi, że właściciele lokali mogą powierzyć zarząd nieruchomością wspólną zarządcy (osobie fizycznej lub prawnej), przy czym nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali [13].

Sądy często przychylają się do poglądu, że instalacja wodociągowa za zaworem odcinającym wodę do lokalu służy wyłącznie do użytku właściciela lokalu i nie jest częścią nieruchomości wspólnej (zamknięcie zaworu nie wpływa na korzystanie z wody przez użytkowników innych lokali). W skład tej instalacji wchodzi także wodomierz, ponieważ wyznacza zużycie wody tylko przez dany lokal, nie jest więc elementem nieruchomości wspólnej i nie może być przedmiotem uchwał dotyczących nieruchomości wspólnej [16].

Często wymiana jest finansowana przez wspólnotę czy spółdzielnię, ale środki na ten cel zabezpieczone są w funduszu remontowym, de facto płacą więc lokatorzy.

Każdy za siebie?

W większości budynków wielolokalowych rozliczeń kosztów zużycia wody przez poszczególne lokale dokonuje się między zarządcą a użytkownikami lokalu. Zgodnie z ustawą [14], możliwe jest jednak zawarcie umowy indywidualnej bezpośrednio z osobą korzystającą z lokalu. Wówczas jednak, zarówno zgodnie z ustawą [14], jak i wymaganiami przedsiębiorstw wodociągowo-kanalizacyjnych, wodomierze (zgodne z warunkami technicznymi uzgodnionymi z przedsiębiorstwem wod-kan) muszą być zainstalowane na wszystkich punktach czerpalnych, a indywidualną umową muszą być zainteresowani wszyscy lokatorzy (wniosek do przedsiębiorstwa w ich imieniu składa zarządca budynku). Jednocześnie zarządca musi rozliczyć różnicę między wskazaniami wodomierza głównego a sumą wskazań wodomierzy lokalowych. Rolą zarządcy jest także określenie warunków utrzymania wodomierzy lokalowych oraz korzystania z punktów czerpalnych znajdujących się poza lokalami.

Niejednokrotnie przedsiębiorstwo wod-kan wymaga także modernizacji instalacji wewnętrznej – musi zostać sprawdzona średnica przyłącza i dobrany nowy wodomierz główny, by system opomiarowania i rozliczenia działał sprawnie [1].   

Literatura

1. Montaż wodomierzy odliczających w lokalach. Komunikat MPWiK w Warszawie, https://www.mpwik.com.pl/view/montaz-wodomierzy-odliczajcych-w-lokalach. Dostęp online: 27.07.2020
2. Najczęściej zadawane pytania. Poradnik Głównego Urzędu Miar, https://www.gum.gov.pl/pl/o-nas/faq/555,FAQ.html. Dostęp online: 27.07.2020
3. PN-B-01706 Instalacje wodociągowe. Wymagania w projektowaniu
4. PN-EN 1717:2003 Ochrona przed wtórnym zanieczyszczeniem wody w instalacjach wodociągowych i ogólne wymagania dotyczące urządzeń zapobiegających zanieczyszczaniu przez przepływ zwrotny
5. Rozporządzenie Ministra Gospodarki z dnia 23 października 2007 r. w sprawie wymagań, którym powinny odpowiadać wodomierze, oraz szczegółowego zakresu sprawdzeń wykonywanych podczas prawnej kontroli metrologicznej tych przyrządów pomiarowych (DzU 2007 poz. 1513).
6. Rozporządzenie Ministra Gospodarki Morskiej i Żeglugi Śródlądowej z dnia 27 lutego 2018 r. w sprawie określania taryf, wzoru wniosku o zatwierdzenie taryfy oraz warunków rozliczeń za zbiorowe zaopatrzenie w wodę i zbiorowe odprowadzanie ścieków (DzU 2018, poz. 472)
7. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 14 stycznia 2002 r. w sprawie określenia przeciętnych norm zużycia wody (DzU 2002 nr 8 poz. 70)
8. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (DzU 2019 poz. 1065)
9. Rozporządzenie Ministra Przedsiębiorczości i Technologii z dnia 22 marca 2019 r. w sprawie prawnej kontroli metrologicznej przyrządów pomiarowych (DzU 2019 poz. 759)
10. Rozporządzenie Ministra Rozwoju z dnia 2 czerwca 2016 r. w sprawie wymagań dla przyrządów pomiarowych (DzU 2016 poz. 815)
11. Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Finansów z dnia 13 kwietnia 2017 r. w sprawie rodzajów przyrządów pomiarowych podlegających prawnej kontroli metrologicznej oraz zakresu tej kontroli (DzU z 2017 r. poz. 885)
12. Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych (DzU 1999 Nr 74 poz. 836)
13. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. DzU 2020 poz. 532)
14. Ustawa z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków (t.j. DzU 2019 poz. 1437)
15. Ustawa z dnia 11 maja 2001 r. Prawo o miarach (t.j. DzU 2020 poz. 140)
16. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 19 lipca 2013 r. Urządzenia służące wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali (sygn. I ACa 222/13) https://orzeczenia.waw.sa.gov.pl/content/$N/154500000000503_I_ACa_000222_2013_Uz_2013-07-19_001. Dostęp online: 27.07.2020
17. Zych, A.: Opomiarowanie pod (zdalną) kontrolą – materiał firmy BMMeters. https://bmeters.pl/pl/opomiarowanie_pod_zdalna_kontrola/509/, 17.11.2016. Dostęp online 27.07.2020

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!