Prawo wstępu do lokalu w spółdzielni mieszkaniowej

Awaria w lokalu jako przesłanka dopuszczalności realizacji prawa do wstępu

Zgodnie z art. 6¹ ust. 1 zd. 1 USM: „w razie awarii wywołującej szkodę lub zagrażającej bezpośrednio powstaniem szkody osoba korzystająca z lokalu jest obowiązana niezwłocznie udostępnić lokal w celu usunięcia awarii”.

Cytowany przepis posługuje się pojęciem „awarii”, której wystąpienie aktualizuje uprawnienie spółdzielni do realizacji prawa wstępu do lokalu, nie definiując go jednakże. Zgodnie ze „Słownikiem Języka Polskiego”, termin „awaria” rozumiany jest jako: „uszkodzenie maszyny lub innego urządzenia technicznego”.

Na potrzeby USM przyjąć można, iż „awarię” stanowić będzie uszkodzenie lub zepsucie się jakiegoś urządzenia uniemożliwiające lub ograniczające jego prawidłowe i zgodne z przeznaczeniem używanie (np. awaria urządzeń doprowadzających do lokalu gaz, pęknięcie przewodów wodociągowych, zwarcie instalacji elektrycznej i temu podobne).

Wskazać w tym miejscu jednak należy, iż nie każda „awaria” w rozumieniu zaprezentowanym powyżej, będzie aktualizowała uprawnienie spółdzielni do realizacji prawa przyznanego jej zgodnie z art. 6¹ ust. 1 USM. Ustawodawca wyraźnie bowiem ograniczył dopuszczalność wkroczenia przez spółdzielnię do lokalu osoby z niego korzystającej, poprzez wskazanie, iż wystąpienie awarii w lokalu musi jednocześnie wywoływać szkodę lub zagrażać bezpośrednio jej powstaniem (np. zalanie lub zawalenie się lokalu bądź budynku lub jego części).

Przyjmuje się przy tym – mimo braku wyraźnego zaakcentowania tego w treści komentowanej regulacji – iż przepis ten odnosi się do pojęcia „szkody” w rozumieniu Kodeksu cywilnego ²), a więc dotyczy zarówno powstania szkody w mieniu, jaki i szkody na osobie.

W razie wystąpienia w lokalu awarii wywołującej szkodę lub zagrażającej bezpośrednio powstaniem szkody, każda osoba, która faktycznie z niego korzysta (a więc nie tylko członek spółdzielni mieszkaniowej) obowiązana jest do niezwłocznego jego udostępnienia spółdzielni w celu usunięcia awarii.

Pod pojęciem „niezwłocznego” udostępnienia lokalu rozumie się uczynienie zadość obowiązkowi spoczywającemu na osobie korzystającej z lokalu, bez zbędnej zwłoki. W zależności zaś od rodzaju i zasięgu awarii, pojęcie „niezwłocznie” może oznaczać tyle co „natychmiast”.

Obowiązek niezwłocznego udostępnienia lokalu spoczywa nie tylko na korzystającym z lokalu członku spółdzielni – jak zaznaczono to już wyżej - lecz także i na osobie nie będącej członkiem (właściciel lokalu, osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu), jak i na osobie, która korzysta z lokalu na podstawie innego tytułu prawnego (np. stosunku najmu), domowniku zamieszkującym z jedną z wyżej wymienionych osób, czy też w końcu osobie zajmującej lokal bez żadnego tytułu prawnego ³).

Przepisy USM regulują jednocześnie tryb postępowania spółdzielni w razie nieobecności lokatora czy też braku zgodnego z nim porozumienia. W razie bowiem nieobecności w lokalu osoby z niego korzystającej (przy czym chodzi tu o osobę pełnoletnią)⁴) lub też w sytuacji, gdy odmawia ona udostępnienia lokalu, spółdzielnia (tzn. członek lub członkowie organów spółdzielni lub umocowane przez nich osoby) uprawiona jest do realizacji prawa do wstępu do lokalu w celu podjęcia natychmiastowych działań koniecznych do usunięcia awarii lub dokonania innych potrzebnych zabezpieczeń mających jej zapobiec (zapobiegających szkodzie lub zmniejszających jej rozmiary).

Zastrzec jednak należy, że otwarcie lokalu może nastąpić jedynie w obecności funkcjonariusza policji, a gdy wymaga to pomocy straży pożarnej – także przy jej udziale.

W razie otwarcia lokalu pod nieobecność pełnoletniej osoby z niego korzystającej spółdzielnia obowiązana jest ponadto zabezpieczyć lokal i znajdujące się w nim rzeczy do czasu przybycia tej osoby. Jak wskazuje się przy tym w doktrynie, zabezpieczenie lokalu przez spółdzielnię może polegać np. na założeniu nowego zamka w drzwiach lub na zastosowaniu innych zabezpieczeń, uniemożliwiających wejście tam osobom trzecim.

Z czynności otwarcia i zabezpieczenia lokalu osoba działająca w imieniu spółdzielni lub inna osoba, biorąca udział w otwarciu lokalu powinna sporządzić protokół, stosownie do treści art. 61 ust. 2 USM. Należy w nim wskazać czynności i środki podjęte przez spółdzielnię w celu jego zabezpieczenia. Przepisy USM nie zawierają przy tym wiążącego wskazania co do formy protokołu, czasu jego sporządzenia ani też wymaganych pod nim podpisów.

Zasadnym jest jednak – ze względów zarówno praktycznych, jak i dowodowych – by protokół sporządzony został w formie pisemnej w dniu otwarcia lokalu (tj. na miejscu) oraz opatrzony podpisem osoby go sporządzającej, z jednoczesnym wskazaniem, w jakim charakterze brała ona udział w czynności. W miarę możliwości pod protokołem powinny znaleźć się również podpisy pozostałych osób, obecnych przy otwarciu, a następnie – zabezpieczeniu lokalu.

Naruszenie przez osobę korzystającą z lokalu albo przez spółdzielnię obowiązków określonych w art. 61 ust. 1 lub 2 USM może – stosownie do okoliczności – prowadzić do powstania ich odpowiedzialności odszkodowawczej, zgodnie z przepisami kc.

Przegląd stanu urządzeń w lokalu oraz zastępcze wykonanie prac przez spółdzielnię jako przesłanka dopuszczalności realizacji prawa do wstępu

Zgodnie z art. 61 ust. 3 USM, spółdzielnia (a właściwie osoby przez nią umocowane, jak zastrzeżono już wyżej) uprawniona jest również do realizacji prawa do wstępu do lokalu osoby z niego korzystającej w związku z koniecznością:

• dokonania okresowego, a w szczególnie uzasadnionych wypadkach – również doraźnego – przeglądu stanu wyposażenia technicznego lokalu oraz ustalenia zakresu niezbędnych prac i ich wykonania;
• zastępczego wykonania przez spółdzielnię prac obciążających członka spółdzielni albo osobę niebędącą członkiem spółdzielni, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, albo właściciela lokalu niebędącego członkiem spółdzielni.

Celem okresowego przeglądu stanu wyposażenia technicznego lokalu jest ustalenie zakresu niezbędnych prac i ich wykonania.

Częstotliwość dokonywania przeglądów okresowych zwykle określana jest przez postanowienia statutu spółdzielni lub też wydawanych przez nią regulaminów. Jak podkreśla się natomiast w doktrynie, doraźny przegląd stanu wyposażenia technicznego lokalu przeprowadzany jest w szczególnie uzasadnionych wypadkach, a więc z reguły w sytuacji, gdy istnieje zagrożenie wystąpieniem awarii.

Również konieczność zastępczego wykonania przez spółdzielnię prac obciążających członka spółdzielni, niebędącą członkiem osobę, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, albo właściciela lokalu niebędącego członkiem spółdzielni, aktualizuje obowiązek ww. osób do udostępnienia lokalu spółdzielni. Przepisy USM nie określają przy tym zakresu prac obciążających spółdzielnię oraz jej członka.

Jak podkreśla się w związku z powyższym w doktrynie, zagadnienie to powinno zatem zostać uregulowane w statucie spółdzielni, w odniesieniu zaś do właściciela lokalu niebędącego członkiem spółdzielni oraz niebędącej członkiem spółdzielni osoby, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu – w umowach zawieranych przez nich ze spółdzielnią.

W sytuacjach, o których mowa wyżej, osoba korzystająca z lokalu powinna udostępnić lokal spółdzielni.

W przypadkach przeprowadzania przeglądów i zastępczego wykonania przez spółdzielnię prac, ustawodawca nie nałożył już jednak na osobę korzystającą z lokalu obowiązku niezwłocznego jego udostępnienia spółdzielni. Z tego powodu wykonanie przez spółdzielnię czynności określonych w art. 61 ust. 3 USM wymaga wcześniejszego uzgodnienia terminu ich realizacji z osobą korzystającą z lokalu.

W doktrynie podkreśla się jednocześnie, iż ustalenie go wymaga porozumienia stron.

Termin udostępnienia lokalu nie może zatem zostać jednostronnie ustalony przez spółdzielnię, bez uprzedniego uzgodnienia go z osobą korzystającą z lokalu.

W sytuacji odmowy udostępnia lokalu spółdzielnia nie jest uprawiona – jak ma to miejsce w przypadku usunięcia awarii – do wejścia do lokalu w obecności funkcjonariusza policji, a gdy wymaga to pomocy straży pożarnej – także przy jej udziale. W razie bowiem nieudostępnienia lokalu w uzgodnionym terminie w celu realizacji czynności określonych w art. 61 ust. 3 USM spółdzielni przysługuje prawo wystąpienia do sądu z powództwem o wydanie stosownego orzeczenia, nakazującego udostępnienie lokalu wskazanej przez nią osobie.

Z powództwem tym spółdzielnia może wystąpić również i wówczas, gdy osoba korzystająca z lokalu odmawia uzgodnienia terminu jego udostępnienia lub też swoim zachowaniem uniemożliwia to uzgodnienie. W przypadku zaś nieudostępnienia lokalu w okolicznościach wskazanych w art. 61 ust. 3 pkt 2 USM spółdzielnia może żądać upoważnienia przez sąd do wykonania koniecznych prac na podstawie art. 480 §1 kc.⁵)

Osoba korzystająca z lokalu obowiązana będzie natomiast do naprawienia szkód poniesionych przez spółdzielnię (i innych lokatorów) wskutek uniemożliwienia spółdzielni wykonania określonych robót w celu zapobieżenia powstania ewentualnym szkodom.⁶)

Remont lub przebudowa budynku lub lokalu jako przesłanka dopuszczalności realizacji prawa do wstępu

Przepisy art. 61 ust. 4–8 USM regulują obowiązki osób korzystających z lokalu w kwestii jego udostępniania spółdzielni w sytuacji, gdy lokal ten lub cały budynek wymagają remontu obciążającego spółdzielnię lub przebudowy.

Przez pojęcie „remontu” należy rozumieć „wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym” ⁷).

Zgodnie z przepisami prawa budowlanego „przebudowę” stanowi zaś: „wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji” ⁸).

Przepisy USM przewidują, iż w razie zaplanowanego remontu czy przebudowy budynku (zwłaszcza w odniesieniu do domów jednorodzinnych) lub lokalu spółdzielnia może, po wcześniejszym uzgodnieniu terminu z osobą korzystając z lokalu, żądać udostępnienia przez nią budynku lub lokalu w celu wykonania oznaczonych wyżej robót.

W razie braku uzgodnienia terminu z osobą korzystającą z lokalu, spółdzielni – tak jak w sytuacji związanej z przeprowadzeniem przeglądów oraz zastępczym wykonaniem prac – przysługuje prawo do wytoczenia stosownego powództwa do sądu. I w tym wypadku spółdzielnia nie jest bowiem uprawiona do samodzielnego wejścia do lokalu w celu wykonania remontu lub przebudowy.

Ze szczególną sytuacją mamy natomiast do czynienia wtedy, gdy z uwagi na rodzaj remontu osoby korzystające z lokalu lub budynku obowiązane są na żądanie i koszt spółdzielni w uzgodnionym z nią terminie przenieść się do lokalu zamiennego na okres wykonywania naprawy lub modernizacji, ściśle przy tym oznaczony i podany do wiadomości zainteresowanych.

Przepisy USM w związku z powyższym nakładają na osoby korzystające z lokalu obowiązek przeniesienia się w uzgodnionym terminie do lokalu zamiennego. Okres korzystania z lokalu zamiennego na potrzeby wykonania naprawy lub modernizacji nie może być jednak dłuższy niż 12 miesięcy ⁹).

Przepisy USM nie zawierają przy tym definicji pojęcia „lokal zamienny” i odsyła w tym zakresie do ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego ¹⁰).

Zgodnie z jej art. 2 ust. 1 pkt 6, „lokalem zamiennym” jest „lokal znajdujący się w tej samej miejscowości, w której jest położony lokal dotychczasowy, wyposażony w co najmniej takie urządzenia techniczne, w jakie był wyposażony lokal używany dotychczas, o powierzchni pokoi takiej, jak w lokalu dotychczas używanym; warunek ten uznaje się za spełniony, jeżeli na członka gospodarstwa domowego przypada 10 m² powierzchni łącznej pokoi, a w wypadku gospodarstwa jednoosobowego – 20 m² tej powierzchni.”

W okresie korzystania z lokalu zamiennego członek spółdzielni bądź osoba niebędąca członkiem spółdzielni, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, albo właściciel lokalu niebędący członkiem spółdzielni obowiązani są jedynie do wnoszenia opłat za używanie tego lokalu, z tym jednakże zastrzeżeniem, iż opłaty za używanie lokalu zamiennego – bez względu na jego wyposażenie techniczne – nie mogą być wyższe niż opłaty za używanie lokalu dotychczasowego ¹¹).

Koszty przeniesienia osoby korzystającej z lokalu (i jej mienia) do lokalu zamiennego ponosi spółdzielnia.

Przez koszty, o których mowa wyżej, należy rozumieć zarówno koszty transportu ruchomości, jak i koszty przeniesienia urządzeń zainstalowanych przez lokatora w dotychczas zajmowanym lokalu (np. koszt przeniesienia i zainstalowania telefonu) ¹²).

Ewentualne spory pomiędzy spółdzielnią a osobami korzystającymi z lokali w związku z remontem lub przebudową budynku lub lokalu (np. w związku z odmową przeniesienia się do lokalu zamiennego) rozstrzygane będą na drodze postępowania sądowego ¹³).

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!

1) Por. art. 61 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. (t.j. DzU z 2013 r,. poz. 1222).
2) Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (DzU z 1964 r. nr 16, poz. 93 ze zm.) – dalej jako kc.
3) K. Pietrzykowski, Komentarz do ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych fragment pozycji: Spółdzielnie mieszkaniowe. Komentarz, Warszawa 2013.
4) Por. art. 61 ust. 2 USM.
5) Zgodnie z którym „w razie zwłoki dłużnika w wykonaniu zobowiązania czynienia, wierzyciel może, zachowując roszczenie o naprawienie szkody, żądać upoważnienia przez sąd do wykonania czynności na koszt dłużnika”.
6) K. Pietrzykowski, Komentarz do ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych fragment pozycji: Spółdzielnie mieszkaniowe. Komentarz, Warszawa 2013.
7) Por. art. 3 pkt 8) ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t.j. DzU z 2013 r., poz. 1409 ze zm.) – dalej jako: prawo budowlane.
8) Por. art. 3 pkt 7a) prawa budowlanego.
9) Por. art. 61 ust. 6 USM.
10) Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. (t.j. DzU z 2014 r., poz. 150).
11) Por. art. 61 ust. 7 USM.
12) K. Pietrzykowski, Komentarz do ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych fragment pozycji: Spółdzielnie mieszkaniowe. Komentarz, Warszawa 2013.
13) Por. J. Ignatowicz, w: Komentarz, Prawo Spółdzielcze, s. 369.