Spółdzielnie energetyczne w miastach

Redakcja: Panie Prezesie, zacznijmy od podstaw. Czym właściwie jest spółdzielnia energetyczna?

Arkadiusz Borek (A.B.): To forma współpracy wytwórców i odbiorców, którzy powołują spółdzielnię (zarejestrowaną w KRS), aby wytwarzać energię z OZE na własne potrzeby członków i rozliczać ją w ramach wspólnej struktury. Istota spółdzielni polega na tym, że energia ma służyć „swoim” – członkom – a nie na masową sprzedaż na zewnątrz. Jeżeli ktoś chce prowadzić klasyczny handel energią poza strukturą członkowską, wtedy wchodzi w zasady ogólne rynku energii, wraz z typowymi obowiązkami regulacyjnymi. W warunkach miejskich spółdzielnię mogą współtworzyć m.in. zarządcy nieruchomości, wspólnoty i spółdzielnie mieszkaniowe, właściciele portfeli budynków, spółki komunalne, jednostki organizacyjne gmin czy lokalne firmy – podmioty, które mają jednocześnie zużycie energii, potencjał inwestycyjny i zdolność organizacyjną.

Red.: „Ustawa offshore’owa” otworzyła możliwość tworzenia spółdzielni także w miastach. Co się realnie zmieniło?

A.B.: Zmiana jest przełomowa, bo wcześniej rozwiązanie było praktycznie „adresowane terytorialnie” głównie do gmin wiejskich i miejsko-wiejskich. Teraz ustawodawca przewidział mechanizm dla gmin miejskich, a dodatkowo uporządkował kompetencje rejestrowe: KOWR prowadzi wykaz dla gmin wiejskich i miejsko-wiejskich, natomiast Prezes URE ma prowadzić wykaz dla gmin miejskich. To ważne, bo rynek potrzebuje jasnej ścieżki administracyjnej – szczególnie w projektach, które mają działać przez lata, a nie tylko „na papierze”.

Red.: Jakie jest zainteresowanie w miastach tym rozwiązaniem? Czy zakłada Pan, że powstanie dużo takich spółdzielni?

A.B.: Zainteresowanie jest wyraźne i przestało być jedynie „ciekawostką legislacyjną”. Miasta mają dziś dwa silne bodźce: presję kosztową energii oraz rosnącą dostępność infrastruktury OZE na budynkach (dachy, parkingi, wiaty, modernizacje instalacji). Po drugie – rynek widać w liczbach. Według ogólnodostępnych danych, między 1 stycznia a 8 grudnia 2025 r. liczba zarejestrowanych spółdzielni wzrosła niemal sześciokrotnie – z 54 do 304, a na dzień 16.12.2025 r. w rejestrze KOWR widnieją 342 spółdzielnie energetyczne. To pokazuje, że model „zaskoczył” i wchodzi w fazę upowszechniania. Czy będzie ich dużo w miastach? Uważam, że tak – zwłaszcza tam, gdzie zarządcy nieruchomości i wspólnoty potraktują temat jako projekt portfelowy, czyli model powtarzalny na wielu obiektach, a nie jedną instalację na jednym budynku. W miastach nie wygrywa „sam pomysł”. Wygrywa konsekwentna realizacja, dane, bilansowanie i sprawne rozliczenia.

Red.: Mówi Pan o oszczędnościach. Skąd one się biorą w spółdzielni energetycznej?

A.B.: Z dwóch źródeł: z lokalnej produkcji energii oraz z preferencji rozliczeniowych dla energii wytworzonej i zużytej w ramach spółdzielni. W praktyce ten mechanizm powoduje, że część kosztów „okołoenergetycznych” przestaje obciążać tę energię, którą spółdzielnia wytworzy i zużyje w swoim gronie. W ujęciu, o które często pytają zarządcy, można to opisać prosto: w spółdzielni – przy zachowaniu właściwego modelu działania i zgodności z przepisami – nie ma potrzeby wchodzenia w klasyczny model koncesjonowanej działalności obrotu energią, a jednocześnie rozliczenia mogą ograniczać niektóre składniki rachunku. Wśród korzyści wskazuje się m.in.: brak opłaty mocowej, brak opłaty kogeneracyjnej, brak opłaty OZE oraz w praktyce istotne ograniczenie kosztów dystrybucyjnych (opłat „za przesył”) dla energii bilansowanej w ramach spółdzielni. Efekt ekonomiczny bywa na tyle znaczący, że łączna cena energii może spaść nawet o ok. 30% – oczywiście zależnie od profilu zużycia, taryf, autokonsumpcji i jakości zarządzania spółdzielnią. Podkreślę: to nie jest „magia bez rachunków”. To konstrukcja, która premiuje dobrze zorganizowaną autokonsumpcję i bilansowanie lokalne – a więc wymaga profesjonalnego przygotowania.

Red.: Jakie są największe szanse związane z tworzeniem spółdzielni energetycznych w miastach?

A.B.: Widzę co najmniej pięć przewag, które miasto ma z definicji, tj.:

Skala zużycia i stabilność profili – portfele budynków wielorodzinnych, usługowych czy magazynowych mają przewidywalne zapotrzebowanie, co ułatwia modelowanie opłacalności.

Dostęp do powierzchni dachowych i infrastruktury – tysiące dachów, parkingów, obiektów publicznych to naturalne miejsca pod PV i magazyny energii.

Bilansowanie wielu punktów poboru – zarządcy nieruchomości często odpowiadają za kilka–kilkanaście obiektów, co jest idealnym „kręgosłupem” spółdzielni.

Lepsza zdolność inwestycyjna i kompetencje projektowe – profesjonalny zarządca lub podmiot miejski potrafi prowadzić inwestycje i utrzymać proces.

Efekt kosztowy i konkurencyjność – energia staje się dziś elementem przewagi nieruchomości: koszty eksploatacji, stabilność opłat, oczekiwania ESG.

Red.: A bariery? Co najczęściej hamuje takie inicjatywy w miastach?

A.B.: Bariery są realne – i dobrze, że o nich mówimy wprost. Po pierwsze: regulacje i formalności. Spółdzielnia to nie tylko inwestycja w PV, ale też obowiązki organizacyjne, dokumentacyjne i sprawozdawcze oraz poprawne wejście w reżim wykazów. Po drugie: bilansowanie i warunki techniczne sieci. W miastach częstą barierą bywa ograniczona przepustowość przyłączy i warunki przyłączeniowe. Bez dobrej analizy technicznej i rozmów z operatorem systemu dystrybucyjnego łatwo utknąć. Ekonomika i parametry ustawowe są kolejną barierą. Sama konstrukcja wymaga bowiem policzenia miksu źródeł, profilu produkcji i zużycia oraz realnej autokonsumpcji. Dodatkowo w 2025 r. ustawodawca wprowadził ułatwienie: obniżenie wymaganego poziomu pokrycia zapotrzebowania z 70% do 40% dla podmiotów rejestrowanych do 31 grudnia 2025 r. To zwiększa dostępność modelu, ale nadal nie zastąpi analizy. Ponadto, problemem jest organizacja i zgoda interesariuszy. W budynkach miejskich mamy wielu współwłaścicieli i różne reżimy prawne. Potrzebne są jasne zasady: udziału, rozliczeń, inwestycji i ryzyk. No i w końcu zarządzanie energią jako procesem. Spółdzielnia przecież działa latami. Bez narzędzi do pomiaru, prognozowania, rozliczeń i raportowania trudno utrzymać efektywność – i wtedy nawet dobry start może nie przynieść zakładanych oszczędności.

Red.: Dlaczego jest to temat szczególnie ważny dla zarządców nieruchomości?

A.B.: Bo zarządcy mają w ręku trzy rzeczy, których rynek potrzebuje: portfel budynków, wiedzę o realnym zużyciu energii oraz zdolność do wdrożenia procesu – od zgód właścicielskich po bieżącą eksploatację. Spółdzielnia energetyczna w mieście idealnie pasuje do tego modelu: kilka – kilkanaście budynków, wspólne reguły i profesjonalne zarządzanie energią. Dla zarządcy to nie jednorazowa inwestycja, tylko nowa kompetencja i przewaga konkurencyjna.

Red.: Co w takim razie powinien zrobić zarządca, który chce wejść do struktur spółdzielni energetycznej?

A.B.: Ważne są trzy kroki:

Audyt potencjału: dachy, przyłącza, profile zużycia, możliwości magazynowania i sterowania.

Koncepcja spółdzielni: statut, skład członków, zasady rozliczeń, docelowa moc źródeł, harmonogram.

Operacjonalizacja: pomiary, dane, rozliczenia, umowy, procedury i stałe zarządzanie energią.

Red.: Jaką rolę może tu odegrać Instytut Gospodarki Nieruchomościami?

A.B.: Instytut Gospodarki Nieruchomościami posiada profesjonalny i niezbędny System Zarządzania Energią dla spółdzielni energetycznych i może go zaimplementować w nowo tworzonych spółdzielniach – również tych miejskich. W praktyce taki system porządkuje kluczowe procesy: dane pomiarowe, bilansowanie, rozliczenia wewnętrzne, raportowanie, kontrolę realizacji założeń ekonomicznych – a przede wszystkim optymalizuje koszty eksploatacji. Bez narzędzia i procedur bardzo łatwo o chaos: brak spójnych danych, trudności w rozliczeniach, błędne decyzje co do mocy instalacji i rozminięcie się z zakładanymi oszczędnościami.

Red.: Na koniec – co powiedziałby Pan zarządcom, którzy wahają się, czy „wchodzić” w spółdzielnie energetyczne?

A.B.: To jest moment, w którym energia staje się częścią zarządzania nieruchomością – tak samo ważną jak remonty czy optymalizacja kosztów eksploatacyjnych. Widzimy trend wzrostowy liczby spółdzielni, a jednocześnie rosnące zainteresowanie rozwiązaniami, które dają większą kontrolę nad kosztami energii. Spółdzielnia energetyczna w mieście wymaga profesjonalnego podejścia: diagnozy potencjału, modelu ekonomicznego, przygotowania organizacyjnego i narzędzi do zarządzania energią. Dlatego zachęcam: jeśli zarządzają Państwo portfelem budynków i chcą sprawdzić, czy spółdzielnia energetyczna ma sens w Państwa realiach – warto porozmawiać z ekspertami. Instytut Gospodarki Nieruchomościami może przeprowadzić ten proces krok po kroku, tak aby miejska spółdzielnia była nie tylko „zarejestrowana”, ale przede wszystkim działała i przynosiła przewidywalne efekty.

Red.: Dziękuję za rozmowę.