Remonty elewacji - aspekty kontrolne

Elewacje w szerokim znaczeniu obejmują zewnętrzne powierzchnie ścian budynków ze wszystkimi znajdującymi się na niej elementami: attykami, filarami, gzymsami, stolarką okienno-drzwiową, garażową, schodami wejściowymi, balkonami, loggiami, balustradami, urządzeniami technicznymi (mocowania billboardów, reklam, tablic informacyjnych, krat, rolet, instalacji antenowych, markiz, klimatyzatorów, opraw oświetleniowych itp.), systemami odprowadzania wód opadowych, obróbkami blacharskimi, systemami wentylacyjnymi, strefami przejść przyłączy instalacyjnych przez system ociepleniowy i ściany budynku oraz innymi.

Wspólnymi dla nich czynnikami destrukcyjnymi są warunki atmosferyczne (głównie: woda, wilgoć, temperatura i jej wahania, promieniowanie UV, mróz, procesy korozji chemicznej i biologicznej). Wystawione na ich działanie elementy elewacji muszą być systematycznie monitorowane przez zarządców i właścicieli, którzy w razie potrzeby powinni podejmować określone działania profilaktyczne i naprawcze.

Ocena stanu budynków

Konieczność wykonania remontów została narzucona przepisami budowlanymi. Prawo budowlane [PB] nakłada na właścicieli lub zarządców nieruchomości obowiązek prawidłowego administrowania obiektami budowlanymi i obliguje ich do przeprowadzania okresowych kontroli stanu technicznego. Przy założeniu, że obiekt użytkowany jest zgodnie z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska, są oni zobowiązani utrzymywać go w należytym stanie technicznym i estetycznym (art. 62, art. 61 ust. 1 i art. 5 ust. 2 PB).

Budynek taki musi spełniać wymagania podstawowe dotyczące: bezpieczeństwa konstrukcji, wymogów użytkowania i ochrony pożarowej, zgodności z uwarunkowaniami norm higienicznych, zdrowotnych, ochrony środowiska, przed hałasem i drganiami, a od niedawna również odpowiedniej charakterystyki energetycznej budynku oraz racjonalizacji użytkowania energii.

Ocena stanu technicznego elementów budynków i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących w okresie użytkowania obiektu rutynowo dokonywana jest podczas okresowych kontroli. PB nakłada wymóg, aby takie kontrole przeprowadzać przynajmniej raz do roku, z wyłączeniem budynków o powierzchni zabudowy przekraczającej 2 tys. m² oraz innych obiektów budowlanych o powierzchni dachu przekraczającej 1 tys. m², dla których taki obowiązek musi być spełniony dwa razy do roku - w terminach do 31 maja oraz do 30 listopada. O jej przeprowadzeniu kontrolerzy muszą bezzwłocznie pisemnie zawiadamiać właściwy organ nadzoru budowlanego.

Co najmniej raz na 5 lat kontroli okresowej powinien być poddany stan techniczny obiektu budowlanego. W jej toku sprawdzana jest jego estetyka i przydatność do użytkowania, a ponadto również badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i sprzętu elektrycznego.

Przy obowiązkowych kontrolach okresowych elewacji budynków szczegółowo sprawdzany jest stan techniczny: ścian zewnętrznych i ich elementów (attyk, filarów, gzymsów), przylegających balustrad, loggii i balkonów, systemów odwodnienia budynku (rynien), obróbek blacharskich (pokryć dachowych i stolarki okienno-drzwiowej), bezpiecznego zamocowania urządzeń oraz wszelkich przejść i przepustów przyłączy instalacyjnych, a także estetyka budynku.

Każdorazową kontrolą muszą być objęte przypadki nadspodziewanych okoliczności losowych, powodujących uszkodzenie obiektu budowlanego, stany bezpośredniego zagrożenia takimi uszkodzeniami, mogące spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska (np. szkody wywołane gwałtownymi burzami i nawałnicami, wichurami, pożarami itp.).

Znaczenie protokołu

Kontrolę wieńczy obowiązek sporządzenia protokołu kontrolnego, który nakłada na właścicieli lub zarządców budynków wymóg przeprowadzenia napraw oraz bezwzględnego usunięcia wykrytych uszkodzeń i braków mogących stwarzać zagrożenie życia, zdrowia, bezpieczeństwa mienia bądź niosących ryzyko katastrofy budowlanej.

Kopia takiego dokumentu musi być bezzwłocznie przekazana do miejscowego organu nadzoru budowlanego, który po jej otrzymaniu dokonuje kontroli obiektu budowlanego w celu zweryfikowania ustaleń kontrolnych dotyczących usunięcia uszkodzeń stwierdzonych w oględzinach i zapisanych w dokumencie, a nawet wydania nakazu uzupełnienia wykazanych ewentualnych niedopatrzeń.

Protokoły kontrolne muszą określać w szczególności: stan techniczny elementów budynku objętych kontrolą (w tym także rozmiary zużycia lub uszkodzenia takich elementów), zakresy robót remontowych i kolejności ich wykonywania, zalecenia odwołujące się do metod i środków użytkowania elementów budynku narażonych na szkodliwe działanie wpływów atmosferycznych i niszczące działanie innych czynników, a także zakresy niewykonanych robót remontowych, które uwidoczniono do realizacji w protokołach z poprzednich kontroli okresowych.

W razie potrzeby powinna być do nich dołączona dokumentacja graficzna wykonana w toku kontroli. Wymóg ten zapisany jest w przepisach Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 16.08.1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych [WT] (§ 4 pkt. 3 i 5 WT).

Procedury kontrolne bezwzględnie zalecają sprawdzać, czy i w jakim stopniu został spełniony obowiązek wykonania zaleceń zapisanych w protokołach poprzedniej kontroli, a przy tym nakazują osobom kontrolującym zapoznanie się z dokumentacją źródłową, w szczególności z protokołami: poprzednich kontroli, odbioru robót remontowych wykonanych w budynku w okresie od poprzedniej kontroli, a także zgłoszeniami użytkowników lokali dotyczącymi usterek, wad, uszkodzeń lub zniszczeń elementów budynku (§ 4 pkt 4 WT).

Niezależnie od rutynowych kontroli okresowych właściciel lub zarządca nieruchomości może przeprowadzać przeglądy robocze mające na celu określenie stanu przygotowania budynku, urządzeń i instalacji do użytkowania w okresie zimowym (§ 4 pkt 6 WT).

W oparciu o dane ujęte w protokołach kontrolnych sporządza się zestawienie robót remontowych, wyszczególniając w nim prace konserwacyjne, naprawy bieżące i główne. Przy analizie rodzajów prac i terminów ich wykonania pierwszeństwem objęte są roboty, które dotyczą: eliminacji zagrożenia bezpieczeństwa użytkowników lokali i osób trzecich, zabezpieczenia przeciwpożarowego budynku, spełnienia wymagań ochrony środowiska oraz zachowania zapobiegawczego charakteru remontu.

Zgodnie z art. 70 pkt 1 PB właściciel, zarządca lub użytkownik obiektu budowlanego, na którym spoczywają obowiązki w zakresie napraw, określone w przepisach odrębnych bądź umowach, są obowiązani w czasie lub bezpośrednio po przeprowadzonej kontroli usunąć stwierdzone uszkodzenia oraz uzupełnić braki, które mogłyby spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska, a w szczególności katastrofę budowlaną, pożar, wybuch, porażenie prądem elektrycznym albo zatrucie gazem.

Wymaganym przez prawo ważnym śladem, który dowodzi przeprowadzenia kontroli stanu technicznego (w tym także kontroli okresowej) jest książka obiektu budowlanego (użytkowanego budynku), w której powinny być zawarte również informacje o dokonanych naprawach i remontach, wynikających z zaleceń pokontrolnych (art. 64 PB).

Przy remontach należy zadbać o zachowanie w realizacji robót kolejności wynikającej z opracowanego planu remontów, w trakcie ich prowadzenia o bezpieczeństwo użytkowników i osób trzecich, a przy tym powinno się stosować takie rozwiązania techniczne, materiałowe i technologiczne, które ograniczają uciążliwość użytkowania lokali i podnoszą ich walory użytkowe.

Wszelkie zmiany w stosunku do istniejących rozwiązań, dokonywane w związku z wykonywaniem robót remontowych, nie powinny powodować pogorszenia stanu technicznego i właściwości użytkowych elementów budynku oraz naruszać interesów użytkowników lokali lub osób trzecich.

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!