Co z tymi łazienkami?

Ustawa a rozliczanie kosztów

Podstawowym aktem regulującym kwestie indywidualnego rozliczania kosztów ogrzewania jest artykuł 45a ustawy Prawo energetyczne [1]. Przedstawia on wytyczne dotyczące sposobu wykonania rozliczenia (podziału) kosztów ogrzewania pomiędzy poszczególnych użytkowników w obrębie danej nieruchomości. Zgodnie z ust. 9 ustawy [1], wybrana metoda rozliczania (przyjęta w formie wewnętrznego regulaminu) powinna:

•  stymulować energooszczędne zachowania użytkowników,
•  zapewniać ustalanie opłat w sposób odpowiadający zużyciu ciepła na centralne ogrzewanie,
•  uwzględniać współczynniki wyrównawcze zużycia ciepła na centralne ogrzewanie, wynikające z położenia lokalu w bryle budynku.

Ustawa nakłada na właściciela lub zarządcę budynku obowiązek określenia właściwej metody (spełniającej wymogi prawne). Jednak ogólny charakter jej zapisów oraz niejednokrotnie małe doświadczenie właścicieli czy zarządców nieruchomości może prowadzić do przyjęcia błędnych metod rozliczeniowych, wpływających istotnie na prawidłowość podziału indywidualnych kosztów ogrzewania. Ten aspekt został dokładnie opisany w poradniku dla zarządcy nieruchomości [2], wydanym przez Ośrodek Informacji „Technika instalacyjna w budownictwie".

Dostosowanie obecnych regulaminów do wymogów ustawy jest szczególnie istotne w kontekście coraz częściej pojawiających się przypadków kwestionowania zasadności stosowanej logiki rozliczeniowej.

Podstawowe zasady zapewniające poprawność wykonywanych rozliczeń zaprezentowano poniżej w ramce.

Główne zasady rozliczenia kosztów c.o. wynikające z ustawy:

• Rzeczywisty podział energii cieplnej na koszty c.o. i podgrzania wody;
• Uwzględnienie w rozliczeniu wszystkich grzejników w lokalach;
• Prawidłowy podział kosztów c.o. na zależne i niezależne od zużycia;
• Zapisy w regulaminie premiujące opomiarowanie;
• Współczynniki wyrównawcze wyznaczone na podstawie projektu OZC;

Szczegółowa logika rozliczenia powinna być zawarta w wewnętrznym regulaminie rozliczania.

W przypadku pojawienia się w wykonanym rozliczeniu niepokojących zjawisk (np. znaczące różnice pomiędzy kosztami poszczególnych lokali), jako przyczynę z dużym prawdopodobieństwem można wskazać brak spełnienia przynajmniej jednej z zawartych w ramce zasad.

Grzejniki w łazienkach

Nadal częstym zjawiskiem jest wyłączanie z rozliczeń kosztów ogrzewania nieopomiarowanych grzejników w pomieszczeniach łazienkowych. Jako podstawową przyczynę nieopomiarowywania grzejników w tych pomieszczeniach właściciele i zarządcy budynków podają nadmierne zawilgocenie pomieszczeń łazienkowych, wynikające z nieracjonalnego oszczędzania ciepła przez użytkowników.

Skutkuje to najczęściej występowaniem maksymalnego, dostępnego parametrami sieci poboru energii cieplnej właśnie w pomieszczeniach łazienkowych. Takie postępowanie nie jest zgodne z wyżej przedstawioną treścią ust. 9 ustawy [1], tzn. koniecznością stymulacji energooszczędnych zachowań użytkowników. Prowadzi do dogrzewania mieszkań nieopomiarowanymi grzejnikami w łazienkach, przy jednoczesnym znacznym ograniczeniu poboru ciepła przez pozostałe grzejniki wyposażone w podzielniki kosztów ogrzewania.

Dalej, nie pozwala zarejestrować faktycznego poboru ciepła w danym lokalu i może prowadzić do „zaburzeń" w wynikach rozliczeń kosztów. Zjawisko to szczególnie nasila się w budynkach, w których przeprowadzono gruntowną termomodernizację.

Biorąc pod uwagę powyższe, nie przyjmuje się uzasadnienia braku opomiarowania grzejników w łazienkach faktem występowania dużego zawilgocenia. Na zawilgocenie pomieszczeń łazienkowych większy wpływ ma wadliwie działająca wentylacja pomieszczenia niż jego niedogrzanie.

Szerzej ten problem został opisany w artykule „Użytkowanie lokali mieszkalnych z podzielnikami kosztów ogrzewania" zamieszczonym we wrześniowym numerze „Administratora". Należy podkreślić, że aktualna treść ustawy Prawo energetyczne dopuszcza nieopomiarowywanie grzejników w podzielniki kosztów ogrzewania tylko w przypadku braku technicznych możliwości.

Na zawilgocenie pomieszczeń łazienkowych większy wpływ ma wadliwie działająca wentylacja pomieszczenia niż jego niedogrzanie.

Poniżej przedstawiono kilka przykładów, jak brak opomiarowania grzejników w pomieszczeniach łazienkowych przekłada się na wyniki procesu rozliczeniowego:

Przykład 1

Możemy założyć, że w pomieszczeniach łazienkowych, w których grzejniki nie są wyposażone w podzielniki kosztów ogrzewania, nie występuje racjonalny pobór ciepła przez te grzejniki, prawdopodobnie emitują one maksymalną energię cieplną dostarczoną z sieci.

Na podstawie przeprowadzonych analiz dla jednego z budynków w Poznaniu określono, że obliczeniowy udział czynników grzejnych (na podstawie projektu instalacji c.o.) w łazienkach wyniósł 11%. Ta wartość charakteryzuje rozkład nominalny mocy grzewczej w badanym budynku.

Ponadto należy pamiętać, że sam udział nieopomiarowanych czynników grzewczych w kosztach (przy założeniu maksymalnego poboru ciepła) jest zdecydowanie wyższy. W tym przypadku po opomiarowaniu grzejników w pomieszczeniach łazienkowych zużycie GJ (a więc i koszty) w budynku spadło o 24,76% (średnia z trzech lat) i spowodowało bardziej zrównoważony podział kosztów oraz zmniejszenie różnic pomiędzy skrajnymi (w sensie kosztowym) lokalami w budynku.

Fakt ten zahamował też niekorzystne zjawisko dogrzewania mieszkań (szczególnie wewnętrznych) samymi grzejnikami łazienkowymi, kosztem wyłączonych grzejników w pozostałych pomieszczeniach.

Jak widać opomiarowanie grzejników w pomieszczeniach łazienkowych może mieć istotny wpływ na wysokość kosztów ogrzewania całego budynku.

Przykład 2

W jednej ze spółdzielni mieszkaniowych w województwie wielkopolskim, w ośmiu bliźniaczych budynkach, decyzję dotyczącą opomiarowania grzejników w łazienkach w podzielniki kosztów ogrzewania pozostawiono mieszkańcom. I tak oto przedstawiają się ceny jednostkowe obliczeniowych jednostek zużycia za rok 2009 (wykres 1.).

Z powyższego przykładu można wyciągnąć wniosek, że w budynkach z nieopomiarowanymi grzejnikami w pomieszczeniach łazienkowych w badanym roku zwiększa się udział kosztów konsumpcji wspólnej w całkowitych kosztach zmiennych, co przekłada się na zwiększenie ceny obliczeniowej jednostki zużycia w porównaniu do analogicznych budynków z pełnym opomiarowaniem.

Przykład 3

W jednym z budynków spółdzielni mieszkaniowej na terenie województwa kujawsko-pomorskiego na podstawie wyników pierwotnego rozliczenia kosztów ogrzewania dokonano symulacji. W rozliczeniu pierwotnym koszt ogrzewania nieopomiarowanych grzejników w pomieszczeniach łazienkowych został uwzględniony w tzw. kosztach stałych (rozliczonych proporcjonalnie do powierzchni lokali) stanowiących 40% kosztów całkowitych ogrzewania budynku.

Natomiast 60% kosztów całkowitych zostało rozliczone według wskazań podzielników zainstalowanych w pozostałych pomieszczeniach. W wykonanej symulacji uwzględniono oszacowane zużycie dla grzejników w łazienkach (wykres 2.).

Ustalono je na podstawie maksymalnego odczytu z pozostałych podzielników w budynku (założono, że gdyby na grzejnikach w łazienkach były zainstalowane podzielniki, to ich wskazania nie byłyby niższe niż maksymalny odczyt z podzielników na grzejnikach opomiarowanych) i rozliczono według tego samego podziału procentowego kosztów.

W wyniku przeprowadzonej symulacji liczba jednostek do rozliczenia kosztu zmiennego (60% kosztów całkowitych) zwiększyła się, powodując wyraźne spłaszczenie wyników rozliczenia i zniknęły widoczne wcześniej dysproporcje pomiędzy skrajnie zróżnicowanymi kosztami utrzymania lokali.

Koszty ogrzewania w kosztach stałych

Koszt ogrzewania grzejników w łazienkach właściciele/zarządcy budynków najczęściej zawierają w tzw. kosztach stałych, czyli niezależnych od zużycia. Niestety, realne ustalenie procentowego udziału kosztów stałych, które prawidłowo uwzględniłyby koszt ogrzewania nieopomiarowanych czynników grzejnych w łazienkach jest zwykle procesem trudnym, pracochłonnym i kosztownym. Obecne analizy pokazują, że udział kosztów stałych jest ustalany niejednokrotnie na zbyt niskim poziomie.

Praktyka rozliczeniowa pokazuje, iż szczególnie wśród mieszkań z dobrą ochroną cieplną (mieszkania wewnętrzne) spotyka się lokale, w których podzielniki zainstalowane na grzejnikach w pokojach i w kuchni wykazują zużycie równe 0 (gdyż lokal był dogrzewany między innymi grzejnikiem w łazience), nie ponosząc tym samym w ogóle kosztów zmiennych c.o.

Nie można zagwarantować, że koszt stały dla tego lokalu będzie rzeczywiście uwzględniał koszt ogrzewania łazienki. Wówczas koszt ogrzewania tych pomieszczeń pokrywają użytkownicy, których zużycie ciepła jest wyższe niż średnie zużycie w budynku.

Obecnie zdecydowanie zaleca się uwzględnianie w rozliczeniu kosztu ogrzewania grzejników w łazienkach, poprzez wyposażenie ich w podzielniki kosztów ogrzewania lub szacowanie zużycia (w przypadku braku opomiarowania).

Jak pokazują zaprezentowane przykłady, kwestia uwzględniania w rozliczeniu nieopomiarowanych grzejników w pomieszczeniach łazienkowych może mieć istotny wpływ na rozliczanie zgodne z treścią przywołanego ust.　9 ustawy, przyczyniając się między innymi do optymalizacji kosztów ogrzewania oraz zmniejszenia dysproporcji w indywidualnych rozliczeniach kosztów pomiędzy skrajnymi lokalami.

Literatura:

1. Ustawa Prawo energetyczne z 10 kwietnia 1997 r. (DzU z 2006 r. nr 89, poz. 625 z późn. zm.).
2. „Rozliczanie kosztów zużycia ciepła i wody w budynkach. Poradnik zarządcy budynku", Ośrodek Informacji „Technika instalacyjna w budownictwie", Warszawa 2008.

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!