Upadłość spółdzielni mieszkaniowej - wybrane zagadnienia

Upadłość spółdzielni mieszkaniowej – przesłanki i skutki

Zgodnie z art. 130 §1 ustawy – Prawo spółdzielcze¹ do ogłoszenia upadłości spółdzielni dochodzi w razie jej niewypłacalności. Stan niewypłacalności spółdzielni mieszkaniowej zachodzi wówczas, gdy według sprawozdania finansowego spółdzielni ogólna wartość jej aktywów nie wystarcza na zaspokojenie wszystkich zobowiązań.

Wskazać przy tym należy, iż przesłanka „niewypłacalności” zachodzić będzie także i wtedy, gdy spółdzielnia nie będzie wykonywać swoich wymagalnych zobowiązań w rozumieniu art. 11 ust. 1 ustawy – Prawo upadłościowe i naprawcze².

Powyższe znajduje również potwierdzenie w orzecznictwie Sądu Najwyższego, który stwierdził, iż podstawę ogłoszenia upadłości spółdzielni – także mieszkaniowej – może stanowić zarówno nadwyżka pasywów nad aktywami, jak i fakt trwałego zaprzestania płacenia długów³.

Niezależnie bowiem od szczegółowych regulacji dotyczących upadłości spółdzielni, zawartych w przepisach prawa spółdzielczego, do postępowania upadłościowego w sprawach nieuregulowanych tą ustawą stosuje się przepisy prawa upadłościowego i naprawczego.

Przepisy prawa spółdzielczego normują bowiem tylko niektóre szczegółowe zasady dotyczące postępowania upadłościowego spółdzielni, zatem w pozostałym zakresie zastosowanie znajdować będą ogólne regulacje, zawarte w prawie upadłościowym i naprawczym.

W razie zaistnienia przesłanek ogłoszenia upadłości spółdzielni mieszkaniowej, jej zarząd zobowiązany jest niezwłocznie zwołać walne zgromadzenie, w którego porządku obrad zamieszczona powinna zostać sprawa dalszego istnienia spółdzielni.

Walne zgromadzenie uprawnione jest przy tym do podjęcia bądź to uchwały o postawieniu spółdzielni w stan upadłości, bądź to – pomimo zaistnienia stanu jej niewypłacalności – uchwały o dalszym jej istnieniu, jeżeli jednocześnie wskaże środki umożliwiające jej wyjście z tego stanu. Środki wskazane w powyższy sposób muszą jednakże zapewnić realną spłatę zobowiązań posiadanych przez spółdzielnię.

Jak wskazuje się przy tym w literaturze prawniczej, w praktyce zwiększenie środków będzie polegało przede wszystkim na zwiększeniu funduszu udziałowego przez podwyższenie liczby udziałów, jakie każdy członek obowiązany jest zadeklarować, przy czym te dodatkowe udziały powinny stanowić taką kwotę, aby suma aktywów wystarczała na pokrycie zobowiązań.

Niezależnie od powyższego, do wyjścia przez spółdzielnię mieszkaniową ze stanu niewypłacalności może również dojść na skutek wcześniejszego – niż to przewiduje statut – wpłacenia przez członków udziałów, zaciągnięcie pożyczek u członków spółdzielni, sprzedaż części majątku spółdzielni itp.⁴

Niewykluczona jest przy tym możliwość, że – pomimo podjęcia przez walne zgromadzenie spółdzielni uchwały o jej dalszym istnieniu – sąd i tak zarządzi postawienie jej w stan upadłości. Powyższa sytuacja może mieć miejsce, gdy wniosek o ogłoszenie upadłości spółdzielni mieszkaniowej został złożony przez jej wierzyciela.

Jak wskazał przy tym Sąd Najwyższy, wierzyciel spółdzielni, składając do sądu wniosek o ogłoszenie jej upadłości, może oprzeć powyższe żądanie zarówno na przesłance jej niewypłacalności, jak i na niewykonaniu przez nią wymagalnych zobowiązań⁵.

Podjęcie przez walne zgromadzenie spółdzielni uchwały o postawieniu jej w stan upadłości będzie natomiast obligowało jej zarząd (jeżeli spółdzielnia nie znajduje się w stanie likwidacji)⁶ do niezwłocznego zgłoszenia wniosku do sądu o ogłoszenie jej upadłości. Czas na złożenie powyższego wniosku zgodnie z art. 21 ust. prawa upadłościowego i naprawczego wynosi dwa tygodnie.

Sąd Najwyższy wyjaśnił, iż – w odróżnieniu jednak od regulacji przewidzianej przepisami prawa upadłościowego i naprawczego, zgodnie z którą termin ten liczony jest od dnia, w którym wystąpiła podstawa do ogłoszenia upadłości – w odniesieniu do spółdzielni mieszkaniowych zarząd spółdzielni ma obowiązek niezwłocznego zgłoszenia do sądu wniosku o ogłoszenie jej upadłości aktualny dopiero w razie podjęcia przez walne zgromadzenie uchwały o postawieniu spółdzielni w stan upadłości⁷.

Na postanowienie sądu o ogłoszeniu upadłości spółdzielni mieszkaniowej przysługuje zażalenie. W imieniu spółdzielni zażalenie złożyć może tylko jej zarząd, gdyż rada nadzorcza spółdzielni nie jest uprawniona do wniesienia zażalenia na postanowienie sądu, ogłaszające jej upadłość⁸.

Kompetencja zarządu spółdzielni do wniesienia powyższego środka zaskarżenia już w toku postępowania upadłościowego wynika pośrednio z art. 134 prawa spółdzielczego, zgodnie z którym przepisy o organach spółdzielni stosuje się także podczas postępowania upadłościowego, jeżeli z przepisów prawa upadłościowego nie wynika inaczej.

Ogłoszenie upadłości spółdzielni nie pozbawia jej bowiem od razu osobowości prawnej, jednakże jej organy nie mogą już zarządzać jej spółdzielni i jej reprezentować⁹.

Pomimo zatem przejęcia zarządu majątkiem spółdzielni przez syndyka (w razie ogłoszenia upadłości obejmującej likwidację jej majątku) lub zarządcę (w razie ogłoszenia upadłości z możliwością zawarcia układu, gdy zarząd majątkiem spółdzielni został jej odebrany), organy spółdzielni działają w dalszym ciągu, z tym jednak zastrzeżeniem, iż mogą dokonywać jedynie takich czynności, które nie wchodzą w zakres zarządzania i rozporządzania jej majątkiem.

Po ukończeniu postępowania upadłościowego składa się do sądu rejestrowego wniosek o wykreślenie spółdzielni z Krajowego Rejestru Sądowego. Z ukończeniem zaś postępowania upadłościowego w rozumieniu art. 136 prawa spółdzielczego mamy do czynienia dopiero po uprawomocnieniu się postanowienia sądu, stwierdzającego zakończenie postępowania z powodu wykonania planu ostatniego podziału funduszów spółdzielni.

Nabycie budynku lub udziału w budynku spółdzielni mieszkaniowej w toku postępowania upadłościowego. Spółdzielcze własnościowe i lokatorskie prawa do lokalu

Zgodnie z art. 16 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (dalej jako: USM)¹⁰, jeżeli w toku postępowania upadłościowego nabywcą budynku albo udziału w budynku stanowiącego mienie upadłej spółdzielni nie będzie inna spółdzielnia mieszkaniowa, spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego przekształca się w prawo najmu podlegające przepisom ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego¹¹.

W odniesieniu zaś do spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, nabycie w toku postępowania upadłościowego budynku albo udziału w budynku stanowiącego mienie upadłej spółdzielni przez podmiot, który nie jest inną spółdzielnią mieszkaniową, skutkować będzie jego przekształceniem w prawo odrębnej własności lokalu lub we własność domu jednorodzinnego¹².

W sytuacji zatem, gdy budynek w razie sprzedaży dokonanej w toku postępowania upadłościowego nie będzie przechodził na własność innej spółdzielni mieszkaniowej, własnościowe prawa do lokali przekształcą się odpowiednio:

• w prawo odrębnej własność lokali – gdy lokale te znajdują się w budynkach co najmniej dwumieszkaniowych lub
• we własność domu jednorodzinnego – gdy mieszczą się w domach jednorodzinnych, bliźniaczych lub szeregowych.

W pierwszej sytuacji nowi właściciele lokali nabędą z mocy prawa odpowiednie udziały we własności (lub w użytkowaniu wieczystym) działki gruntu oraz w częściach budynku służących do wspólnego użytku. W drugiej zaś – działka gruntu (lub odpowiednia jej część) przypadnie na wyłączną własność lub pod tytułem użytkowania wieczystego właścicielom budynków.

Odrębna własność lokali będzie mogła powstać również w budynku wielomieszkaniowym. Ponieważ, jak podkreśla się to w literaturze prawniczej, spółdzielnie mieszkaniowe zwykle ustanawiają w tych samych budynkach zarówno prawa własnościowe, jak i lokatorskie, wyodrębnienie własności lokali będzie mogło nastąpić zatem tylko co do niektórych lokali.

W tej sytuacji lokale, które stanowiły dotychczas przedmiot praw lokatorskich oraz pozostały udział w prawie własności działki gruntu i częściach wspólnych budynku, przypadną nabywcy budynku¹³.

Inaczej sytuacja przedstawiać się jednak będzie, gdy nabywcą budynku lub udziału w budynku stanowiącego mienie upadłej spółdzielni będzie inna spółdzielnia mieszkaniowa. Wówczas, byłemu członkowi¹⁴ lub osobom, o których mowa w art. 15 ust. 1 lub 2 USM, w stosunku do których wygasło spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu w upadłej spółdzielni, przysługiwać będzie roszczenie o przyjęcie do spółdzielni dokonującej nabycia.

Niezłożenie przy tym nowej deklaracji członkowskiej skutkować będzie wyznaczeniem przez nabywcę będącego spółdzielnią mieszkaniową dodatkowego, nie krótszego niż sześć miesięcy, terminu na dokonanie powyższej czynności pod rygorem możliwości podjęcia – w razie jego bezskutecznego upływu – uchwały o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu.

Wskazane wyżej skutki prawne (powstanie stosunku najmu bądź roszczenia o przyjęcie w poczet członków spółdzielni mieszkaniowej – nabywcy budynku) powstają przy tym z mocy samego prawa z chwilą zbycia przez syndyka (zarządcę) budynku albo udziału w budynku stanowiącego mienie upadłej spółdzielni, nie zaś dopiero – jak regulował to poprzednio obowiązujący stan prawny – z chwilą zakończenia postępowania upadłościowego i wykreślenia spółdzielni z rejestru.

Prawo do miejsc postojowych w garażach wielostanowiskowych i garaży wolnostojących

Analogiczna sytuacja do skutków związanych z upadłością spółdzielni mieszkaniowej, w której jej dotychczasowym członkom przysługiwały spółdzielcze własnościowe prawa do lokali mieszkalnych, ma miejsce w odniesieniu do miejsc postojowych w garażach wielostanowiskowych i garaży wolnostojących.

Jeżeli zatem nabywcą w toku postępowania upadłościowego nie będzie inna spółdzielnia mieszkaniowa, prawo do miejsc postojowych w garażach wielostanowiskowych i garaży wolnostojących bądź to przekształci się w prawo odrębnej własności garaży, bądź to skutkować będzie powstaniem roszczenia byłego członka o przeniesienie ułamkowego udziału we współwłasności garażu wielostanowiskowego.

Wezwanie do uiszczenia niewpłaconej części udziałów

Jednym z ważniejszych skutków ogłoszenia upadłości spółdzielni mieszkaniowej dla jej członków jest niewątpliwie, regulowane przepisami art. 135 prawa spółdzielczego, powstanie uprawnienia do żądania przez syndyka niezwłocznego uiszczenia przez członków spółdzielni niewpłaconych jeszcze części udziałów.

Powyższy przepis normuje zatem skutek ogłoszenia upadłości spółdzielni, którym jest powstanie stanu natychmiastowej wymagalności zadeklarowanych przez członków spółdzielni mieszkaniowej udziałów i to niezależnie od odrębnych w tym względzie postanowień samego statutu.

Jak podkreśla się bowiem w literaturze prawniczej, zasada, o której mowa wyżej, ma na celu umożliwienie zrealizowania wszystkich aktywów spółdzielni, by na skutek wszczętego postępowania upadłościowego mogła wywiązać się ona ze swych zobowiązań w możliwie najszerszym zakresie.

Jednocześnie, jak wskazał Sąd Najwyższy, przepis art. 135 w zw. z art. 28 i 19 § 2 prawa spółdzielczego uzasadnia również żądanie uiszczenia przez byłego członka spółdzielni niewpłaconej części zadeklarowanych udziałów, jeżeli powstały straty, a postępowanie upadłościowe wszczęto w ciągu roku od ustania członkostwa¹⁵.

Zgodnie bowiem z art. 28 prawa spółdzielczego w razie wszczęcia postępowania upadłościowego w ciągu roku od dnia, w którym członek przestał należeć do spółdzielni, obowiązany jest on wobec spółdzielni do uczestniczenia w pokrywaniu jej strat tak, jak gdyby był nadal jej członkiem.

Umowy zawierane z byłymi członkami spółdzielni przez syndyka (zarządcę) zgodnie z przepisami prawa spółdzielczego

Zgodnie z art. 86 prawa upadłościowego i naprawczego, po ogłoszeniu upadłości spółdzielni mieszkaniowej, obejmującej likwidację jej majątku, albo upadłości z możliwością zawarcia układu, gdy odebrano zarząd majątkiem upadłej spółdzielni mieszkaniowej, czynności określone w przepisach art. 41–43 USM wykonuje syndyk albo zarządca.

Na syndyku albo zarządcy ciąży jednocześnie obowiązek zawarcia umów o:

• przeniesienie własności lokalu na pisemne żądanie członka spółdzielni, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego – po spełnieniu przez niego warunków szczegółowo określonych w art. 12 USM;
• przeniesienie własności lokalu na pisemne żądanie członka spółdzielni lub osoby niebędącej członkiem, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu – po spełnieniu przez te osoby warunków szczegółowo określonych w art. 1714 USM;
• przeniesienie ułamkowego udziału we współwłasności garażu wielostanowiskowego na pisemne żądanie członka spółdzielni, lub osoby niebędącej członkiem, którym przysługuje prawo do miejsca postojowego w wielostanowiskowym garażu– po spełnieniu przez te osoby warunków szczegółowo określonych w art. 1715 USM;
• przeniesienie własności lokalu na pisemne żądanie najemcy lokalu użytkowego, w tym garażu, a także najemcy pracowni wykorzystywanej przez twórcę do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki, który poniósł w pełni koszty budowy tego lokalu albo ponieśli je jego poprzednicy prawni – po spełnieniu przez najemcę warunków szczegółowo określonych w art. 39 USM;
• przeniesienie własności lokalu na pisemne żądanie najemcy spółdzielczego lokalu mieszkalnego, który przed przejęciem przez spółdzielnię mieszkaniową był mieszkaniem przedsiębiorstwa państwowego, państwowej osoby prawnej lub państwowej jednostki organizacyjnej – po spełnieniu przez najemcę warunków szczegółowo określonych w art. 48 USM;
• przeniesienie własności lokalu na rzecz spadkobierców: członka spółdzielni, osoby niebędącej członkiem spółdzielni albo najemcy – po spełnieniu przez te osoby warunków szczegółowo określonych w art. 481 USM.

Do zawarcia umów, o których mowa wyżej, dojdzie jednakże wyłącznie wówczas, gdy żądanie osoby uprawnionej zostało złożone spółdzielni przed ogłoszeniem jej upadłości albo po ogłoszeniu upadłości na podstawie art. 541 ust. 2 USM.

W razie natomiast ogłoszenia upadłości spółdzielni mieszkaniowej z możliwością zawarcia układu i ustanowienia zarządu własnego co do całości majątku masy upadłości, do zawarcia umów, o których mowa wyżej, uprawniony będzie sam zarząd spółdzielni.

Zgodnie bowiem ze stanowiskiem wyrażonym przez Sąd Najwyższy, ustanowienie przez spółdzielnię odrębnej własności lokalu w jej zasobach, a następnie jego przeniesienie na rzecz osoby, której dotychczas przysługiwało spółdzielcze własnościowe prawo do tego lokalu, w celu zrealizowania roszczenia przewidzianego w art. 1714 USM, nie może być utożsamione ze „sprzedażą dokonaną w postępowaniu upadłościowym” w rozumieniu art. 313 ust. 1 i 2 prawa upadłościowego i naprawczego¹⁶.

Prawo żądania zawarcia przez osobę uprawnioną powyższych umów nie jest przy tym ograniczone żadnym terminem, jednakże może być skutecznie dochodzone jedynie do chwili nabycia budynku stanowiącego mienie upadłej spółdzielni przez inną spółdzielnię mieszkaniową albo przez podmiot niebędący spółdzielnią. Z chwilą nabycia prawo to bowiem wygasa, gdyż powstają wówczas – z mocy samego prawa – skutki omówione powyżej. 

_{¹ Ustawa z dnia 16 września 1982 r. (t.j. DzU z 2013 r., poz. 1443).
² Ustawa z dnia 28 lutego 2003 r. (t.j. DzU z 2012 r., poz. 1112 ze zm.).
³ Por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 4 grudnia 1998 r., sygn. akt III CKN 398/98.
⁴ Stanisław Gurgul, Prawo upadłościowe i naprawcze. Komentarz, 2013.
⁵ Por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 4 grudnia 1998 r., sygn. akt III CKN 398/98.
⁶ Por. art. 131 Prawa Spółdzielczego.
⁷ Por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19 maja 2010 r., sygn. akt I CSK 480/09.
⁸ Por. orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 18 listopada 1937 r., sygn. akt C I 2764/36.
⁹ Por. orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 26 marca 1953 r., sygn. akt II C 2891/52 oraz wyrok Sądum Najwyższego z dnia 2 czerwca 1970 r., sygn. akt II CR 161/70.
¹⁰ Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. (t.j. DzU z 2013 r., poz. 1222).
¹¹ Ustawa z dnia 21.06.2001 r. (t.j. DzU z 2005 r. nr 31, poz. 266 ze zm.).
¹² Por. art. 1718 USM.
¹³ Stanisław Gurgul, Prawo upadłościowe i naprawcze. Komentarz, 2013.
¹⁴ Przez „byłego członka” należy rozumieć członka, którego członkostwo ustało na skutek wykreślenia spółdzielni z rejestru w związku z zakończeniem postępowania likwidacyjnego lub upadłościowego i któremu przysługiwało spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego.
¹⁵ Por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 10 czerwca 1998 r., sygn. akt III CZP 18/98.
¹⁶ Por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 14 stycznia 2011 r., sygn. akt II CSK 364/10.}

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!