Powódź a gospodarka nieruchomościami

W jakimś stopniu z pewnością tak. Nie jestem klimatologiem, hydrologiem, czy innym specjalistą w dziedzinach pokrewnych, ale trochę wiem na temat gospodarki nieruchomościami, w tym na temat planowania przestrzennego. W kontekście gospodarki nieruchomościami mamy dwa podstawowe zagadnienia, które wpływają na zakres skutków powodzi, które z pewnością będą się powtarzać i to prawdopodobnie z coraz większą siłą.

Pierwsza sprawa to samowole budowlane. Ten problem istniał w Polsce od dawna i to nie tylko w miejscach narażonych na powodzie. Główny Urząd Nadzoru Budowlanego w roku 2019, przygotowując propozycje zmian w ustawie Prawo budowlane w zakresie legalizacji samowoli budowlanych szacował, że jest ich w Polsce ok. 500 tysięcy (sic!). Osoby w wieku dojrzałym pamiętają metodę budowy typu: „zbudowalim dom ze szwagrem w dwa miesiące”. Jako wędkarz amator swojego czasu łowiłem w Wiśle na południe od Warszawy na odcinku do Góry Kalwarii. Widziałem domy wybudowane w odległości 10 m od podstawy wału powodziowego – nie sadzę, by wybudowano je zgodnie z obowiązującym wówczas prawem, w oparciu o wymagane decyzje administracyjne. 

Druga sprawa to masowe przeznaczanie terenów zalewowych pod inwestycje mieszkaniowe i inwestycje o innym przeznaczeniu. Ta „tradycja” ma przynajmniej kilkudziesięcioletnią historię powojenną (czasów międzywojennych i wcześniejszych nie badałem). Posługując się przykładem Warszawy trzeba wskazać przede wszystkim na budowane w latach siedemdziesiątych XX wieku osiedla mieszkaniowe na Gocławiu (dzielnica Praga Południe). Podczas bardzo wysokich stanów Wisły, woda przez ul. Wał Miedzeszyński przelewała się na tereny mieszkalne, a poziom wód gruntowych podnosił się do tego stopnia, że w garażach podziemnych (w obiektach budowanych później – w latach dziewięćdziesiątych) poziom wody sięgał 1 m. Ten przykład dotyczy okresu, w którym decyzje o realizacji inwestycji podejmowały gremia polityczne, jedynej wówczas partii rządzącej, czyli PZPR. Rozległe tereny Gocławia były później (tj. po roku 1989) rozbudowywane przez działające na tym terenie spółdzielnie mieszkaniowe i deweloperów.

Zobacz też: Zwolnienie z VAT dochodów spółdzielni mieszkaniowych w związku z usuwaniem skutków powodzi

Błędy w planowaniu przestrzennym 

Z trochę inną sytuacją mamy do czynienia po zmianach ustrojowych w roku 1989 i powstaniu samorządu terytorialnego (patrz: ustawa z dnia 8 marca 1990 roku o samorządzie gminnym). Jednym z zadań własnych gminy są zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 sprawy ładu przestrzennego, co w praktyce oznacza między innymi uchwalanie miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego przez odpowiednią radę gminy. Rada gminy jest wybierana w wyborach powszechnych przez mieszkańców danego terenu, w tym mieszkańców posiadających grunty na tzw. terenach zalewowych (czyli terenach, które wskutek opadów, wzbierania rzek lub podnoszenia poziomu wód gruntowych narażone są na zalanie częściowe lub całościowe). Bywa, że ci mieszkańcy sami kandydują do rady gminy, głosząc postulaty zamiany takich terenów na tereny mieszkaniowe czy przemysłowe – argumenty są z pozoru bardzo prospołeczne: rozwój gminy, dochody z podatków, itp. Będąc już w gronie radnych składają postulaty o uchwalenie lub zmianę miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego i przeznaczenie w nich tych terenów zalewowych na funkcje wyżej wskazane. W ten sposób powstaje akt prawa miejscowego, który pozwala na zabudowę terenów, które z definicji powinny być od zabudowy wolne. Z pewnością z takiego obrotu spraw zadowoleni są mieszkańcy posiadający tam nieruchomości – ceny mogą wzrosnąć nawet kilkadziesiąt razy. Doskonałym przykładem takiej operacji jest dawna wieś Zawady znajdująca się obecnie na obszarze warszawskiej dzielnicy Wilanów, na tyłach zespołu pałacowego Jana III Sobieskiego. Pola kapusty i słoneczników zamieniono na ekskluzywną dzielnicę mieszkaniową i z dnia na dzień ceny gruntów poszybowały. W latach dziewięćdziesiątych spółdzielnia mieszkaniowa, w której pracowałem, wybudowała na tych terenach osiedle segmentów jednorodzinnych – wody gruntowe były na głębokości pół metra (domy nie miały piwnic), a komary wyglądały jak polne koniki – nikomu to jednak nie przeszkadzało, wszystko się sprzedało. Obecnie cały ten obszar jest gęsto zabudowany (domy jednorodzinne, ale również nieduże domy wielorodzinne) i strach pomyśleć, co by się stało w przypadku przerwania wału przeciwpowodziowego oddalonego od najbliższych zabudowań o kilkanaście metrów.

Mapy zagrożenia powodziowego

Sytuacja zmieniła się po uchwaleniu przez sejm w dniu 20 lipca 2017 roku ustawy Prawo wodne. Tym, co zasadniczo zmienia się po wprowadzeniu nowych przepisów jest konieczność uzgodnienia ze spółką Wody Polskie między innymi miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego oraz decyzji o warunkach zabudowy na obszarach szczególnego zagrożenia powodzią (art. 166 ust. 1 i 2 ustawy). Mapy zagrożenia powodziowego i mapy ryzyka powodziowego są zatwierdzane przez ministra właściwego do spraw gospodarki wodnej i podawane do publicznej wiadomości przez ich umieszczenie na stronie Biuletynu Informacji Publicznej. Miejmy nadzieję, że właściwe stosowanie nowych przepisów zmniejszy w przyszłości straty wywołane powodziami. Miejmy również nadzieję, że nie będą torpedowane inwestycje, które mogą przeciwdziałać skutkom powodzi, ale które czasami wymagają niewygodnych decyzji, długofalowego myślenia i zaakceptowania przez lokalne społeczności konieczności rezygnacji z partykularnych interesów – przypomnieć należy w tym miejscu niewybudowanie 16 zbiorników retencyjnych w Kotlinie Kłodzkiej na skutek ludzkich protestów i w konsekwencji decyzji politycznych ówczesnych władz w roku 2019.

Smutna konkluzja

Z przekazów medialnych wynika, że rząd zamierza w dużej części przejąć na siebie skutki ostatniej powodzi; straty szacuje się na ok. 1% budżetu państwa czyli ok. 60–80 mld złotych. Poza natychmiastowymi zapomogami dla ludzi poszkodowanych, dotacje na remont i odbudowę budynków gospodarczych i domów mieszkalnych mają wynieść odpowiednio 100 000 zł i 200 000 zł.

Zobacz też: Środki z „Kredytu 0%” trafią do powodzian

W kontekście informacji zawartej w pierwszej części artykułu zasadne, chociaż mogące budzić kontrowersje w tak tragicznej sytuacji, jest pytanie czy inni podatnicy powinni finansować skutki nieprzemyślanych, a czasami bezprawnych decyzji osób poszkodowanych. Dlaczego tak stawiam pytanie? Dlatego, że tę sprawę trzeba załatwić systemowo – np. wprowadzić obowiązkowe ubezpieczenie mienia dla osób posiadających domy na terenach zalewowych. O ile pamiętam, po powodzi w roku 2010 osoby, które nie ubezpieczyły swojego majątku otrzymywały większe dotacje od państwa niż wynosiły odszkodowania wypłacane przez towarzystwa ubezpieczeniowe na podstawie zawartych polis, przecież to absurd.

Na koniec kilka słów o uczestnikach i komentatorach tych tragicznych zdarzeń rozgrywanych na naszych oczach. Ludność (poza nielicznymi szabrownikami) zachowuje się wzorowo, podobnie jak straż pożarna, wojsko i inne służby ratownicze – chapeau bas, władze centralne i samorządowe też zdają egzamin – informacja jest rzetelna i na bieżąco aktualizowana, wszyscy inni, nieposzkodowani obywatele też dają wyraz solidarności – przyjeżdżają pomagać, dokonują wpłat środków pieniężnych, organizują zbiórki najpotrzebniejszych rzeczy. Jest jednak jedna grupa, która zachowuje się nieodpowiedzialnie, a czasami obrzydliwie – to niektórzy dziennikarze i to z reguły ci uznawani za gwiazdy tego zawodu. Wymądrzanie się na temat spraw, o których nie mają pojęcia (podobnie było np. w przypadku katastrofy smoleńskiej), insynuowanie, prowokowanie konfliktów, napuszczanie na siebie różnych grup społecznych czy instytucji, „krwiożercze” domaganie się rozliczeń osób uznawanych przez nich za winne, itp. Ta tragedia pokazała wyraźnie, czym karmią się dzisiejsze media: ma być sensacja i podgrzewanie atmosfery za wszelką cenę, ponieważ to niestety się sprzedaje, smutna konkluzja.