Gospodarka wodna w kontekście rynku nieruchomości

Słowem wstępu warto wspomnieć, że woda stanowi 70% powierzchni Ziemi natomiast ciało ludzkie składa się z niej w 71%. Woda jest podstawowym budulcem otaczającej nas rzeczywistości, również w kontekście gospodarki nieruchomościami. Jako zjawisko naturalne może stanowić siłę wspierającą rozwój – np. uprawę roślin jak również niszczącą – zagrożenie powodziowe czy wilgoć niszcząca mury budynków. Do dalszej analizy przyjęto podział ze względu na rodzaj oddziaływania na nieruchomość w ramach którego wyszczególnione zostały 4 podstawowe grupy:

• zaopatrzenie nieruchomości w wodę (woda gospodarcza),
• stosunki wodne w nieruchomości (woda opadowa),
• wykorzystanie gospodarcze wody (rolnictwo, hodowla, przemysł),
• wykorzystanie rekreacyjne wody (nieruchomości położone nad wodą).

Niniejszy artykuł ma charakter poglądowy i stanowi nakreślenie omawianej problematyki.

Zaopatrzenie nieruchomości w wodę

Dostarczenie wody do nieruchomości zabudowanej stanowi jeden z podstawowych elementów bytowania człowieka. Począwszy od procesu inwestycyjnego jest wykorzystywana jako budulec betonu oraz spoin (zaprawy, kleje, okładziny tynkarskie). Razem z pozostałymi mediami woda istotnie wpływa na wartość nieruchomości i stanowi warunek konieczny do uzyskania zgody na korzystanie z nieruchomości.

Do głównych aktów prawnych regulujących kwestie zaopatrzenia nieruchomości w wodę można zaliczyć Prawo budowlane (PB) oraz Ustawę o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzeniu ścieków (ZW) oraz Prawo wodne (PW). Wskazane akty prawne będą miały zastosowanie zamiennie w zależności od sposobu zaopatrzenia nieruchomości w wodę, rodzaju nieruchomości oraz etapu jej użytkowania. Co do zasady możliwe jest zaopatrzenie nieruchomości w wodę na dwa sposoby:

• Z istniejącej sieci wodociągowej – sposób zasilania budynków wielorodzinnych oraz jednorodzinnych położonych na terenach zurbanizowanych. Następuje na podstawie ustawy o zaopatrzeniu w wodę, która reguluje funkcjonowanie gminnych przedsiębiorstw wodociągowych.
• Z własnego ujęcia – rozwiązanie stosowane na terenach niezurbanizowanych (wiejskich) w przypadku zabudowy jednorodzinnej. Zasady korzystania z wód z własnego ujęcia określają: PB – w zakresie wykonania ujęcia wody, w jakim nie jest wymagane pozwolenie budowlane na wykonanie studni oraz PW – w zakresie sposobu oraz limitów zwykłego korzystania z wód przez gospodarstwa domowe.

Sposób zaopatrzenia budynku w wodę wpływa na koszt procesu inwestycyjnego, sposób korzystania z nieruchomości oraz jej wartość. Konieczność wykonania studni głębinowej niesie za sobą ryzyko podwyższonych nakładów – poziom lustra wody może odbiegać od wartości na nieruchomościach sąsiednich dlatego też decyzja o lokalizacji ujęcia wody powinna być poprzedzona niezbędnymi badaniami hydrogeologicznymi. Czynnikiem dodatkowo wpływającym na koszty i wygodę zaopatrzenia nieruchomości w wodę jest konieczność okresowego badania ujęcia pod kątem bakteriologicznym oraz fizykochemicznym. Kwestią towarzyszącą zaopatrzeniu w wodę jest odprowadzanie ścieków. Tereny nieuzbrojone w wodociąg nie są również wyposażone w kanalizację – te są realizowane równocześnie w procesie inwestycyjnym, co niesie za sobą konieczność rozwiązania problemu nieczystości płynnych. Postanowienia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy określają, czy na danym terenie możliwe jest zastosowanie biologicznych, przydomowych oczyszczalni ścieków, czy też powinny być one magazynowane w zbiornikach bezodpływowych. Wykonanie oczyszczalni z systemem rozsączania do gleby wymaga uzyskania stosownego pozwolenia wodnoprawnego, co może wpłynąć na długość procesu inwestycyjnego.

Odprowadzanie wody z nieruchomości

Obecność wody na terenie nieruchomości ma również mniej pożądany wymiar w postaci wody opadowej związany z koniecznością odprowadzenia jej nadmiaru z terenu posesji. Całokształt wpływu wody opadowej jest pozytywny (na przestrzeń biologicznie czynną), natomiast w okresach wiosennych i jesiennych gwałtowane przybory wody opadowej mogą wpływać negatywnie na stosunki wodne, wykraczające poza granice nieruchomości.

Zasadniczo można wyszczególnić dwie podstawowe sytuacje związane z odprowadzeniem wody z nieruchomości:

• kontrolowana: do naziemnej lub podziemnej instalacji kanalizacyjnej – jest związany z koniecznością wnoszenia stosownych opłat za odprowadzenie wody do kanalizacji;
• niekontrolowana: woda nie jest odprowadzana z nieruchomości w zorganizowany sposób. W przypadku niekorzystnych okoliczności tj. wysokiego poziomu opadów, niekorzystnego ukształtowania terenu (położenie w obniżeniu terenu, spadek terenu) może dojść do zakłócenia stosunków wodnych i zalewania nieruchomości sąsiadujących.

Korzystanie gospodarcze z wody

W świetle Prawa wodnego, korzystanie z zasobów wodnych w zakresie wykraczającym poza potrzeby gospodarstwa domowego stanowi szczególne korzystanie z wód. Na wstępie warto zaznaczyć, że nie zawsze korzystanie z wody na potrzeby działalności gospodarczej wykracza poza zwykłe korzystanie – w praktyce ten rodzaj kwalifikacji prawnej dotyczy działalności przemysłowej oraz rolniczej. Do najczęściej wymienianych gospodarczych zastosowań wody zalicza się uprawę roślin, hodowlę zwierząt (w tym ryb) oraz przemysł m.in. energetykę oraz produkcję tekstyliów. Specjalne korzystanie z wód można rozpatrywać dwojako – jako surowiec niezbędny do funkcjonowania zakładu przemysłowego oraz przez pryzmat „produktu” tej działalności – jakim są pozostałości poprodukcyjne – i ich negatywny wpływ na jakość wód i środowisko naturalne.

Produkcja rolnicza i związane z nią wykorzystanie wody oraz melioracja pól uprawnych może prowadzić do zmiany stosunków wodnych w okolicy, głównie nadmiernego odpływu wody na danym obszarze. Nie bez znaczenia pozostaje również fakt intensywnego nawożenia pól uprawnych nawozami, co powoduje odpływ istotnej części wód z substancjami mineralnymi do rzek oraz finalnie morza i jest przyczyną nadmiernej eutrofizacji wód oraz powstawania tzw. martwych stref bez tlenu, które w chwili obecnej zajmują już ok. 20% powierzchni Bałtyku.

Wody powierzchniowe – transport i rekreacja 

Ostatnim z omawianych zagadnień związanych z korzystaniem z wód w kontekście rynku nieruchomości jest rekreacja. Położenie nieruchomości nad zbiornikiem wodnym stanowi istotny walor krajobrazowy oraz turystyczny. Współczynnik jeziorności w Polsce wynosi niespełna 0,9%, w związku z czym położenie nieruchomości bezpośrednio przy linii brzegowej jest ewenementem. Pomimo to można wyodrębnić nieruchomości wodne jako odrębną kategorię nieruchomości z uwagi na pewne specyficzne uwarunkowania prawne oraz lokalizacyjne, wpływające na charakter działalności oraz specyfikę świadczonych usług. Na potrzeby dalszej analizy oraz niniejszego cyklu publikacji proponuję użycie nazwy nieruchomości wodne rozumiane jako specyficzne obiekty o charakterze komercyjnym, położone w bezpośrednim sąsiedztwie zbiorników wodnych i świadczące usługi bezpośrednio z tym sąsiedztwem związane. Do tej grupy nieruchomości można zaliczyć:

• porty i przystanie morskie – funkcjonujące na podstawie odrębnych przepisów ustawy o portach i przystaniach morskich (zwaną danej: UPPM). Porty morskie zwykle są obiektami polifunkcyjnymi i świadczą szeroki zakres usług związanych z transportem ludzi i towarów, rekreacją, przetwórstwem rybnym czy usługami stoczniowymi (budowa i naprawy jednostek pływających);
• porty i przystanie śródlądowe – położone w obrębie wód śródlądowych w rozumieniu Ustawy Prawo wodne (zwanej dalej PW). Obiekty znajdujące się na śródlądziu można podzielić ze względu na rodzaj zbiornika wodnego przy jakim są położone na porty i przystanie rzeczne oraz jeziorne. Działalność na śródlądziu jest zwykle związana z funkcją rekreacyjną lub transportową i stoczniową (miejskie porty rzeczne);
• kąpieliska – termin ma kilka znaczeń. W rozumieniu PW jest to wyznaczony przez radę gminy i oznakowany fragment wód powierzchniowych, wykorzystywany przez dużą liczbę kąpiących się. W szerszym znaczeniu można określić w ten sposób również obiekty zlokalizowane nad zbiornikami wodnymi, świadczące usługi rekreacyjne związane ze sportami wodnymi;
• bazy nurkowe, wypożyczalnie sprzętu wodnego – obiekty pozornie zbliżone do kąpielisk, jednak o innej charakterystyce i bardziej wyspecjalizowane. Miejsca przeznaczone do nurkowania cechują się większymi trudnościami technicznymi ukształtowania samego zbiornika i jego bezpośredniego otoczenia;
• wypożyczalnie sprzętu wodnego można spotkać przy większości rodzajów zbiorników wodnych. Zakres świadczonych usług jest różny – od podstawowych sprzętów jak rowery wodne, kajaki po bardziej zaawansowany sprzęt np. żaglówki czy łodzie motorowe.

Uwarunkowania lokalizacyjne oraz specyficzny charakter świadczonych usług nie są jedynym czynnikiem świadczącym o odrębności nieruchomości wodnych jako kategorii obiektów. Stanowią one również ciekawy przedmiot analizy pod względem prawnym, ze względu na ograniczenia w korzystaniu z prawa własności wynikające z Prawa wodnego.

Oddziaływanie wody na funkcjonowanie nieruchomości 

Gospodarka wodna ma istotny wpływ na wiele aspektów funkcjonowania nieruchomości. Znajomość uwarunkowań prawnych, związanych z wodą oraz jej oddziaływaniem na funkcjonowanie nieruchomości jest niezbędna do efektywnego prowadzenia procesu inwestycyjnego oraz zarządzania nieruchomością. Zasięg oddziaływania wody na nieruchomość jest jednak znacznie szerszy i nie odnosi się do pojedynczych obiektów. Może być rozpatrywany w aspekcie wpływu na rozwój lokalny i funkcjonowanie obiektów komercyjnych, których działalność opiera się na bliskości wody.