Uciążliwy sąsiad i problematyczny lokator

W ustawie o własności lokali jedynym artykułem, którym możemy „postraszyć” niesfornych użytkowników lokali to art. 16, czyli tzw. przymusowa sprzedaż lokalu. Pamiętajmy jednak, że wytoczenie powództwa w tym trybie wymaga, zgodnie z art. 22, ust. 3, pkt 7 tej ustawy, uchwały wspólnoty mieszkaniowej (czynność przekraczająca czynności zwykłego zarządu). W przypadku zasobów spółdzielczych mamy do dyspozycji przepis art. 1710 USM, w którym wskazano do odpowiedniego stosowania przepis ww. art. 16 UWL – w tym przypadku procedury sądowe realizuje Zarząd spółdzielni na wniosek Rady Nadzorczej. Poza wskazanymi przepisami ustaw szczególnych, możemy korzystać m.in. z  art. 144 KC: Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych, czy art. 51 §1 KW: Kto krzykiem, hałasem, alarmem lub innym wybrykiem zakłóca spokój, porządek publiczny, spoczynek nocny albo wywołuje zgorszenie w miejscu publicznym, podlega karze aresztu, ograniczenia wolności albo grzywny. Istnieje jeszcze jeden przepis, który został co prawda wprowadzony w związku z działaniami tzw. czyścicieli kamienic, ale jego sformułowanie można chyba (to moja interpretacja) wykorzystać również w innych sytuacjach. Jest to przepis art. 191, §1a KK: Tej samej karze (tj. do 3 lat pozbawienia wolności) podlega, kto w celu zmuszenia innej osoby do określonego działania, zaniechania lub znoszenia stosuje przemoc innego rodzaju uporczywie lub w sposób istotnie utrudniający innej osobie korzystanie z zajmowanego lokalu mieszkalnego.

Inne „straszaki”

Poza wskazanymi wyżej przykładami zastosowania przepisów prawa ogólnie obowiązującego, możemy posiłkować się również uregulowaniami o charakterze wewnętrznym, czyli tzw. regulaminami porządku domowego; w tym przypadku nie dysponujemy jednak skutecznymi narzędziami egzekucyjnymi. Nie zawsze jednak tak było, przynajmniej w zasobach spółdzielczych. Starsi zarządcy pamiętają, że w czasach, kiedy posiadanie spółdzielczego prawa do lokalu było nierozerwalnie związane z członkostwem w spółdzielni mieszkaniowej, pozbawienie członkostwa poprzez np. wykluczenie, skutkowało utratą tytułu prawnego do lokalu.

Wykluczonym przez Radę Nadzorczą spółdzielni można było być m.in. z powodu nieprzestrzegania zasad regulaminu porządku domowego. Dążąc do źle pojętej demokratyzacji struktur spółdzielczych, stopniowo likwidowano jednak uprawnienia organów spółdzielni do skutecznych interwencji w podobnych przypadkach, a ostatnią, dużą nowelizacją ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, która weszła w życie we wrześniu 2017 roku, zlikwidowano w ogóle przepisy dotyczące możliwości wykluczania członków spółdzielni mieszkaniowych.

Poza sytuacjami, w których sprawcą jest osoba posiadająca tytuł prawny do lokalu często mamy do czynienia z najemcami, którzy nie będąc związanymi na dłużej z danym miejscem i nie czując za nie żadnej odpowiedzialności, zachowują się wyjątkowo uciążliwie. Wbrew pozorom taka sytuacja jest łatwiejsza do opanowania – często wystarczy telefon lub pismo do wynajmującego lokal właściciela, który chce mieć spokój i stabilność dochodów, a nie kłopoty z zarządcą. Bywa niestety i tak (od lat borykam się z taką sytuacją), że uciążliwy najemca nie reaguje ani na interwencje spółdzielni, ani właściciela lokalu. Sytuacja staje się patowa, ponieważ w takim przypadku to właściciel lokalu powinien przeprowadzić proces wyprowadzenia lokatora w sposób dobrowolny lub poprzez eksmisję, a jak wiemy takie procedury potrafią trwać latami. W moim przypadku lokator poza tym, że gromadzi różne rzeczy na klatce schodowej i wokół budynku, niszczy mienie spółdzielni, jest również agresywny wobec sąsiadów, pracowników spółdzielni, a nawet dzieci. O problemie wie policja, straż miejska, OPS, Stołeczne Centrum Bezpieczeństwa m.st. Warszawy. I co? I nic – nikt nic nie może.

Ciekawe jest to, że mieszkańcy, mając problem z uciążliwym sąsiadem, często zaczynają swoje działania od interwencji w biurze zarządcy. Na pytanie, czy z sąsiadem rozmawiali, próbując ugodowo załatwić sprawę, robią wielkie oczy i często z pretensją stwierdzają, że przecież od tego mają administrację. Poza tym, że takie zachowania świadczą o zanikaniu jakichkolwiek więzi społecznych w ramach danego budynku, to nie znajdują żadnych podstaw prawnych – zarządca nieruchomości zarządza częściami wspólnymi nieruchomości, a nie poszczególnymi lokalami. Rozmowy z sąsiadami, każdorazowe zwracanie uwagi na kolejne incydenty, pozwalają długofalowo rozwiązać problem i jednocześnie poprawić albo wręcz nawiązać stosunki sąsiedzkie. W przypadku długotrwałych sporów sąsiedzkich zarządca może podjąć próbę zorganizowania mediacji. Ponieważ mam uprawnienia mediatora, udało mi się w jednym przypadku z powodzeniem zrealizować taką procedurę; należy jednak pamiętać, że do przeprowadzenia mediacji potrzebna jest zgoda obu stron konfliktu.

W sytuacjach, w których zachowania sąsiadów noszą znamiona czynów zabronionych należy pamiętać o tym, że to nie zarządca jest odpowiednią instytucją, do której kierować należy zgłoszenia. Formalne zgłoszenie do organów ścigania (np. odpowiedniego miejscowo komisariatu policji) musi być wniesione przez osobę poszkodowaną.

Nie jest dobrze ale… możemy coś zmienić

Podsumowując opisany problem, z przykrością stwierdzam, że na przestrzeni lat jest coraz gorzej. Z jednej strony coraz większe chamstwo i poczucie bezkarności użytkowników lokali, z drugiej coraz mniejsze możliwości reakcji ze strony różnych służb publicznych i zarządców. Nie wiem jak jest w innych miastach, ale w Warszawie, z uwagi na braki kadrowe, zanika de facto funkcja dzielnicowego, który w czasach słusznie minionych takie problemy rozwiązywał niezwłocznie – co prawda metodami dzisiaj nieakceptowalnymi, ale skutecznie. Uważam, że jako zarządcy powinniśmy przygotować propozycje zmian w przepisach i poprzez zawodowe organizacje zrzeszające spróbować zainicjować proces legislacyjny dający wspomnianym instytucjom skuteczne i szybkie narzędzia reakcji – może coś na wzór tzw. sądów 24-godzinnych? Zapraszam do dyskusji na łamach „Administratora”, poprzez kontakt na adres redakcji: redakacja@administrator24.info.