Zarządca nieruchomości a wandalizm w budynku

Wandalizm to umyślne niszczenie cudzego czy publicznego mienia bez wyraźnego powodu, obejmujące dewastację, graffiti, wyrywanie tabliczek czy łamanie ławek. Jest to zatem przestępstwo niszczenia mienia, które jest penalizowane w polskim prawie karnym, a jego motywy bywają różnorodne.

Zakres działań zarządcy nieruchomości i podejmowane przez niego działania naprawcze powinny wynikać z przekonania popartego dowodami w postaci nagrań lub zeznań świadków wandalizmu. Działania zatem mogą obejmować nałożenie sankcji na winnych czy zgłoszenie sprawy do sądu na podstawie przepisów o odpowiedzialności kontraktowej i deliktowej.

Mieszkańcy nieruchomości powinni zgłaszać akty wandalizmu zarządcy nieruchomości, a ten powinien posiadać narzędzia nadane przez wspólnotę w postaci upomnienia, kary czy pozwu dla zdyscyplinowania osób, które niszczą mienie wspólne.

Podstawy prawne podejmowanych działań związane z wandalizmem

Zgodnie z art. 415 ustawy Kodeks cywilny, kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia. To na podstawie tego przepisu wandal ponosi odpowiedzialność. Zgodnie z motywem 51 RODO, przetwarzanie fotografii nie powinno zawsze stanowić przetwarzania szczególnych kategorii danych osobowych, gdyż fotografie są objęte definicją „danych biometrycznych” tylko w przypadkach, gdy są przetwarzane specjalnymi metodami technicznymi, umożliwiającymi jednoznaczną identyfikację osoby fizycznej lub potwierdzenie jej tożsamości.

Rozporządzenie dopuszcza ich przetwarzanie w szczególnych przypadkach, przy czym należy uwzględnić przepisy szczegółowe o ochronie danych, dostosowujące przepisy rozporządzenia tak, by można było wypełnić obowiązki prawne lub wykonać zadanie realizowane w interesie publicznym lub w ramach sprawowania władzy publicznej powierzonej administratorowi.

Mając na uwadze, że nagrania mogą być analizowane klatka po klatce obrazu i przy użyciu specjalnych metod technicznych (automatyczna analiza obrazu) wykorzystane do identyfikacji osób obserwowanych, tylko takie systemy monitorowania będą przetwarzały dane biometryczne w rozumieniu art. 9 ust. 1 RODO.

Tego typu operacje wymagać będą wyczerpujących podstaw prawnych oraz wypełnienia dodatkowych obowiązków związanych z przetwarzaniem szczególnych kategorii danych osobowych. Obejmuje to w szczególności dokonanie oceny skutków dla ochrony danych na podstawie art. 35 ust. 3 lit. b RODO.

Zidentyfikowana lub możliwa do zidentyfikowania osoba fizyczna, której dane zostaną zebrane poprzez system monitoringu wizyjnego, może korzystać z praw ujętych w rozdziale III rozporządzenia RODO.

Mając na uwadze specyfikę wideomonitoringu, należy stwierdzić, że realizacja uprawnień kontrolnych osoby obserwowanej może się związać z koniecznością przedstawienia przez nią informacji o sytuacjach, w których mogła znaleźć się w obszarze działania systemu monitoringu.

Może to obejmować okresy czasu czy też sytuacje, w których uczestniczyła taka osoba, szczegóły jej ubioru itp.

Jeżeli administrator przetwarza duże ilości informacji o osobie, której dane dotyczą, powinien mieć możliwość wystąpienia do niej o sprecyzowanie informacji lub czynności. Jeżeli przepisy szczególne nie stanowią inaczej, odpowiedź na zapytania osoby obserwowanej powinna zostać udzielona bez zbędnej zwłoki, najpóźniej w ciągu miesiąca.

Jakie obowiązki spoczywają na zarządcy nieruchomości?

Obowiązki zarządcy w przypadku wandalizmu to:

• reakcje natychmiastowe, czyli zapewnianie bezpieczeństwa, zminimalizowanie skutków, czy np. zabezpieczenie wyrwanej klamki, czy wezwanie służb, jeśli to konieczne;
• poinformowanie organów ścigania, czyli zgłoszenie aktów wandalizmu, czy kradzieży i włamań na policję;
• działania prewencyjne, czyli kontrola stanu technicznego, czy też modernizacja/wymiana np. oświetlenia, monitoringu na lepsze;
• naprawa, czyli organizowanie napraw z funduszu remontowego, utrzymanie porządku i bezpieczeństwa w częściach wspólnych;
• egzekwowanie porządku, czyli stosowanie upomnień, czy kar finansowych jeśli przewiduje to regulamin, czy mediacja a w ostateczności występowanie na drogę sądową przeciwko sprawcy;
• odpowiedzialność zarządcy, czyli ponoszenie odpowiedzialności cywilnej za niewykonanie umowy czy zaniedbanie lub odpowiedzialności karnej za umyślne działanie czy zaniechanie, skutkujące szkodą, zwłaszcza jeśli szkoda wynika z zaniedbania obowiązków.

Problematyka monitoringu

W praktyce działań zarządcy nieruchomości zapobiegających aktom wandalizmu powinno się znaleźć instalowanie monitoringu. Zgodnie z RODO, aby przetwarzanie danych było zgodne z prawem, powinno się odbywać na podstawie zgody osoby, której dane dotyczą, lub na innej uzasadnionej podstawie przewidzianej prawem, w tym musi się ono odbywać z poszanowaniem obowiązku prawnego, któremu podlega administrator, lub z poszanowaniem umowy, której stroną jest osoba, której dane dotyczą, lub w celu podjęcia działań na żądanie osoby, której dane dotyczą, przed zawarciem umowy.

Jeśli przetwarzanie odbywa się na podstawie zgody takiej osoby, administrator powinien być w stanie wykazać, że osoba ta wyraziła zgodę na przetwarzanie. W szczególności w przypadku pisemnego oświadczenia składanego w innej sprawie powinny istnieć gwarancje, że osoba, której dane dotyczą, jest świadoma wyrażenia zgody oraz jej zakresu.

Zgodnie z dyrektywą Rady 93/13/EWG, oświadczenie o wyrażeniu zgody przygotowane przez administratora powinno mieć zrozumiałą i łatwo dostępną formę, być sformułowane jasnym i prostym językiem i nie powinno zawierać nieuczciwych warunków. Aby wyrażenie zgody było świadome, osoba, której dane dotyczą, powinna znać przynajmniej tożsamość administratora oraz zamierzone cele przetwarzania danych osobowych. Wyrażenia zgody nie należy uznawać za dobrowolne, jeżeli osoba, której dane dotyczą, nie ma rzeczywistego lub wolnego wyboru oraz nie może odmówić ani wycofać zgody bez niekorzystnych konsekwencji.

Zgody nie uważa się za dobrowolną, jeżeli nie można jej wyrazić z osobna na różne operacje przetwarzania danych osobowych, mimo że w danym przypadku byłoby to stosowne, lub jeżeli od zgody uzależnione by było wykonanie umowy – w tym świadczenie usługi – mimo że do jej wykonania zgoda nie jest niezbędna.

Przetwarzanie powinno być zgodne z prawem, jeżeli jest ono niezbędne w związku z zawarciem umowy lub zamiarem zawarcia umowy.

Zasady rzetelnego i przejrzystego przetwarzania wymagają, by osoba, której dane dotyczą, była informowana o prowadzeniu operacji przetwarzania i o jej celach. Administrator powinien podać osobie, której dane dotyczą, wszelkie inne informacje niezbędne do zapewnienia rzetelności i przejrzystości przetwarzania, uwzględniając konkretne okoliczności i konkretny kontekst przetwarzania danych osobowych. Ponadto należy poinformować osobę, której dane dotyczą, o fakcie profilowania oraz o konsekwencjach takiego profilowania. Jeżeli gromadzi się dane osobowe od osoby, której dane dotyczą, należy ją też poinformować, czy ma ona obowiązek je podać, oraz o konsekwencjach ich niepodania. Informacje te można przekazać w połączeniu ze standardowymi znakami graficznymi, które w widoczny, zrozumiały i czytelny sposób przedstawią sens zamierzonego przetwarzania.

Jakie obowiązki spoczywają na mieszkańcach wspólnoty?

Obowiązki i prawa mieszkańców to:

• Zgłaszanie, czyli niezwłoczne informowanie zarządcy nieruchomości o każdym akcie wandalizmu, awarii, czy uciążliwości.
• Współpraca z zarządcą, czyli zgłaszanie planowanych remontów i zgoda na wejście do lokalu, gdy jest to konieczne do przeprowadzenia planowanych prac w częściach wspólnych.
• Działania wspólne z zarządcą w sytuacji kryzysowej, czyli jeśli to możliwe, zabezpieczanie miejsc, np. zakręcenie wody przy zalaniu.
• Skarga na zarządcę, jeśli zarządca nie wywiązuje się ze swoich obowiązków, można go pociągnąć do odpowiedzialności cywilnej (np. za niewykonanie umowy) lub w skrajnych przypadkach wystąpić z pozwem.
• Uchwalanie niezbędnych uchwał i wybieranie zarządcy.

Wandalizm – dane osobowe sprawcy

Dane osobowe, które z racji swego charakteru są szczególnie wrażliwe w świetle podstawowych praw i wolności, wymagają szczególnej ochrony, gdyż kontekst ich przetwarzania może powodować poważne ryzyko dla podstawowych praw i wolności.

Przetwarzanie fotografii nie powinno zawsze stanowić przetwarzania szczególnych kategorii danych osobowych, gdyż fotografie są objęte definicją „danych biometrycznych” tylko w przypadkach, gdy są przetwarzane specjalnymi metodami technicznymi, umożliwiającymi jednoznaczną identyfikację osoby fizycznej lub potwierdzenie jej tożsamości. Takich danych osobowych nie należy przetwarzać, chyba że niniejsze rozporządzenie dopuszcza ich przetwarzanie w szczególnych przypadkach, przy czym należy uwzględnić, że prawo państw członkowskich może obejmować przepisy szczegółowe o ochronie danych, dostosowujące zastosowanie przepisów niniejszego rozporządzenia tak, by można było wypełnić obowiązki prawne lub wykonać zadanie realizowane w interesie publicznym lub w ramach sprawowania władzy publicznej powierzonej administratorowi.

Oprócz wymogów szczegółowych mających zastosowanie do takiego przetwarzania, zastosowanie powinny mieć zasady ogólne i inne przepisy niniejszego rozporządzenia, w szczególności jeżeli chodzi o warunki zgodności przetwarzania z prawem. Należy wyraźnie przewidzieć wyjątki od ogólnego zakazu przetwarzania takich szczególnych kategorii danych osobowych, m.in. w razie wyraźnej zgody osoby, której dane dotyczą, lub ze względu na szczególne potrzeby, w szczególności gdy przetwarzanie danych odbywa się w ramach uzasadnionych działań niektórych zrzeszeń lub fundacji, których celem jest umożliwienie korzystania z podstawowych wolności.

Przetwarzanie danych sprawcy wandalizmu

Przetwarzanie jest zgodne z prawem wyłącznie w przypadkach, gdy (i w takim zakresie, w jakim spełniony jest co najmniej jeden z poniższych warunków):

• osoba, której dane dotyczą wyraziła zgodę na przetwarzanie swoich danych osobowych w jednym lub większej liczbie określonych celów;
• przetwarzanie jest niezbędne do wykonania umowy, której stroną jest osoba, której dane dotyczą, lub do podjęcia działań na żądanie osoby, której dane dotyczą, przed zawarciem umowy;
• przetwarzanie jest niezbędne do wypełnienia obowiązku prawnego ciążącego na administratorze;
• przetwarzanie jest niezbędne do ochrony żywotnych interesów osoby, której dane dotyczą, lub innej osoby fizycznej;
• przetwarzanie jest niezbędne do wykonania zadania realizowanego w interesie publicznym lub w ramach sprawowania władzy publicznej powierzonej administratorowi;
• przetwarzanie jest niezbędne do celów wynikających z prawnie uzasadnionych interesów realizowanych przez administratora lub przez stronę trzecią, z wyjątkiem sytuacji, w których nadrzędny charakter wobec tych interesów mają interesy lub podstawowe prawa i wolności osoby, której dane dotyczą, wymagające ochrony danych osobowych, w szczególności gdy osoba, której dane dotyczą, jest dzieckiem.

Przykład praktyczny

Kiedy w przypadku wandalizmu interweniuje zarządca, a kiedy policja?

Zarządca nieruchomości przede wszystkim zajmuje się sprawami, które dotyczą mienia wspólnego czyli klatek schodowych, elewacji, piwnic, terenów zielonych i naruszeń regulaminu wspólnoty.

Natomiast policja i straż miejska powinna zostać wzywana w przypadkach popełnienia przestępstw takich jak kradzieże, włamania, poważne zniszczenia mienia, zakłócenia porządku publicznego, hałas w nocy czy we wczesnych godzinach porannych, czy też w sytuacjach kiedy wandalizm jest aktem chuligańskim.

Jeżeli sprawcą wandalizmu jest właściciel czy najemca lokalu, to on zasadniczo odpowiada za wyrządzoną szkodę na podstawie art. 415 ustawy Kodeks cywilny.

Odpowiednie zapisy w regulaminie wspólnoty

W związku z aktami wandalizmu na terenie wspólnoty mieszkaniowej, warto zwrócić uwagę na odpowiednie zapisy w regulaminie wspólnoty.

Nagrania z monitoringu na terenie wspólnoty mieszkaniowej nie są zbiorem danych osobowych z uwagi na brak w strukturze nagrania informacji o charakterze osobowym, które byłyby dostępne według określonych kryteriów. Zapis obrazu nie jest wyposażony w mechanizmy, mogące indeksować utworzony zbiór obrazów według osób, które zostały zarejestrowane.

Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. o ochronie danych osobowych reguluje głównie przetwarzanie danych osobowych o charakterze tekstowym, przetwarzanie danych o charakterze obrazowym nie jest uregulowane ustawowo.

Kwestia dostępu do nagrań z monitoringu, które pomimo iż nie są zbiorem danych osobowych, to jednak zawierają dane osobowe o charakterze obrazowym, powinna być przez wspólnotę mieszkaniową uregulowana w formie regulaminu.

Podstawa prawna

1. Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. o ochronie danych osobowych (tj. DzU z 2002 r. Nr 101, poz. 926 ze zm.)
2. Rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2016/679 z dnia 27 kwietnia 2016 r. w sprawie ochrony osób fizycznych w związku z przetwarzaniem danych osobowych i w sprawie swobodnego przepływu takich danych oraz uchylenia dyrektywy 95/46/WE (ogólne rozporządzenie o ochronie danych) z dnia 27 kwietnia 2016 r. (Dz.Urz.UE.L Nr 119, str. 1)