Termomodernizacja budynków z wielkiej płyty – efekty dotychczasowych działań

Zdecydowana większość budynków w Polsce nie spełnia obowiązujących norm dotyczących energooszczędności i powinna zostać poddana termomodernizacji. Wyjątkiem jest część najbardziej energooszczędnych budynków oddanych w ostatnich latach. Przeprowadzenie głębokiej termomodernizacji istniejących budynków w Polsce to ogromny wysiłek finansowy. W Długoterminowej Strategii Renowacji Budynków pojawia się astronomiczna kwota rzędu 1500 mld zł, czyli 44% PKB Polski w 2023 r. Jest to suma wydatków na renowację do 2050 r. Około 400 mld zł to wydatki do 2030 r., 550 mld zł między 2030 a 2040 r. i 550 mld zł między 2040 a 2050 r. Do końca 2050 r. renowacja budynków jednorodzinnych ma pochłonąć ok. 730 mld zł, wielorodzinnych 380 mld zł, a budynków niemieszkalnych 370 mld zł. Wobec tak wielkiego zadania pojawia się potrzeba i konieczność wyznaczenia priorytetów – którymi budynkami trzeba zająć się w pierwszej kolejności. Według Długoterminowej Strategii Renowacji Budynków działać należy, począwszy od budynków w najgorszym stanie (najbardziej energochłonnych). Takie podejście nie jest pozbawione słuszności. Im szybciej dokonamy modernizacji najbardziej energochłonnych budynków, tym wyższe oszczędności finansowe i większe uniknięcie emisji CO2. Jednak w przypadku najbardziej energochłonnych budynków potencjał do skalowania renowacji jest mały. Jest to zbiór niejednorodny, jeśli chodzi o datę powstania, wykorzystywaną technologię, stan techniczny. Czasami są to budynki zabytkowe, co nakłada dodatkowe ograniczenia w procesie inwestycyjnym. Pod tym względem inny charakter ma budownictwo wielkopłytowe. Więcej niż 25% mieszkań w Polsce mieści się w około 1% wszystkich budynków. Mamy tu do czynienia z bardzo dużą koncentracją pracy renowacyjnej, która jest do wykonania w relatywnie małej liczbie inwestycji.

Skupienie uwagi na wielkiej płycie pozwoli osiągnąć duże efekty przy niższym nakładzie środków niż w przypadku innych budynków. Pod względem ekonomicznym inwestycje prowadzące do mniejszego zużycia energii są bezpieczne. Dzięki specjalistycznemu oprogramowaniu, wielkości energii do zaoszczędzenia są możliwe do dokładnego policzenia. Skalkulowanie oszczędności w wymiarze finansowym jest trudne ze względu na duży wpływ przyszłych cen energii na czas zwrotu z inwestycji. Tych cen teraz oczywiście nie znamy, ale to, że będą wyższe, wydaje się poza dyskusją. Normy zużycia energii aktualnie wynoszą 65 kWh/m²/rok energii pierwotnej w przypadku budynków mieszkalnych wielorodzinnych. Zużycie energii wiąże się przede wszystkim z podgrzewaniem wody do celów użytkowych, ogrzewaniem mieszkania zimą oraz energią traconą za sprawą wentylacji. Zużyte powietrze, które musi być wywiane z budynku, jest ciepłe, natomiast powietrze świeże jest zimne. Inną kategorią jest zużycie energii elektrycznej przez urządzenia domowe, np. pralkę, zmywarkę, sprzęt elektroniczny oraz oświetlenie. 1 kWh to ilość energii, jaką zużywa urządzenie o mocy jednego kW, np. żelazko, w ciągu jednej godziny lub urządzenie o mocy 50 W, np. telewizor, w ciągu 20 godzin. Zużycie energii przekłada się także na emisyjność, czyli ilość dwutlenku węgla, jaka zostaje emitowana do atmosfery za sprawą użytkowania mieszkania. Dla przykładu, w Polsce wyprodukowanie 1 kWh energii elektrycznej oznacza emisję około 765 g dwutlenku węgla do atmosfery. Aby taką ilość CO2 zaabsorbować, średniej wielkości drzewo potrzebuje około 1,5 miesiąca.

1 kWh pozwoli ogrzać 10 litrów wody do 86°C. 1 kWh w postaci ciepła wytworzonego z węgla kamiennego dostarczonego przez ciepłownię do bloku z wielkiej płyty to koszt rzędu 10–20 gr za kWh plus 5–10 gr kosztów przesyłu. W 2023 r. 1 kWh w postaci energii elektrycznej oznaczała dla gospodarstw domowych średni koszt 78 gr (włącznie z opłatą dystrybucyjną). Cena detaliczna nie jest jednak miarodajna w analizie, gdyż obecnie cena, jaką płacą gospodarstwa domowe, jest zredukowana za sprawą dotacji z budżetu państwa. Odbiorcy komercyjni płacili w 2023 r. średnio, bez dodatkowych opłat, 76 gr za kWh. W ciągu ostatnich 5 lat ceny energii elektrycznej dla firm wzrosły o 390%, a dla gospodarstw domowych o 56%. Poziom cen w przyszłości oczywiście pozostaje niewiadomą, a jest to kluczowy czynnik wyznaczający opłacalność termomodernizacji. Z jednej strony można argumentować, że wzrost ten wynikał z nadzwyczajnych wydarzeń, takich jak wybuch wojny na Ukrainie i zatrzymanie importu węgla z Rosji. Z drugiej strony czynnikiem wywołującym presję na wzrost cen, który ma charakter stały, jest polityka klimatyczna, zwłaszcza Unii Europejskiej.

Fundamentalnym wyzwaniem, które stoi na przeszkodzie głębokiej termomodernizacji wielkiej płyty, jest rozbieżność interesów między mieszkańcami a zarządzającymi w spółdzielniach i wspólnotach mieszkaniowych. Mieszkańcy płacą za zużycie energii. To oni są tymi, którzy mają najwięcej do zyskania w przypadku poprawnego przeprowadzenia inwestycji. Na decydentów koszty ogrzewania oddziałują tylko pośrednio. Niższe koszty użytkowania mieszkań pomagają im uzyskać reelekcję podczas kolejnego walnego zgromadzenia członków spółdzielni. Natomiast podjęcie się termomodernizacji wiąże się dla nich z wysiłkiem organizacyjnym, a także z ryzykiem, że np. w przetargu nie zostanie wyłoniony dobry wykonawca lub że oszczędności będą niższe niż oszacowano. Inwestycja w większości przypadków wiąże się z koniecznością zaciągnięcia kredytu, na co zarządzający muszą uzyskać zgodę spółdzielców. Jest więc wiele argumentów z punktu widzenia decydentów, żeby nie spieszyć się z podejmowaniem skomplikowanych remontów, jakimi są kompleksowe termomodernizacje. 

O aspektach prawnych termomodernizacji oraz korzyściach z prawidłowo przeprowadzonego procesu termomodernizacyjnego budynków z wielkiej płyty pisaliśmy już w „Administratorze”¹⁾, nawiązując do raportu pt. „10 milionów szans, czyli jak termomodernizować budynki z wielkiej płyty w Polsce”, przygotowanego przez Polską Izbę Budownictwa wspólnie z Siecią Badawczą Łukasiewicz – ITECH Instytutem Innowacji i Technologii oraz Jarosławem Guzalem.

W tym samym wydaniu²⁾ odnotowano bariery utrudniające realizację termomodernizacji oraz wskazano na techniczne możliwości obniżenia zużycia energii w budynkach wielkopłytowych. Temat kontynuowaliśmy w kolejnym wydaniu miesięcznika³⁾, poruszając kwestie technologiczne ociepleń oraz – za autorami ww. raportu – analizując techniczne możliwości obniżenia zużycia energii na podstawie konkretnych scenariuszy. W publikowanych dotąd artykułach zawarto także rekomendacje dla wsparcia termomodernizacji budynków z wielkiej płyty oraz sugestie dla zarządzających budynkami.

Tym razem, podsumowując cykl dotychczasowych publikacji, przedstawiamy efekty dotychczasowych działań termomodernizacyjnych na bazie wyników badań ankietowych przeprowadzonych wśród spółdzielni mieszkaniowych.

Wyniki badań ankietowych wśród spółdzielni mieszkaniowych

Jesienią 2023 r. przeprowadzono ankietę wśród spółdzielni mieszkaniowych w celu poznania i przedstawienia w przywołanym Raporcie aktualnego stanu termomodernizacyjnego budynków z wielkiej płyty w Polsce. W dotarciu do szerokiego grona ankietowanych podmiotów pomógł Związek Rewizyjny Spółdzielni Mieszkaniowych RP. Ostatecznie w badaniu wzięło udział 130 spółdzielni, których zasoby to ok. 8200 budynków wykonanych w technologii wielkopłytowej. W budynkach tych znajduje się ok. 470 tys. lokali. Wyniki ankiety prowadzą do interesujących wniosków dotyczących realizowanych i planowanych działań termomodernizacyjnych.

Efekty dotychczasowych działań termomodernizacyjnych

Audyt energetyczny. 70% spółdzielni przeprowadziło audyt energetyczny we wszystkich lub w części swoich budynków, a 28% nie przeprowadziło audytów.

Źródła ogrzewania. Zdecydowana większość, bo 95% spółdzielni, korzysta z centralnego ogrzewania zasilanego z węzła cieplnego, co sugeruje silne uzależnienie od zewnętrznych źródeł ciepła w budynkach z wielkiej płyty. Tylko 19% spółdzielni stosuje alternatywne źródła ogrzewania, takie jak kotły gazowe lub olejowe, co może wskazywać na mniejsze zainteresowanie niezależnymi systemami grzewczymi. Bardzo niski odsetek (2%) budynków wykorzystuje kotły węglowe, co może być wynikiem rosnącej świadomości ekologicznej i regulacji dotyczących jakości powietrza. Podobnie 2% spółdzielni korzysta z ogrzewania elektrycznego miejscowego, co może być rozwiązaniem stosowanym w specyficnych warunkach. Z kolei po 1% budynków posiada różnorodne systemy, takie jak ogrzewanie węglowe miejscowe, odnawialne źródła energii (OZE) czy indywidualne kotły gazowe, co pokazuje, że choć dominująca jest tradycyjna forma ogrzewania, to jednak niektóre spółdzielnie zaczynają dostrzegać korzyści z alternatywnych rozwiązań. Ogólnie wyniki ankiety wskazują na stabilność systemów grzewczych w budynkach z wielkiej płyty, ale również sugerują potrzebę dalszego rozwoju i modernizacji w kierunku bardziej zrównoważonych i ekologicznych źródeł ciepła.

Zakres dotychczasowych działań termomodernizacyjnych. Większość spółdzielni wykonała najpopularniejsze prace związane z poprawą efektywności energetycznej budynków: 95% spółdzielni zrealizowało docieplenie ścian zewnętrznych, 89% dokonało wymiany stolarki okiennej i drzwiowej oraz ocieplenia dachów.

Ponadto 85% ankietowanych zdecydowało się na wymianę oświetlenia na energooszczędne, co świadczy o dążeniu do zmniejszenia zużycia energii elektrycznej. Mniejszy, ale wciąż istotny odsetek (75%) wprowadził automatykę pogodową. Warto zauważyć, że tylko 19% spółdzielni zmodernizowało systemy grzewcze, co sugeruje, że w tej kwestii istnieje jeszcze duży potencjał do poprawy. Mniej popularne były inwestycje w systemy zarządzania energią oraz przebudowy instalacji odbiorczych (odpowiednio 13% i 7%). Niewielki odsetek spółdzielni zdecydował się na instalację/przebudowę systemów chłodzących (2%) i systemów wentylacji oraz klimatyzacji (zaledwie 1%).

Plany na przyszłość

70% spółdzielni planuje termomodernizację w ciągu najbliższych 3–5 lat. Odpowiedzi na pytanie o plany termomodernizacyjne wskazują na wyraźne priorytety w zakresie tego procesu w najbliższym czasie. Największy nacisk spółdzielnie kładą na kontynuację docieplania ścian zewnętrznych, co deklaruje aż 77% respondentów. Wymiana stolarki okiennej i drzwiowej planowana jest przez 54% spółdzielni. 53% spółdzielni planuje ocieplenie dachów/stropodachów. Planowane zmiany w zakresie oświetlenia (40%) oraz przebudowy systemów grzewczych (29%) sygnalizują dążenie do dalszej optymalizacji zużycia energii. Interesujące jest również to, że tylko niewielki odsetek spółdzielni (18%) planuje wprowadzenie automatyki pogodowej, co może sugerować, że technologia ta nie jest jeszcze uznawana za konieczną. Zaskakuje niski procent spółdzielni planujących inwestycje w wentylację i klimatyzację (zaledwie 1%), co może wskazywać na ograniczoną świadomość potrzeb związanych z poprawą jakości powietrza wewnętrznego.

Ogólnie można stwierdzić, że spółdzielnie mieszkaniowe są świadome konieczności modernizacji swoich budynków, ale koncentrują się głównie na poprawie izolacji i efektywności energetycznej.

Przeszkody w realizacji procesów termomodernizacyjnych. Spółdzielnie, które nie planują działań termomodernizacyjnych w najbliższych latach, wymieniają istotne, ich zdaniem, przeszkody, z jakimi borykają się w kontekście realizacji procesów termomodernizacyjnych. Największym wyzwaniem, podawanym przez 75% respondentów, jest brak środków finansowych, co sugeruje, że kwestie budżetowe są kluczowym czynnikiem ograniczającym inwestycje w poprawę efektywności energetycznej budynków. Dodatkowo 36% spółdzielni zauważa trudności w uzyskaniu dofinansowania na tego typu przedsięwzięcia, co wskazuje na potrzebę wsparcia ze strony instytucji publicznych i dostępności programów finansowych. Innym istotnym zjawiskiem jest brak zgody mieszkańców, który dla 18% spółdzielni stanowi znaczącą przeszkodę. To może sugerować, że kwestie związane z konsensusem wśród mieszkańców są kluczowe dla powodzenia projektów termomodernizacyjnych. Ponadto 10% spółdzielni wymienia jako przeszkodę przyczyny techniczne, co może wskazywać na konieczność poszerzenia wiedzy i umiejętności w zakresie technologii i możliwości modernizacyjnych. Niewielka część respondentów, bo tylko 3%, zwraca uwagę na wysokie koszty prac termomodernizacyjnych oraz wysokie oprocentowanie kredytów jako istotne bariery. Wskazuje to na konieczność rozważenia dostępnych opcji finansowania oraz zachęcania do inwestycji w energooszczędne rozwiązania.

Spółdzielnie mieszkaniowe w Polsce w dużej mierze realizują podstawowe działania termomodernizacyjne, takie jak docieplenie budynków, wymiana okien czy ocieplenie dachów. Plany na przyszłość wskazują na kontynuację tych działań, ale także na rozwój bardziej zaawansowanych rozwiązań, choć z mniejszymi nakładami na OZE czy nowoczesne systemy zarządzania energią. Główne wyzwania to kwestie finansowe i logistyczne, w tym brak zgody mieszkańców oraz trudności z pozyskaniem środków na realizację tych przedsięwzięć.

^{1, 2} „Aspekty prawne termomodernizacji”, s. 28 i „Termomodernizacja budynków z wielkiej płyty” s. 36 [w:] „Administrator i Menedżer Nieruchomości” 5/2025 https://www.administrator24.info/ebooki/281300,e-wydanie-administrator-i-menedzer-nieruchomosci-5-2025
³ „Techniczne możliwości obniżenia zużycia energii w budynkach z wielkiej płyty” s. 43 [w:] „Administrator i Menedżer Nieruchomości” 6/2025 https://www.administrator24.info/ebooki/282105,e-wydanie-administrator-i-menedzer-nieruchomosci-6-2025