Deweloper zarządcą

Na początek trochę historii dotyczącej nowych inwestycji mieszkaniowych w Warszawie. W latach 90. większość nowych budynków mieszkalnych wielorodzinnych budowały spółdzielnie mieszkaniowe. Rynek deweloperski dopiero się rodził, a potężne dzisiaj firmy przychodziły do spółdzielni po naukę. Sytuacja powoli się jednak zmieniała i jak wiemy – doprowadziła w końcu do bezwzględnej dominacji budownictwa realizowanego przez firmy deweloperskie, w dużej części z kapitałem zagranicznym. Na początku deweloperzy „z obrzydzeniem” podchodzili do zarządzania wybudowanymi przez siebie budynkami – kończyli inwestycję, a sprawy zarządzania pozostawiali zawodowym zarządcom lub samym mieszkańcom.

Pamiętać należy, że wówczas zarządcy nieruchomości musieli posiadać wymagane przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami licencje zawodowe, co wiązało się z obowiązkiem przestrzegania zasad etyki i standardów zawodowych. Z czasem okazało się jednak, że ci profesjonalni zarządcy – wypełniając swoje obowiązki wobec wspólnot mieszkaniowych – prowadzili działania zmierzające do wyegzekwowania od deweloperów obowiązków wynikających z tytułu rękojmi za wady, co oczywiście wiązało się z koniecznością finansowania często bardzo kosztownych napraw.

Reakcja była oczywista i do przewidzenia – trzeba zająć się zarządzaniem swoimi projektami i występowanie usterek oraz wad minimalizować.

A obecnie… patologia? 

Według autora wspomnianego na wstępie artykułu obecnie sytuacja jest patologiczna, ponieważ deweloperzy utrudniają dokonanie zmian w sposobie zarządzania nieruchomością wspólną, szczególnie w okresie obowiązywania rękojmi za wady wynoszącej obecnie 5 lat. Dzieje się tak dlatego, że już na etapie zawierania umowy o budowę lokalu deweloperzy wpisują konkretną firmę, która będzie zarządzała nieruchomością po zakończeniu realizacji – jest to z reguły spółka należąca do dewelopera lub inna „zaprzyjaźniona”. Kolejnym etapem petryfikowania tej sytuacji jest zawieranie umów o wyodrębnienie lokali w formie aktów notarialnych.

Zgodnie z prawem

W tym miejscu przytoczmy brzmienie przepisów art. 18 Ustawy o własności lokali:

• 1. Właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.
• 2. W razie sukcesywnego wyodrębniania lokali przyjęty przez dotychczasowych współwłaścicieli sposób zarządu nieruchomością wspólną odnosi skutek także do każdego kolejnego nabywcy lokalu.
• 2a. Zmiana ustalonego w trybie ust. 1 sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Uchwała ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej.

Postanowienia ustępu 2 skutkują tym, że zapisany w akcie notarialnym wyodrębniającym pierwszy lokal sposób zarządu nieruchomością wspólną obowiązuje również kolejnych właścicieli lokali. Pamiętajmy, że własność wyodrębnianego lokalu powstaje z chwilą wpisu do księgi wieczystej urządzonej dla tego lokalu – w Warszawie może to trwać nawet kilkanaście miesięcy. Podobno się zdarza, że deweloperzy w aktach notarialnych zawierają również klauzulę mówiącą o tym, że zmiana zarządcy należy do wyłącznej kompetencji tego dewelopera – takie klauzule są niedozwolone i nie wywołują żadnych skutków prawnych ale mogą wywołać skutki faktyczne jeśli właściciele lokali, wszak nie muszą znać przepisów prawa, poddadzą się takiemu rygorowi.

Zgodnie z przytoczonym wyżej przepisem art. 18 ust. 2a UWL właściciele lokali na podstawie uchwały zaprotokołowanej przez notariusza mogą zmienić sposób zarządu nieruchomością wspólną. Uchwały właścicieli lokali zapadają większością głosów liczoną według wielkości udziałów co sprawia, że aby podjąć uchwałę o zmianie zarządcy potrzebna będzie przewaga właścicieli wyodrębnionych lokali nad własnością pozostającą w rękach dewelopera. I tutaj z pomocą może przyjść zapis art. 23 ust. 2a ustawy o własności lokali: „Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej.” To jest sytuacja już znacznie lepsza ale nadal 20% lokali trzeba wyodrębnić, co może nie być wcale takie łatwe jeśli deweloper świadomie będzie opóźniał te procedury – czas płynie i może się okazać, że minęło już 2–3 lata, a usterki nie są usuwane.

Na dzień dzisiejszy nie mam bliższych kontaktów z deweloperami zatem opieram się na wspomnianym artykule i rozważaniach teoretycznych – znam natomiast kilku bardzo solidnych deweloperów, którzy rzetelnie wypełniają swoje obowiązki, w tym obowiązki związane z rękojmią za wady. Przytoczone przez autora artykułu przypadki świadczą jednak o tym, że problem istnieje i uzasadnione jest zastanowienie się nad zmianą przepisów prawa uniemożliwiającą lub przynajmniej znacznie ograniczającą stosowanie podobnych praktyk. Wydaje się, że najprostszym rozwiązaniem byłoby wprowadzenie odpowiednich zapisów do art. 35 ustawy z dnia 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. W ustępie 1 tego artykułu wymieniono co w szczególności zawiera (czyli musi zawierać) umowa deweloperska. Szczerze powiedziawszy nigdy nie zawierałem tego typu umów ani jako klient, ani jako deweloper i dlatego lektura tego przepisu na potrzeby artykułu mocno mnie zdziwiła. W punkcie 14 tego ustępu zapisano: „określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej, jeżeli strony to przewidziały” – jeśli ustawa nosi nazwę „o ochronie praw nabywcy” to wydaje się, że kary umowne przysługujące klientowi to powinna być rzecz oczywista, a nie jest. Sprawa usuwania wad i usterek w ogóle może zatem nie być, zgodnie z zapisami tego punktu, zawarta w umowie. Tego typu zapisy umieszcza się w standardowych umowach z wykonawcami robót budowlanych (nawet na niewielkie roboty) zawieranych masowo przez zarządców nieruchomości, dziwi więc fakt, że w przypadku umowy na setki tysięcy złotych, a coraz częściej miliony, takich zapisów nie wprowadzono jako obligatoryjnych. Poza karami umownymi za niewykonanie umowy lub niewłaściwe jej wykonanie powinny zostać obligatoryjnie wprowadzone kary umowne za zwłokę w usuwaniu wad; proponuję również rozważenie wpisania obowiązku ustanowienia tzw. kaucji gwarancyjnej (zatrzymanie części wynagrodzenia dewelopera) zwalnianej po okresie upływu okresu rękojmi. Umowa deweloperska ze swojej specyfiki daje przewagę deweloperowi, który jest specjalistą wspieranym przez sztaby prawników.

Po drugiej stronie mamy klienta, który zbombardowany marketingiem sprzedawcy bardzo chce kupić wymarzony towar, a poza tym z reguły nie jest specjalistą w tej dziedzinie – czy on zażąda umieszczenia w umowie kar umownych? Wątpię. 

A jak to wygląda w przypadku budowy lokali w formule spółdzielczej czyli w oparciu o postanowienia art. 18, ust. 1 USM (ustanowienie odrębnej własności lokalu)? Trochę lepiej. Tam również niestety nie wpisano obligatoryjności zawarcia w umowie kar umownych przysługujących osobie zawierającej taką umowę ale w pkt 5 tego ustępu zawarto zapis: „inne postanowienia określone w statucie”, co daje szansę na wprowadzenie stosownej ochrony nabywców. W spółdzielniach mieszkaniowych realizujących zadania inwestycyjne, z chwilą powstania wspólnoty mieszkaniowej (czyli z chwilą wyodrębnienia pierwszego lokalu w danej nieruchomości wielolokalowej) zastosowanie znajdują przepisy art. 27 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych: „Zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (…)”, zatem osoba zawierająca umowę ze spółdzielnią mieszkaniową ma ustawową gwarancję w zakresie sposobu zarządzania nieruchomością wspólną. Dopóki właściciele lokali w danej nieruchomości nie podejmą uchwały o zmianie zarządcy (albo jeśli nie wyodrębni się ostatni lokal), spółdzielnia będzie zapewniała te usługi również po okresie upływu rękojmi, co w przypadku deweloperów nie musi być takie pewne – może zwyciężyć następująca logika: skończył się okres rękojmi, oddajemy zarządzanie w ręce mieszkańców, niech się martwią sami. Taka sytuacja może mieć poważne skutki dla mieszkańców ponieważ jak wiemy, wady ujawniają się również w dłuższym niż okres rękojmi czasie (wady ukryte), a wówczas po deweloperskim zarządcy może już nie być śladu.