Gdzie budować mieszkania?

Nowe mieszkania budowane są w różnych lokalizacjach. Niekiedy są to tereny poprzemysłowe lub rolne pozwalające na budowę większych kompleksów mieszkaniowych. W innych przypadkach niewielkie „skrawki” terenu pozwalające na budowę „plomb” – pojedynczych budynków.

Często jednak, niestety, występują przypadki patologiczne. Na niewielkie działki budowlane wtłaczane są zespoły budynków wysokich, gdzie pomimo formalnego zachowania przepisowych odległości budynków od granicy działek budowlanych, sąsiedzi zaglądają sobie w okna. W jeszcze innych przypadkach deweloperzy realizują tzw. „zabudowę łanową” – lokując zespoły budynków jednorodzinnych na długich, wąskich działkach zakupionych od rolników.

Rozwiązania bazujące niemal wyłącznie na działaniach deweloperów zwiększają koszty, ponoszone przez władze lokalne na infrastrukturę techniczną, a niekiedy także społeczną (o czym niżej).

Może więc warto przypomnieć jak to „drzewiej w Polszcze”, a szczególnie w stolicy, bywało.

Planowanie rozwoju

W latach 60-tych ubiegłego wieku planowaniem rozwoju Warszawy zajmowały się:

• powstałe w roku 1961 Biuro Studiów i Projektów Inżynierii Miejskiej w Warszawie (początkowo pod znakomitą nazwą „Samodzielna Pracownia Projektów i Studiów Inżynieryjnych przy Biurze Projektowo Konstrukcyjnym Stołecznego Przedsiębiorstwa Energetyki Cieplnej” – 14 słów!); dyrektorem był urbanista inż. Bogdan Jastrzębski (w latach 90-tych ubiegłego stulecia – Wojewoda Mazowiecki);
• powstałe również w tym samym czasie Biuro Studiów i Projektów Komunikacji Miejskiej; kierował nim, niedawno zmarły, inż. Wojciech Suchorzewski (później profesor Politechniki Warszawskiej);
• Wydziały Architektury, Nadzoru Budowlanego i Geodezji (WANBiG) w 7 dzielnicach, na które podzielona była Warszawa. (W roku 1972 wszystkie te jednostki zostały połączone i przekształcone w Biuro Planowania Rozwoju Warszawy).

W tym czasie, do końca roku 1967, prezydentem Warszawy (formalnie – przewodniczącym prezydium Miejskiej Rady Narodowej) był dr inż. architekt gen. Janusz Zarzycki, wcześniej szef Głównego Zarządu Politycznego WP.

Nie wiem jak to się stało, że w tym czasie, pomimo wspomnianej proweniencji prezydenta, w wymienionych wyżej jednostkach szereg odpowiedzialnych funkcji pełnili ludzie, których życiorysy, a także poglądy nie były zgodne z linią rządzącej wówczas „wiodącej siły narodu”. Głównym inżynierem miasta był Leopold Kummant (Lopek) – AK-owiec (ps. Ryski). W moim Biurze Studiów i Projektów Inżynierii Miejskiej kierownikiem pracowni ekonomicznej był dr Stanisław Broniewski (ps. Orsza) – organizator i dowódca Szarych Szeregów. W innej pracował inż. Jan Rossman – współorganizator Szarych Szeregów. Szefem mojej pracowni był inż. Henryk Marciniak – syn przedwojennego kapitalisty, właściciela największej w kraju fabryki wyrobów oświetleniowych przy ul. Łopuszańskiej w Warszawie. Szefem WANBiG Śródmieście był inż. Stanisław Jankowski (ps. Agaton), w czasie wojny – cichociemny.

Obydwa wspomniane biura współpracowały przy planowaniu odbudowy i rozbudowy Warszawy.

Plany rozwoju miasta opracowywane były dla trzech horyzontów czasowych:

• 5-letniego – plan etapowy;
• 15-letniego – plan perspektywiczny;
• 50-letniego – plan kierunkowy.

Plany te były okresowo (co 5 lat) aktualizowane.

Metoda rozbudowy, czyli optymalizacja

W połowie lat 60-tych władze Warszawy postawiły ww. jednostkom zadanie minimalizacji kosztów rozbudowy miasta, przede wszystkim kosztów infrastruktury. Wynikiem pracy nad tym problemem była metoda nazwana później metodą „Optymalizacji Warszawskiej”.

W skrócie polegała ona na tym, że miasto zostało podzielone na niewielkie obszary (o powierzchni w granicach 100–250 ha) jednolite pod względem urbanistycznym, nazwane „rejonami urbanistycznymi”. Dla każdego z rejonów, w których możliwa była budowa budynków mieszkalnych (wyłączono teren lotniska, tereny kolejowe, czy rejony przemysłowe), architekci-urbaniści określili chłonność terenu – liczbę mieszkań, które mogły być wybudowane (na terenach już zabudowanych – dodatkowo) i ich powierzchnię. 

Z kolei „drogowcy” i specjaliści od infrastruktury inżynieryjnej obliczyli koszty budowy lub rozbudowy infrastruktury niezbędnej dla obsługi ww. rejonów – zarówno zabudowy mieszkalnej, jak i usług towarzyszących. Relacja kosztów do powierzchni możliwych do wybudowania mieszkań wskazała gdzie, w jakich rejonach, budownictwo mieszkaniowe wraz z niezbędną infrastrukturą jest najtańsze.

Realizacja zabudowy – miasto na peryferiach

Najtańszym rejonem okazało się Bródno – osiedle obliczone na 72 000 mieszkańców. Kolejnym zaś Ursynów-Natolin-Kabaty (planowane na 180 000 osób). Na Bródnie więc, a w późniejszym okresie na terenie Ursynowa, skoncentrowano nowe budownictwo. Zarzucano później władzom Warszawy to, że miasto buduje na peryferiach, centrum miasta pozostaje zaś nieodbudowane (powstał nawet film „Miasto na wyspach”, choć w tym czasie, niemal w centrum, powstało osiedle „Za Żelazną Bramą”). Był to jednak wynik analizy ekonomicznej. Dziś zapewne w takiej analizie byłyby uwzględnione także koszty eksploatacji, w szczególności koszty transportu. Ale „Optymalizacja Warszawska” dawała możliwość minimalizacji kosztów budowy infrastruktury miejskiej.

Nawiasem mówiąc, osiedle, a właściwie dzielnicę mieszkaniową Bródno, a później Ursynów, Natolin i Kabaty projektowano w zdecydowanie lepszy sposób, niż robi się to dzisiaj. To „dzisiaj” dotyczy nie tylko wspomnianej już absurdalnej zabudowy „łanowej”, ale także „Miasteczka Wilanów”. W tym ostatnim przypadku władze miasta, wydając pozwolenia na budowę, zapomniały o konieczności budowy infrastruktury społecznej – szkół, przedszkoli, placówek służby zdrowia. Dopiero z dużym opóźnieniem odkupywano od właściciela terenu działki pod budowę tych obiektów, po (oczywiście) znacznie wyższej cenie.

Bródno było od początku projektowane kompleksowo. Obszar, na którym docelowo miało zamieszkać 72 000 osób został podzielony na 13 rejonów, z których 10 przeznaczonych zostało na zabudowę mieszkaniową wraz z towarzyszącymi usługami, 11 – centralny – na zabudowę handlowo--administracyjną (biura, domy towarowe i in.), zaś sąsiedni 12 rejon (także położony w centrum) przeznaczono na park. Rejon 13 usytuowany między ul. Wysockiego, a linią kolejową był przeznaczony na cele rekreacyjno-sportowe z dużą ilością zieleni, która jednocześnie miała stanowić izolację zabudowy mieszkaniowej od uciążliwej (ze względu na hałas) linii kolejowej. Na terenie rejonów mieszkalnych przewidywano pełną infrastrukturę społeczną – szkoły (zarówno podstawowe, jak i średnie), przedszkola, żłobki, place zabaw, ośrodki zdrowia i szpital oraz pawilony handlowo-usługowe. Przewidywano także wewnętrzne drogi dojazdowe oraz parkingi i garaże, choć w tej ostatniej sprawie wyobraźnia projektantów nie sięgała tak daleko, by zaprojektować więcej miejsc postojowych niż lokali (obowiązujący wówczas normatyw przewidywał 10 miejsc postojowych na 100 lokali, dziś zwykle 125, a więc kilkanaście razy więcej).

Pozyskanie gruntów pod budowę osiedla Bródno było uproszczone, ponieważ grunty, na których to osiedle budowano, w większości należały do Skarbu Państwa (PGR Bródno). Natomiast budowa Ursynowa, Natolina i Kabat wymagała wykupu gruntów od prywatnych właścicieli – rolników, którzy na tych terenach mieli gospodarstwa rolne.

Warto wspomnieć, że w Warszawie już wcześniej, a także później, koncentrowano budownictwo mieszkaniowe realizując kompleksowo duże osiedla takie jak Muranów, Praga II, Młynów, Sady Żoliborskie, Sielce, Wierzbno, Rakowiec, Piaski, Marymont Dolny i inne.

Propozycje wsparcia budownictwa mieszkaniowego

Budżet Państwa przeznacza niemałe środki na wsparcie budownictwa mieszkaniowego. Przeznacza je jednak (moim zdaniem) nieracjonalnie. Pobudza popyt, dofinansowując kredyty mieszkaniowe, czego skutkiem jest nie zwiększenie liczby budowanych mieszkań, lecz wzrost cen.

Środki te, według mnie, powinny być kierowane przede wszystkim na działania zwiększające podaż. Takim działaniem byłaby pomoc w przygotowaniu terenów pod budownictwo mieszkaniowe.

Zamiast przeznaczać fundusze na wsparcie kredytobiorców, Państwo winno przeznaczać środki budżetowe (choćby w formie pożyczek) na wsparcie samorządów lokalnych w przygotowaniu terenów budowlanych. Metoda postępowania została sprawdzona nie tylko w Warszawie (patrz wyżej), lecz również w Krakowie (Nowa Huta), w Nowych Tychach, a także za granicą – w Paryżu (dzielnica La Defence) czy w Bergen.

Korzystając z własnych funduszy i ew. ze środków Budżetu Państwa samorządy powinny:

• określić (być może z wykorzystaniem metody „Optymalizacji Warszawskiej”) w jakich rejonach budowa dużych kompleksów mieszkaniowych byłaby najbardziej racjonalna, oczywiście biorąc pod uwagę potencjalne koszty wykupu gruntów.
• skupić od właścicieli grunty w wybranych rejonach i dokonać ich scalenia.
• zlecić opracowanie projektów urbanistycznych dla tych rejonów, a także określić zalecenia architektoniczne dla przyszłej zabudowy.
• na podstawie projektów, o których mowa wyżej, wyznaczyć linie rozgraniczające i dokonać podziału gruntów na działki budowlane.
• opracować projekty infrastruktury technicznej obsługującej te tereny.
• sprzedać na drodze przetargu część działek deweloperom czy spółdzielniom mieszkaniowym, a także innym inwestorom (handel, usługi) pozostawiając sobie działki przeznaczone pod społeczne budownictwo mieszkaniowe oraz infrastrukturę społeczną (oświata, służba zdrowia i in.).
• zrealizować zamierzenia zarówno w obszarze infrastruktury, jak i budownictwa kubaturowego.

Przejście na taki system planowania i realizacji budownictwa mieszkaniowego przyniosłoby same korzyści. Pozwoliłoby zwiększyć tempo budowy (pomimo czasu niezbędnego dla realizacji działań wstępnych), obniżyć koszty, w szczególności koszty infrastruktury inżynieryjnej i społecznej, zachować jednolitość urbanistyczną i architektoniczną, a także ograniczyć biurokrację związaną z uzyskiwaniem pozwoleń na budowę.

Nie ma przeszkód fizycznych dla takiego sposobu realizacji budownictwa mieszkaniowego. Potrzebne są jedynie decyzje podejmowane zarówno na szczeblu krajowym, jak i lokalnym – samorządowym.