Przywrócenie spółdzielniom użytkowania wieczystego na cele mieszkaniowe

Ministerstwo Rozwoju i Technologii opublikowało projekt ustawy o uregulowaniu praw do gruntów zabudowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe, o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw. Proponuje przywrócić zlikwidowane w 2019 roku użytkowanie wieczyste na cele mieszkaniowe.

Resort ocenił, że decyzja sprzed kilku lat o likwidacji tej instytucji była przedwczesna, między innymi dlatego, że użytkowanie wieczyste daje gminie gwarancję, że grunt zostanie zabudowany zgodnie z umową oddania gruntu, czyli na przykład blokami i pozwala samorządowi tę realizację inwestycji kontrolować.

Wsparcie dla społecznego budownictwa czynszowego

Projekt to odpowiedź na oczekiwania podmiotów realizujących przedsięwzięcia w ramach społecznego budownictwa czynszowego. Przywrócenie możliwości ustanawiania prawa użytkowania wieczystego także na cele mieszkaniowe ma na celu gwarancję trwałego i stabilnego tytułu prawnego do gruntów będących własnością publiczną. Dzięki temu grunty Skarbu Państwa oraz jednostek samorządu terytorialnego będą oddawane w użytkowanie wieczyste na cele mieszkaniowe – w szczególności na potrzeby społecznego budownictwa czynszowego, co zwiększy się dostępność gruntów publicznych, na których będą mogły powstać nowe bloki.

Może Cię zainteresuje: Jak nowelizacja Prawa Budowlanego wpłynie na budynki wielorodzinne 

Dzięki tej zmianie rząd upatruje rozwoju budownictwa komunalnego i społecznego w Polsce, aby wesprzeć nowe inwestycje społeczne, w odniesieniu do nieruchomości oddawanych w użytkowanie wieczyste na cele mieszkaniowe, na cele społecznego budownictwa czynszowego oraz na realizację przedsięwzięć służących zaspokajaniu potrze mieszkaniowych studentów i doktorantów. Dlatego zaproponowano preferencyjną stawkę opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego w wysokości 0,3 proc. ceny gruntu oraz pierwszą opłatę z tytułu użytkowania wieczystego na poziomie nie wyższym niż 10 proc. ceny nieruchomości.

Propozycja przywrócenia ustanawiania użytkowania wieczystego na cele mieszkaniowe po zaledwie kilku latach od likwidacji budzi obawy ekspertów o stabilność prawa w Polsce. W ocenie ekspertów powrót do tej instytucji po tak krótkim czasie rodzi poważne wątpliwości co do spójności i przewidywalności polityki państwa, ale przede wszystkim stabilności stanowionego prawa.

Roszczenie o ustanowienie użytkowania wieczystego gruntów dla spółdzielni

Projekt ustawy przewiduje umożliwienie spółdzielniom mieszkaniowym roszczenia o ustanowienie użytkowania wieczystego gruntów oraz o nieodpłatne przeniesienie własności znajdujących się na nich budynków. Analogiczne roszczenie będzie przysługiwało spółdzielniom mieszkaniowym, które na gruntach stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego wybudowały same lub wybudowali ich poprzednicy prawni, za zezwoleniem właściwego organu nadzoru budowlanego, budynki mieszkalne i korzystają z tych gruntów na podstawie innego niż własność lub użytkowanie wieczyste odpłatnego tytułu prawnego.

Ustanowienie użytkowania wieczystego gruntu wraz z nieodpłatnym przeniesieniem własności budynków będzie skutkowało obowiązkiem uiszczania przez spółdzielnię mieszkaniową na rzecz właściciela pierwszej opłaty oraz opłat rocznych z tytułu oddania nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste, przewidziano przy tym możliwość zastosowania bonifikat.

Eksperci mają jednak wątpliwości co do tego, czy samo uwłaszczenie spółdzielni automatycznie wygeneruje istotny wzrost podaży nowych mieszkań. Podkreślają, że obecnie główne bariery inwestycyjne na rynku mieszkaniowym to nie tylko brak gruntów przeznaczonych pod taką zabudowę, zwłaszcza w dużych miastach, lecz przewlekłe procedury, niestabilność przepisów i zmienność poglądów organów, które je stosują, brak aktualnych miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, bardzo wysokie koszty materiałów budowlanych, robocizny i finansowania inwestycji.

Może Cię zainteresuje: Nowe obowiązki przeciwpożarowe od 2026 roku

Co w przypadku nieuregulowanych stanów prawnych gruntów?

Spółdzielniom mieszkaniowym posiadającym grunty o nieuregulowanym stanie prawnym będzie przysługiwało żądanie ustanowienia na ich rzecz prawa użytkowania wieczystego gruntów oraz nieodpłatnego przeniesienia własności położonych na nich budynków. Roszczenie to będzie przysługiwało bez względu na czas wzniesienia budynku.

W Ocenie Skutków Regulacji wskazano, że jest to odpowiedź na oczekiwania spółdzielni mieszkaniowych, które od lat występują o podjęcie działań legislacyjnych w celu uregulowania stanów prawnych gruntów zabudowanych przez nie budynkami mieszkalnymi, do których nie uzyskały dotąd trwałego tytułu prawnorzeczowego.

Problem ten dotyczy głównie Warszawy. Wśród przyczyn nieuregulowanego stanu prawnego gruntu najczęściej wskazywane były przewlekłość postępowań i roszczenia osób trzecich. Dane resortu mówią, że na gruntach o nieuregulowanym stanie prawnym znajduje się 711 budynków i 48 906 lokali. Liczba budynków znajdujących się w zasobach spółdzielni, usytuowanych na gruntach, do których spółdzielniom nie przysługuje trwały tytuł prawnorzeczowy, wybudowanych przed 5 grudnia 1990 roku wynosi 445, a po 5 grudnia 1990 roku – 161. Dodatkowo kilkanaście spółdzielni mieszkaniowych zgłosiło, że posiada tytuł prawny do gruntu w postaci umowy dzierżawy, a kilka wskazało, że nie posiada żadnego tytułu prawnego do gruntu.

Ze względu na to, że w aktualnym stanie prawnym spółdzielnie mieszkaniowe mogą ustanawiać spółdzielcze prawa jedynie w budynkach stanowiących własność spółdzielni, współwłasność lub prawo do użytkowania wieczystego, uzyskanie prawa do użytkowania wieczystego ma zwiększyć poczucie stabilności posiadaczy spółdzielczych praw do lokali w budynkach posadowionych na gruntach o nieuregulowanym stanie prawnym oraz osób, którym takie prawo przysługuje.

Źródło: portalsamorzadowy.pl