Estetyka i zieleń na osiedlu

To, jak wygląda obecnie i jak będzie się kształtowało w kolejnych latach nasze otoczenie, wynika z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (o ile taki plan ustanowiono). Estetyka i funkcjonalność budynków powstających w przestrzeni miejskiej nie jest zatem przypadkowa i odpowiada zasadom kształtowania polityki przestrzennej gminy.

Zadbane otoczenie i estetyka budynków leżą także w kręgu zainteresowań zarządów spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych, podnoszą bowiem nie tylko wartość rynkową władanej przez nich nieruchomości, ale i poziom zadowolenia mieszkańców. Im wyższy jest standard budynku, im nowocześniejsza jego bryła architektoniczna, im bardziej dostosowane przestrzenie rekreacyjne, tym większa satysfakcja mieszkańców z życia w takim otoczeniu, a zarazem chęć mieszkania (i zakupu nieruchomości). Zaletą inwestycji jest przemyślana i estetyczna przestrzeń, wykorzystująca potencjał swojej lokalizacji. Jak wynika z analiz biur nieruchomości, osoby rozglądające się za nowym mieszkaniem obok metrażu, rozkładu pokoi, piętra czy lokalizacji coraz częściej zwracają uwagę właśnie na estetykę i najbliższe otoczenie, bliskość terenów zielonych i rekreacyjnych.

Plany nowoczesnych osiedli znacznie różnią się od tych wybudowanych kilkadziesiąt lat temu. Na nowych osiedlach przestrzeni pomiędzy budynkami jest niewiele, stąd coraz większa liczba deweloperów decyduje się na tworzenie ogrodów na dachach budynków. Na osiedlach z tzw. wielkiej płyty zieleni jest znacznie więcej. Niestety w znamienitej większości przypadków zieleń ta zagospodarowana jest w niewłaściwy, dość przypadkowy sposób.
Pocieszające jest, że powoli, ale konsekwentnie zmienia się wygląd podwórek w polskich miastach. Poprawia się nie tylko ich estetyka, ale także zaczynają one pełnić nowe funkcje.

Ważna koncepcja

Bardzo ważnym elementem w procesie zmian przestrzeni osiedlowej jest przemyślana, całościowa koncepcja realizacji założeń. Pozwala to utrzymać jednolitą, spójną w funkcjonowaniu i odbiorze estetycznym przestrzeń. Coraz częściej administratorzy lub zarządcy osiedli mieszkaniowych angażują architektów krajobrazu do zaprojektowania terenu wokół budynków mieszkalnych. Wymagania stawiane otoczeniu są bowiem coraz wyższe – potrzeba tu oryginalnych pomysłów, wykorzystujących indywidualne uwarunkowania terenu. Architekt krajobrazu już na etapie projektowania terenu zieleni dla osiedla może podpowiedzieć przydatne wskazówki: np. komfortową szerokość ciągów pieszych oraz jak łagodnie poprowadzić ich trasy, aby zapewnić możliwie największy komfort chodzenia. Jednak jeśli zdecydujemy się na samodzielne zmiany otoczenia budynków, pamiętajmy, że najistotniejsza jest funkcjonalność zastosowanych rozwiązań oraz dostosowanie ich do potrzeb różnych grup wiekowych mieszkańców osiedla.

Zieleń na osiedlu

Planując kompozycje roślinne, należy bazować na różnych grupach roślin, jednak w przypadku wieloletnich osiedli, już zaaranżowanych, ale wymagających poprawy estetyki, główną ramę roślinną powinien tworzyć istniejący drzewostan. To ogromny walor, którego nie da się przecenić i „na szybko” zastąpić – na korony drzew dające cień w upalne dni trzeba będzie czekać wiele lat. Takie podejście pozwoli także zmniejszyć koszty wykonania terenu zieleni. Główną strukturę należy dopełnić roślinami zimozielonymi, które będą tłem dla kompozycji przez cały rok.

W obecnych czasach brakuje nam zieleni w przestrzeni miejskiej. Warto o nią zadbać, drzewa bowiem nie tylko dają cień w słoneczne dni i „wytchnienie dla oka”, to także swego rodzaju filtr powietrza, który redukuje miejskie zanieczyszczenia i smog. Roślinność ma ponadto pozytywny wpływ na ludzi, sprawia, że otoczenie jest bardziej naturalne, kolorowe i przyjazne.

Rośliny sadzone pomiędzy blokami powinny być odporne na zanieczyszczenia, niekorzystne warunki miejskie, a ich pielęgnacja i utrzymanie nie mogą być zbyt wymagające. Wybór powinien paść na takie, które będą odporne na przymrozki, ale także będą bezpieczne dla mieszkańców (również dla dzieci bawiących się na placach zabaw). Najkorzystniejsze będą te, które nie wymagają częstego przycinania, nawadniania czy nawożenia. O wybór odpowiednich gatunków warto zapytać architekta krajobrazu lub ogrodnika.

Warto podkreślić jeszcze jedno: dobrze zaprojektowana zieleń na osiedlu powinna być atrakcyjna i funkcjonalna przez 365 dni w roku, a nie tylko wiosną i latem, kiedy rośliny kwitną. Dobrze przemyślany i dostosowany do potrzeb terenu projekt zapewnia sezonową zmienność, dynamikę kolorystyczną oraz estetykę otoczenia również zimą.

Kto dba o osiedlową zieleń? 

Na większości osiedli o tereny zewnętrzne dbają pracownicy gospodarczy lub firmy specjalizujące się w pielęgnacji zieleni. Do ich podstawowych obowiązków należy m.in. zakładanie trawników, rabat kwiatowych, skalniaków, cięcie i karczowanie drzew, przycinanie i formowanie żywopłotów. Należy także pamiętać o częstym nawadnianiu oraz odpowiednim przycinaniu roślin, tak aby mogły ładnie rosnąć wśród osiedlowych bloków.

Prace porządkowo-pielęgnacyjne terenów zewnętrznych warto zlecić profesjonalnej firmie, która latem zajmie się dbaniem o zieleń, koszeniem i pielęgnacją trawników, nowymi nasadzeniami, ale także utrzymaniem czystości chodników – zamiataniem, zimą – odśnieżaniem i posypywaniem piaskiem parkingów i dróg dojazdowych. To ona odpowiedzialna będzie za inne codzienne prace porządkowe związane z utrzymaniem czystości i estetycznym wyglądem terenu.

Można też rozważyć zakup dla pracowników spółdzielni odpowiednich maszyn, które wspomogą utrzymanie porządku na osiedlu. Wśród oferty sprzętów przeznaczonych do pielęgnacji zieleni w przestrzeni publicznej najbardziej przydatne na osiedlowych podwórkach mogą się okazać drzewa kosiarki lub traktorki ogrodowe (koszące i odśnieżające), zmiatarki, miejskie odkurzacze do uprzątnięcia nie tylko liści, ale i rozrzuconych śmieci.

Mała architektura

Dodatkowe elementy małej architektury, które mogą poprawić walory estetyczne i funkcjonalne przestrzeni osiedlowej, to: ławki rozmieszczone w przemyślany sposób, fontanna lub oczko wodne dające przyjemny chłód latem, altana lub pergola zapewniająca zaciszne miejsce odpoczynku czy siłownia zewnętrzna, z której skorzystają chętnie dorośli w każdym wieku. Elementami, które ponadto powinny pojawić się na osiedlu, są: plac zabaw podzielony na strefy wiekowe (dla najmłodszych oraz starszych dzieci), ergonomiczne ciągi komunikacyjne, inne elementy małej architektury (przydatne kosze na śmieci, stojaki rowerowe) oraz atrakcyjne i funkcjonalne oświetlenie terenu. Przydatne okażą się także estetyczne ogrodzenia oraz niskie płotki, które zapobiegną wydeptywaniu trawników i bieganiu po ukwieconych rabatach.

Czasem trzeba też coś ukryć… 

Aby otoczenie osiedla było przyjazne dla oka, niekiedy przydałoby się ukryć śmietniki czy trzepaki. Są to oczywiście elementy niezbędne do funkcjonowania osiedla, ale nie do końca estetyczne. Kiedyś szpecące ściany porastały pnącza bluszczu. Obecnie na rynku dostępne są nie tylko eleganckie wiaty i zabudowy śmietnikowe, ale nawet podziemne pojemniki na odpady. Śmieci w takim pojemniku ukryte są pod ziemią, co nie wywołuje negatywnych odczuć zapachowych i wizualnych. Systemy te sprawdzą się zwłaszcza na terenach wspólnot czy spółdzielni, które mają mało miejsca na tego typu zabudowę. Jak podaje jeden z producentów pojemników półpodziemnych, największy z nich o średnicy 170 cm zastąpi nawet 6 kontenerów o pojemności 1100 l. Dla porównania, aby uzyskać taką samą pojemność, wykorzystując tradycyjne pojemniki 1100 l, potrzebne byłoby miejsce o powierzchni ponad 8 mkw., nie licząc przestrzeni na swobodny dostęp do śmietnika czy wiaty. „Zaoszczędzone” w ten sposób miejsce można wykorzystać na dodatkowe miejsca parkingowe czy na użytek rekreacyjny.

Istotny jest tu też aspekt praktyczny, czyli możliwość utrzymania miejsc gromadzenia odpadów w porządku i czystości, muszą być więc one przewiewne ze względu na zachodzące tam procesy gnilne, łatwe do mycia i odkażania. Wygodę dają pod tym względem estetyczne ażurowe wiaty śmietnikowe – najlepiej zamykane na chipa, by ograniczyć podrzucanie śmieci i ich rozwiewanie, roznoszenie przez ptaki. Nie bez znaczenia jest też estetyczny i nowoczesny wygląd takiej zabudowy, a typowy śmietnik z wysypującymi się śmieciami nie będzie szpecił krajobrazu osiedla.

Estetyczna elewacja

Na estetyczny wygląd osiedla składają się także budynki. Niektóre przed termomodernizacją, niektóre już po. Warto przed przystąpieniem do prac zaplanować kolorystkę elewacji spójną na całym osiedlu, aby uniknąć pstrokatego efektu „klocków lego”, zwłaszcza że coraz częściej wybór koloru elewacji pozostawia się mieszkańcom. Przed podjęciem ostatecznej decyzji pamiętajmy, by sprawdzić właściwości charakteryzujące poszczególne rodzaje tynków, aby dokonać optymalnego wyboru dla danej inwestycji.

Na wygląd elewacji wpływają kolor i struktura tynku oraz jej czystość (odporność na zanieczyszczenia oraz porastanie mchem). Wciąż najpopularniejszy jest tzw. baranek ponieważ taką elewację łatwiej utrzymać w czystości, a także usuwać z niej zabrudzenia. Sprzyja temu jego struktura – gładka, bez dużych zagłębień, w których mogłyby gromadzić się zanieczyszczenia.

Ściany porośnięte nieestetycznymi glonami należy zabezpieczyć przed rozwojem mikroorganizmów specjalnymi produktami, np. tynkiem hydrofilowym. Jeśli budynek stoi w pobliżu ruchliwej ulicy, jego elewacja powinna być odporna na zabrudzenia, aby uniknąć mycia i częstego odnawiania elewacji. Na rynku są też dostępne powłoki zabezpieczające budynek przed aktami wandalizmu, takimi jak graffiti, ale w tym przypadku przydatny będzie także monitoring, aby schwytać wandala. A jak już niestety zdarzy się taki niechciany „malunek”, do dyspozycji mamy środki zmywające nawet takie farby, przywracające pierwotną powłokę. Jeśli wyzwanie okaże się zbyt duże, warto wezwać profesjonalistów – firmę specjalizującą się w myciu i zabezpieczaniu ścian budynków.

Inaczej sprawa się ma w przypadku popularnych ostatnio murali. Tego rodzaju wielkoformatowa „sztuka na murze”, swoiste obrazy, wykonywane często przez artystów, często zdobią zrewitalizowane budynki, stanowiąc charakterystyczną dla danego osiedla ozdobę. Murale ciekawie urozmaicają przestrzeń betonowych (najczęściej ślepych) ścian budynku i cieszą się dużym poparciem mieszkańców.

Ale pamiętajmy, że ładne osiedle to nie tylko fasady i elewacja, lecz także atrakcyjne i funkcjonalne przestrzenie wspólne.

Integracyjna przestrzeń wspólna 

Rozwiązania estetyczne na współczesnych osiedlach coraz częściej łączone są z funkcjonalnością przestrzeni wspólnych. Standardem stały się atrakcyjne wizualnie fragmenty zieleni i miejsca przeznaczone do relaksu. Przemyślany układ i umiejscowienie małej architektury, zadaszeń, placów zabaw czy podświetlanych alejek stwarza mieszkańcom możliwość odpoczynku w atrakcyjnej wizualnie przestrzeni i rekreacji. Ale nie tylko. To także miejsce sąsiedzkich spotkań sprzyjające budowaniu więzi społecznych i przynależności do danej społeczności i miejsca. Niektóre zarządy osiedli, by zaktywizować i zintegrować mieszkańców, organizują często także konkursy na najpiękniej ukwiecony balkon, najatrakcyjniej zaaranżowany ogródek. Dzięki temu otoczenie budynku jest kolorowe, przyjemne dla oka, a niewielka sąsiedzka rywalizacja pozytywnie wpływa na mieszkańców osiedla.

Gdy nie ma miejsca na zieleń... 

Na nowych osiedlach, często wkompomowanych między inne budynki na zasadzie plomby, brakuje miejsca na rozległe tereny zielone, z ławeczkami i ukwieconymi klombami. Wokół budynku mieszkańcy mają do dyspozycji tylko wąski trawnik i chodnik. Szczęśliwcy mieszkający na parterze zamiast balkonu mają kilkanaście metrów ogródka. I to wszystko. Rozwiązaniem w takiej sytuacji są ogrody na dachach. Z takich nowoczesnych zabiegów korzystają najczęściej deweloperzy, zwiększając tym samym przestrzeń wspólną i rekompensując mieszkańcom ograniczony dostęp do natury.

Alternatywą są miniaturowe parki, których idea narodziła się w Stanach Zjednoczonych, a zyskują na popularności w Europie, coraz częściej można je również spotkać w Polsce. 

Kieszonkowe parki powstają w miejscach po wyburzonych budynkach lub na niewielkich nieużytkach – wystarczy niewielka przestrzeń między budynkami czy placyk przed kamienicą. Wielkość takiego parku nie przekracza 5000 m².

Celem tego typu miejsc jest stworzenie warunków do odpoczynku, przyjemnego spędzenia czasu blisko natury, w kojącej zielonej przestrzeni. Kilka ławek, stolik do gry w szachy czy huśtawki dla dzieci sprawią, że małe oazy zieleni będą chętnie odwiedzane przez mieszkańców okolicznych bloków czy przechodniów.

Estetyka a prawo

Użyte w art. 66 ust. 1 pkt 4 ustawy Prawo budowlane sformułowanie „oszpecenie obiektu” jest zwrotem niedookreślonym, co oznacza, że organ stosujący prawo ma pewien zakres swobody w ocenie, czy stan estetyczny obiektu budowlanego faktycznie powoduje oszpecenie otoczenia. Zgodnie z tezą wyrażoną w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie z dnia 5 czerwca 2002 roku (sygn. SA/Rz 77/02) przez należyty stan estetyczny obiektu budowlanego należy rozumieć utrzymanie w dobrym stanie elewacji i wyglądu obiektu oraz innych jego elementów, jak też zapewnienie harmonii pomiędzy wyglądem obiektu a otoczeniem naturalnym i stworzonym przez człowieka.

W razie stwierdzenia, że estetyka budynku istotnie odbiega od obowiązujących w ocenie organu standardów i powoduje oszpecenie otoczenia, organ ten władny jest w oparciu o art. 66 ustawy PB wydać decyzję i nałożyć na właściciela lub zarządcę obowiązek usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości.

Zgodnie natomiast z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 19 listopada 2003 roku (sygn. SA/Sz 2255/01), przesłanka do wydania decyzji na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 4 ustawy Prawo budowlane odnosi się do skrajnych zaniedbań w estetyce obiektu przy uwzględnieniu otoczenia, a ciężar udowodnienia tej okoliczności spoczywa na organie administracji. W konsekwencji nie każda nieprawidłowość w utrzymaniu obiektu budowlanego wpływająca na jego estetykę będzie uzasadniała podjęcie działań przez organ nadzoru budowlanego – granicę będzie wyznaczała wykładnia celowościowa omawianego art. 66 PB.

Niewykonywanie przez właścicieli obiektów obowiązków nałożonych na podstawie art. 66 PB powinno spotkać się z reakcją organów nadzoru budowlanego, polegającą na wdrożeniu postępowania egzekucyjnego. W ramach tego postępowania możliwe jest m.in. zastosowanie wykonania zastępczego wobec zobowiązanego, jeżeli nie zamierza on dobrowolnie spełnić obowiązków nałożonych przez ten organ.

Wskazać również należy na brzmienie art. 62 ust. 1 pkt 2 ustawy Prawo budowlane. Przepis ten nakłada na właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego obowiązek poddawania obiektu – w czasie jego użytkowania – okresowej kontroli co najmniej raz na 5 lat. Kontrola ta powinna polegać na sprawdzeniu m.in. estetyki obiektu budowlanego oraz jego otoczenia.

Ponadto kwestie odpowiedniego wyglądu budynków mogą występować w przypadku obiektów, które są objęte ochroną dziedzictwa narodowego. Regulacje te zawiera ustawa z 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (u.o.z.) oraz przepisy wykonawcze wydane na jej podstawie, które określają zasady i warunki ochrony stanu obiektów zabytkowych oraz wykonania prac konserwatorskich. Są to rygory ściśle skonkretyzowane i podlegające egzekwowaniu przez właściwe służby ochrony zabytków. Ochroną konserwatorską może być objęty m.in. wygląd zewnętrzny budowli określony skalą, rozmiarami, stylem, konstrukcją, materiałami, kolorem i wystrojem. W tym zakresie wprowadza się ograniczenia co do kubatur budynków oraz ich wyglądu zewnętrznego, w tym np. elewacji, jak również stolarki okiennej stanowiącej integralną część elewacji, która wywiera znaczny wpływ na jej wyraz architektoniczny. Ponadto wszelkie ograniczenia mogą dotyczyć dachów czy koloru zabudowy.

W orzecznictwie przyjmuje się, że obowiązek uzyskania pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków na prowadzenie prac wynika przede wszystkim z art. 36 ust. 1 pkt 11 u.o.z., który odnosi się do zmiany wyglądu zabytku wpisanego do rejestru. W systemie ochrony wartości zabytkowych w zakresie urbanistyki funkcjonuje również inna forma prawnej ochrony wartości kulturowych określonych obszarów miast, które nie są wpisane do rejestru zabytków, lecz podlegają ochronie konserwatorskiej. Zgodnie z art. 19 ust. 3 u.o.z. ustalenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego stref ochrony konserwatorskiej dotyczących obszarów, na których obowiązują określone ustaleniami planu ograniczenia, zakazy i nakazy, mają na celu ochronę znajdujących się na tym obszarze zabytków. Oznacza to, że celem ustalenia w planie miejscowym obszaru ochrony konserwatorskiej jest zapewnienie takiego kształtowania nowej zabudowy oraz zagospodarowania terenu, aby nie zdeprecjonować wartości, jaką stanowią istniejące na tym obszarze obiekty wpisane do rejestru zabytków. W ten sposób ustawodawca zapewnia racjonalne współistnienie zabytków z nową zabudową, zapewniając utrzymanie właściwej formy urbanistyczno-architektonicznej na obszarze objętym ochroną konserwatorską.

Stan prawny na: kwiecień 2019.

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!