Zabudowa sąsiedniej działki budynkiem wysokim – studium przypadku

Każdy ma prawo zabudowy nieruchomości gruntowej, jeżeli wykaże prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, pod warunkiem zgodności zamierzenia budowlanego z przepisami art. 4 Prawa budowlanego). „Prawo zabudowy, będące fundamentalną zasadą Prawa budowlanego, jest prawem podmiotowym każdego, kto posiada prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 PB, jest więc po części też realizacją konstytucyjnej zasady ochrony własności, wyrażonej w przepisach art. 21 i 64 Konstytucji RP i jako takie, powinno podlegać szczególnej ochronie” (postanowienie NSA z 22.11.2005 r., sygn. akt II OZ 1026/2005).

O jakie przepisy chodzi? 

„Granice prawa własności wynikają zarówno z norm prawa cywilnego (stanowiącego część prawa prywatnego), jak i administracyjnego (stanowiącego część prawa publicznego). W odniesieniu do prawa zabudowy – składowej prawa własności nieruchomości – można wręcz stwierdzić, że kształtowane jest ono przede wszystkim przez prawo publiczne. Normy administracyjno-prawne, wyznaczające granice prawa własności nieruchomości gruntowej, zawarte są głównie w przepisach z zakresu szeroko pojętego Prawa budowlanego (wraz z przepisami techniczno-budowlanymi) oraz w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a także w aktach prawnych dotyczących ochrony: przyrody, środowiska, gruntów rolnych i leśnych i zabytków, jak również w Prawie wodnym, geologicznym i górniczym. Znaczna część tych przepisów odnosi się wyłącznie lub głównie do sposobu korzystania z prawa własności nieruchomości, ponieważ każde ograniczenie prawa zabudowy jest pośrednio ograniczeniem prawa własności nieruchomości” (wyrok WSA w Gliwicach z 30.11.2020 r., sygn. akt. II SA/Gl 954/20).

Prawo zabudowy nieruchomości zostało uzależnione przez ustawodawcę od jego zgodności z przepisami prawa, chodzi o wszelkie przepisy prawa obowiązujące inwestora, co w konsekwencji oznacza, że pomimo konstytucyjnego prawa wolności budowlanej nie jest ono prawem nieograniczonym. „Zatem prawo do zabudowy nieruchomości gruntowej nie jest prawem nieograniczonym, gdyż podmiot, któremu przysługuje prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, musi chociażby uwzględnić inne prawa i dobra chronione, które zostały wymienione w art. 31 ust. 3 Konstytucji RP.” (wyrok NSA z 16.12.2020 r., sygn. akt II OSK, 1942/18).

Prawo zabudowy działki podlega ograniczeniom, wynikającym przede wszystkim z samego Prawa budowlanego, np. poprzez zobowiązanie do odpowiedniego usytuowania na działce budowlanej, poprzez „poszanowanie, występujących w obszarze oddziaływania obiektu, uzasadnionych interesów osób trzecich, w tym zapewnienie dostępu do drogi publicznej”.

Przepisy, ograniczające inwestora przy zabudowie działki to odpowiednio przepisy:

• Prawa budowlanego, w tym normy generalne art. 5, art. 6 i n. tegoż prawa;
• ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym;
• Prawa ochrony środowiska;
• Prawa o ochronie przyrody;
• Prawa wodnego;
• ustawy o rewitalizacji;
• ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami;
• Kodeksu cywilnego;
• i inne – odpowiednio.

„Prawo zabudowy nie jest prawem absolutnym i podlega ograniczeniom w regulacjach publicznoprawnych. Ograniczenie tej zasady musi znajdować oparcie w ustawie, a zwłaszcza w przepisach Prawa budowlanego i ograniczenie to znajduje oparcie w art. 35 ust. 1 pkt 1 PB, który określa zakres i formę ingerencji organów architektoniczno-budowlanych. Do ograniczeń w korzystaniu z nieruchomości zaliczyć trzeba także ograniczenia, wynikające z określenia przeznaczenia i zasad zagospodarowania danego terenu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego” (wyrok NSA z 24.02.2012 r., II OSK 2342/10).

Ważne! Z art. 4 PB wynika z jednej strony prawo (prawo zabudowy jako składowa prawa własności), a z drugiej warunki ograniczające wykonywania tego prawa, „zgodności zamierzenia budowlanego z przepisami”. Jest to norma generalna Prawa budowlanego co do warunków zabudowy działki, wiążąca każdego inwestora, czy to osobę fizyczną czy to osobę prawną, lub jednostkę organizacyjną niemającą osobowości prawnej. Warunek ten obowiązuje inwestora we wszystkich przypadkach zabudowy działki, a także jej zmiany.

W warunkach planowanej zabudowy na działce sąsiedniej wspólnota mieszkaniowa staje się uczestnikiem postępowania administracyjnego, stroną w sprawie. Obowiązuje inwestora projekt budowlany i uzgodnienie go. Elementem ważnym jest informacja o obszarze oddziaływania na inne działki. Jest to element projektu budowlanego.

Na istotną sprawę w warunkach zabudowy zwrócono uwagę w wyroku WSA: „Kwestia odległości budowy od granicy z działką sąsiednią, pomimo że mowa jest o niej w rozporządzeniu MI z 12.04.2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, w pewnych okolicznościach w ogóle nie ma charakteru przepisów techniczno-budowlanych, lecz dotyczy prawa sąsiedzkiego jako prawa cywilnego. Jeżeli odstąpienie od warunków technicznych nie wiąże się z powstaniem zagrożenia dóbr chronionych prawem publicznym, np. wprowadzeniem groźby pożaru, choroby, uszkodzenia mienia, to wadliwym byłoby uznanie na gruncie publiczno-prawnym, wynikającym z przepisów ustawy z 1994 r. Prawo budowlane o naruszeniu przepisów techniczno--budowlanych uniemożliwiającym zatwierdzenie projektu budowlanego” (wyrok NSA z 10.05.2019 r., II OSK 1563/17).

A zatem inwestora obowiązują nie tylko warunki zabudowy normalizowane przez różne ww. przepisy i normy PN przepisów techniczno-budowlanych, ale także przepisy ogólne prawa sąsiedzkiego (Kodeks cywilny).

Urząd już w momencie wszczęcia postępowania administracyjnego zmierzającego do wydania pozwolenia na budowę, zgodnie z art. 61 ust. 4 KPA powinien ustalić i następnie zawiadomić wszystkie osoby, podmioty, będące stronami w sprawie o toczącym się postępowaniu.

Po złożeniu przez sąsiada wniosku o wydanie pozwolenia na budowę, organ administracji architektoniczno-budowlanej powinien obiektywnie ustalić, czy działka sąsiednia (i ewentualnie inne) znajduje się w obszarze oddziaływania obiektu, który sąsiad – inwestor będzie zamierzał zabudować.

Jeśli ww. organ uzna, że inwestycja sąsiada wpłynie w jakiś sposób w sferę uprawnień wspólnoty i ochrony jej praw – to powinien przyznać jej status strony w tymże postępowaniu. Wówczas wspólnota jako strona będzie zawiadamiana o wszystkich etapach prowadzonego postępowania. Jako strona, wspólnota uzyska prawo do wypowiadania się co do planowanej przez sąsiada budowy i zgłaszania ewentualnych uwag i zastrzeżeń – zgodnie z treścią odpowiednich przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego.

Jeśli jednak zarząd wspólnoty ustalił, że jej nieruchomość znajduje się w obszarze oddziaływania inwestycji sąsiada, a pomimo tego wspólnota nie dostała zawiadomienia o wszczęciu postępowania, zarząd wspólnoty ma prawo ubiegać się o wznowienie postępowania.

Warunkiem wznowienia postępowania przez ww. organ jest wykazanie wspólnoty jako podmiotu ubiegającego się o zablokowanie zabudowy działki sąsiada, oraz wykazanie że bez swojej winy nie brała ona udziału w postępowaniu. Wznowienie postępowania może nastąpić tylko na żądanie strony postępowania.

Prawnie, stroną takiego postępowania powinni być wszyscy właściciele lokali tworzący wspólnotę mieszkaniową.

Termin złożenia wniosku

Na złożenie wniosku do organu administracji architektoniczno-budowlanej, który wydał decyzję o pozwoleniu na budowę w pierwszej instancji jest tylko miesiąc. Czas ten liczy się od momentu, w którym wspólnota dowiedziała się o decyzji ostatecznej organu.

Jeśli organ ten nie uzna argumentacji wspólnoty za zasadną, pozostaje jeszcze możliwość interwencji w organie drugiej instancji – u wojewody.

Jeśli wojewoda po przeanalizowaniu wniesionej spra­wy nie przychyli się do wniosku wspólnoty, pozostanie możliwość wniesienia skargi do wojewódzkiego sądu administracyjnego.

I tu znowu ważny jest czas, ponieważ na to jest 30 dni od doręczenia decyzji wojewody stronom postępowania.

Pamiętajmy, że innym rozwiązaniem, pozaadministracyjnym, pozasądowym, są cywilne uzgodnienia wspólnoty z takim sąsiadem, inwestorem. Na tym etapie warto zastanowić się, czy budowa sąsiada faktycznie posiada rażące błędy i naruszenia prawa. Zawsze warto jednak dogadać się z sąsiadem i podjąć jakiś kompromis.

Granice własności gruntu 

Według art. 143 KC – w granicach określonych przez społeczno-gospodarcze przeznaczenie gruntu, własność gruntu rozciąga się na przestrzeń nad i pod jego powierzchnią. Przepis ten nie uchybia przepisom prawa do wód.

Zakaz immisji – według art. 144 KC – właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.

Droga konieczna – według art. 145 KC – jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna).

Ponadto:

Przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między interesowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej.

Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy.

Warunki zagospodarowania działki

Szczegółowe warunki zagospodarowania działki i usytuowania obiektów na działce budowlanej określają przepisy techniczno-budowlane, które obowiązują inwestora na etapie projektowania i budowy, a także przy zmianie zabudowy działki. W takiej sprawie, jak opisana inwestycja na działce sąsiedniej, istotne znaczenie mają warunki miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zwłaszcza, co się stało, że dotychczasowe przeznaczenie działki na cele rekreacyjne, plac zabaw, ma zmienić swoje funkcje i jak to wpłynie na użytkowane nieruchomości, w tym na nieruchomość wspólnoty mieszkaniowej. „Na terenie tej spółdzielni był plac zabaw, który sprzedano deweloperowi pod budowę budynku wielolokalowego” – cytuję ze studium przypadku.

W tym miejscu trzeba przypomnieć, że MPZP – miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jest jednym z najważniejszych dokumentów w procesie zabudowy i zmiany tej zabudowy. Na podstawie warunków MPZP określa się m.in. przeznaczenie działki, czyli informację na jakie cele może być wykorzystana dana nieruchomość. Zmiana przeznaczenia gruntów na inne cele może nastąpić wyłącznie przez sporządzenie nowego planu miejscowego lub poprzez wydanie ad hoc decyzji o warunkach zabudowy.

Warunki techniczno-budowlane

Przypomnieć należy, że przy projektowaniu każdego zamierzenia budowlanego normy techniczno-budowlane określają liczne warunki, a zatem:

• budowa budynków poza zasięgiem uciążliwości, co oznacza, że budynek na sąsiedniej działce powinien być budowany poza zasięgiem zagrożeń i uciążliwości. Ale dopuszcza się budowę budynków w tym zasięgu, pod warunkiem zastosowania środków technicznych zmniejszających te uciążliwości (poniżej poziomu ustalonego w tych przepisach bądź zwiększających odporność budynku na te zagrożenia i uciążliwości), jeżeli nie jest to sprzeczne z innymi warunkami;
• zabudowa w odległości od granicy działki sąsiedniej – (art. 7, art. 9 KPA) – o ile nie ma przepisów odrębnych i innych dopuszczalnych wymagań, budynek na działce budowlanej należy wybudować w odległości od granicy z sąsiednią działką budowlaną nie mniejszej niż normy PN, tj. odległość 4 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę tej granicy a odległość 3 m – w przypadku zwróconego ścianą bez okien i drzwi w stronę tej granicy. Dla tych kwestii istotny jest też plan miejscowy.

„Nie ma bezwzględnego zakazu budowy przy granicy nieruchomości sąsiedniej, jak też warunku uzyskania na taką budowę zgody sąsiada, a także zbliżenia obiektu do granicy, jednakże nie oznacza to, że orzekający w sprawie organ administracji publicznej w sposób dowolny rozstrzyga o pozwoleniu na budowę albo że jest związany wyłącznie przepisami warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, zaś tylko od woli inwestora zależy określenie usytuowania obiektu i jest ono wiążące dla organu. Pozwolenie na budowę przy granicy nieruchomości (w zbliżeniu do granicy) może być wydane wyłącznie wyjątkowo, gdy istnieją ku temu szczególnie uzasadnione przyczyny. Organ, który otrzymał wniosek o wydanie pozwolenia na budowę przy granicy nieruchomości lub w zbliżeniu do granicy, zwłaszcza wobec kwestionowania takiego usytuowania inwestycji przez właściciela sąsiedniej nieruchomości, powinien wnioskodawcę, stosownie do art. 9 KPA, pouczyć o tym, że proponowane usytuowanie obiektu budowlanego powinno być uzasadnione. Wydając z kolei decyzję organ administracji powinien w szczególności mieć na uwadze zasadę ogólną wyrażoną w art. 7 KPA, wymagającą uwzględnienia słusznego interesu stron postępowania” – wyrok NSA z 21.02.2012 r., sygn. akt II OSK 2312/10.

Zabudowa budynkami z normami m.in. odległości od okapów, gzymsów, balkonu, np. 1,5 m do okapu lub gzymsu zwróconego w stronę tej granicy, a także do balkonu, daszku nad wejściem, galerii, tarasu, schodów zewnętrznych, rampy lub pochylni – z wyjątkiem pochylni przeznaczonych dla osób niepełnosprawnych, a 4 m do okna umieszczonego w dachu zwróconego w stronę tej granicy.

„Jeżeli z przepisów §13, 19, 23, 36, 40, 60 i 271–273 lub przepisów odrębnych, określających dopuszczalne odległości niektórych budowli od budynków, nie wynikają inne wymagania, budynek na działce budowlanej należy sytuować od granicy tej działki w odległości nie mniejszej niż 4 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy. Ustalenie o jaką odległość pomiędzy budynkiem a działką chodzi, czy odległość średnią, czy najbliższą, wyjaśnia przepis §9 ust. 3 rozporządzenia, który stanowi, że określone w rozporządzeniu odległości budynków od innych budynków, urządzeń budowlanych lub granicy działki budowlanej mierzy się w poziomie w miejscu ich najmniejszego oddalenia” – wyrok WSA w Bydgoszczy z 22.09.2020 r. (sygn. akt II SA/Bd 213/20).

Inwestora obowiązują normy usytuowania budynków gospodarczych, także w części podziemnej oraz tzw. sytuowania „obiektu przesłaniającego” od „obiektu przesłanianego”;

Inwestora obowiązuje zapewnienie dojścia, dojazdu i dostępu do drogi publicznej z zachowaniem ich parametrów. Inwestora wiążą także przepisy art. 61 ust. 1 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, które uzależniają wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu od spełnienia m.in. dwóch podstawowych przesłanek:

• co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
• teren ma dostęp do drogi publicznej.

„Właściciel, użytkownik wieczysty czy zarządca działki sąsiadującej z działką, na której znajduje się budynek położony w granicy, obowiązany będzie – przy projektowaniu własnych przedsięwzięć – uwzględnić wymagania związane z bezpieczeństwem przeciwpożarowym. Ściana przylegająca powinna być bowiem przewidziana jako ściana oddzielenia przeciwpożarowego o odpowiedniej klasie odporności ogniowej (§272 ust. 3 rozporządzenia). W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego powyższe wymagania powstające dla władającego działką sąsiednią, dają wystarczającą podstawę by mógł być on uznany za stronę w rozumieniu art. 28 ust. 2 w zw. z art. 3 pkt 20 Prawa budowlanego” – wynika z wyroku NSA z dnia 13.102009 r. (sygn. akt II OSK 1584/08).

Według normy §271 rozporządzenia, odległość między zewnętrznymi ścianami budynków, niebędącymi ścianami oddzielenia przeciwpożarowego, a mającymi na powierzchni większej niż 65% klasy odporności ogniowej (E), nie powinna być mniejsza niż odległość w metrach w podziale na rodzaje budynków i gęstość obciążenia ogniowego. Jeżeli jedna ze ścian zewnętrznych usytuowana od strony sąsiedniego budynku lub przekrycie dachu jednego z budynków jest rozprzestrzeniające ogień, wówczas odległość określoną w ust. 1 należy zwiększyć o 50%, a jeżeli dotyczy to obu ścian zewnętrznych lub przekrycia dachu obu budynków – o 100%. Jeżeli co najmniej w jednym z budynków znajduje się pomieszczenie zagrożone wybuchem, wówczas odległość między ich zewnętrznymi ścianami nie powinna być mniejsza niż 20 m.

Odległość zewnętrznej ściany budynku od granicy sąsiedniej niezabudowanej działki – według §272 rozporządzenia – powinna wynosić co najmniej połowę odległości określonej w normie §271 cytowanego rozporządzenia przyjmując, że na działce niezabudowanej będzie usytuowany budynek o przeznaczeniu określonym w MPZP.

Wyrok NSA z dnia 19.01.2017 r., II OSK 1562/16: §272 rozporządzenia z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (DzU z 2015 r. poz. 1422) reguluje odległości wyłącznie w stosunku do działek o charakterze budowlanym, co wynika z wyraźnego brzmienia ust. 1 tego przepisu: „od granicy sąsiedniej niezabudowanej działki budowlanej”. Z kolei ust. 3, pomimo że nie odnosi się wyraźnie do działki budowlanej, to jako przepis szczególny do pkt 1 powinien być rozumiany właśnie w ten sposób. Za taką wykładnią przemawia również §1 rozporządzenia, który określa zakres regulacji rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny budynki i ich usytuowanie. W tym przepisie wyraźnie wskazano jedynie na „działki budowlane” oraz „działki przeznaczone pod zabudowę”.

Wyrok NSA z dnia 25.02.2020 r. (sygn. akt II OSK 1621/18) z kolei stanowi: w przypadku budowy w granicy, zapewnienie odpowiedniej klasy odporności ogniowej ściany, znajdującej się przy granicy z działką sąsiednią, jest wymogiem wynikającym ze wskazanych przez organy nadzoru budowlanego przepisów techniczno-budowlanych. Chodzi tu o §272 ust. 3 rozporządzenia MI z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Przepis ten stanowi, że budynek usytuowany bezpośrednio przy granicy działki powinien mieć od strony sąsiedniej działki ścianę oddzielenia przeciwpożarowego o klasie odporności ogniowej określonej w §232 ust. 4 i 5.

Informacja o obszarze oddziaływania

Ważna dla sąsiada tej inwestycji jest opracowana przez projektanta tzw. informacja o obszarze oddziaływania. Po zmianie Prawa budowlanego „informacja o obszarze oddziaływania” danego zamierzenia budowlanego jest elementem projektu zagospodarowania działki. Informacja taka zawiera m.in. wskazanie zasięgu obszaru oddziaływania obiektu (w formie opisowej lub graficznej) albo informację, że obszar oddziaływania obiektu mieści się w całości na działce/działkach inwestora.

W art. 3 pkt 20 PB zdefiniowano, że obszar oddziaływania obiektu to „teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zabudowie tego terenu”. Informacja taka jest pomocna organowi administracji architektoniczno-budowlanej przy ustalaniu faktycznego zasięgu oddziaływania inwestycji na działki sąsiednie, tym samym do ustalenia stron postępowania, w związku z wielostronnym oddziaływaniem planowanego zamierzenia na nieruchomości sąsiednie.

Sąsiedzi inwestycji (w tym przypadku wspólnota mieszkaniowa) są stronami w postępowaniu administracyjnym o wydanie pozwolenia na budowę i w opisanej sytuacji powinni z tego prawa skorzystać.

Poszanowanie interesów osób trzecich w postępowaniu administracyjnym o wydanie pozwolenia na budowę według orzecznictwa

W wyroku NSA z dnia 5.04.2019 r. (sygn. akt II OSK 1278/17) czytamy: Ochrona uzasadnionych interesów osób trzecich wskazana w art. 5 ust. 1 pkt 9 ustawy – Prawo budowlane to ochrona przed ograniczeniem możliwości zabudowy działki sąsiedniej w sposób wykraczający poza możliwości wynikające z projektowanej zabudowy.

Podobnie orzekł w wyroku NSA z dnia 27.09.2022 r. (sygn. akt II OSK 2963/19): Nawet posadowienie danej inwestycji zgodnie z prawem może rodzić i z reguły rodzi skutek w postaci zaliczenia sąsiedniej działki do obszaru oddziaływania danej inwestycji. A także WSA w Gdańsku w wyroku z dnia 14.09.2022 r. (sygn. akt II SA/Gd 342/22): Dla przyznania danemu podmiotowi przymiotu strony nie jest konieczne wykazanie przez ten podmiot naruszenia jego interesu prawnego wynikającego z przepisów odrębnych. Wystarczy, że pomiędzy sytuacją prawną tej osoby w zakresie prawa do zagospodarowania terenu, a przepisami odrębnymi, o których mowa w art. 3 pkt 20 PB, zachodzi potencjalny związek. Jeżeli zatem z przepisów odrębnych wynikają choćby potencjalne ograniczenia w zagospodarowaniu sąsiedniej, w stosunku do inwestycyjnej, nieruchomości, to należy uznać, że nieruchomość ta znajduje się w obszarze oddziaływania planowanej inwestycji.

W postępowaniu administracyjnym, z uwagi na art. 28 KPA, stroną postępowania jest każdy, czyjego interesu prawnego lub obowiązku dotyczy postępowanie albo kto żąda czynności organu ze względu na swój interes prawny lub obowiązek. Stronami postępowania administracyjnego o ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu mogą być właściciele lub użytkownicy wieczyści sąsiednich działek, a zatem w opisanym przypadku również właściciele tworzący wspólnotę mieszkaniową.

NSA w Warszawie w uchwale podjętej 25.09.1995 r. (sygn. akt VI SA 13/95), a także w wyroku NSA z 3.12.2008 r. (II OSK 1505/07) stwierdził: „Stroną postępowania o ustalenie warunków może być nie tylko właściciel nieruchomości, której dotyczy decyzja o warunkach zabudowy, ale także właściciel i użytkownik wieczysty sąsiedniej nieruchomości, o ile wykaże interes prawny. Wykazanie interesu prawnego przez uprawnionego polega na wykazaniu wpływu zamierzenia inwestycyjnego na możliwość korzystania z nieruchomości oraz wykazania, że czyjeś zamierzenie inwestycyjne może wpływać na sferę uprawnień związanych z korzystaniem z nieruchomości. Nie można mieć wątpliwości, że udział w charakterze strony w postępowaniu w sprawie warunków zabudowy nie jest zawężony do kręgu podmiotów, których interes prawny został naruszony lub jest zagrożony przez inwestycję. Dlatego nie można uznać za trafne wywodów wywodzących brak legitymacji wspólnot mieszkańców z braku obecnego naruszenia interesu prawnego wspólnot oraz z domniemania, że również w przyszłości te interesy nie będą zagrożone przez planowaną inwestycję”.

Warto tu też przytoczyć fragment uzasadnienia wyroku NSA z dnia 21.06.2022 r. (sygn. akt II OSK 751/19): „Stroną postępowania w przedmiocie pozwolenia na budowę są właściciele sąsiednich nieruchomości, o ile istnieje możliwość spowodowania szkodliwego oddziaływania inwestycji na te nieruchomości, biorąc pod uwagę indywidualne cechy projektowanego obiektu i sposób zagospodarowania terenu otaczającego działkę inwestycyjną”.

Działka niesamodzielna i co dalej? 

Co do zasady działka nieruchomości wspólnej powinna spełnić aspekt samodzielności w rozumieniu prawa. Jeśli zbywca dokonał sprzedaży działki niesamodzielnej, wówczas nabywcom przysługują prawa roszczeniowe na zasadach ogólnych Kodeksu cywilnego. Jeśli zbywcą była jednostka samorządu terytorialnego lub Skarb Państwa, to odpowiednie roszczenie powinno być adresowane do faktycznego zbywcy takiej nieruchomości w trybie art. 209a ustawy o gospodarce nieruchomościami. W opisanym przypadku roszczenie takie przysługuje właścicielom lokali ze wspólnoty mieszkaniowej a nie wspólnocie jako podmiotowi. Powyższe zagwarantowano w ustawie o własności lokali, w tym w art. 32a UWL.

Przy okazji proszę zwrócić uwagę na dodany w tym artykule ust. 5, który mówi: „Przepisy ust. 1–4 stosuje się odpowiednio w odniesieniu do nieruchomości gruntowej lub jej części, która nie przylega do działki gruntu, o której mowa w ust. 1, jeżeli jest ona niezbędna do prawidłowego i racjonalnego korzystania z budynku, w którym została wyodrębniona własność lokali”.