Odpowiedzialność kontraktowa profesjonalnego zarządcy nieruchomości

W praktyce zdecydowana większość sporów dotyczących odpowiedzialności zarządcy rozpoznawana jest w reżimie odpowiedzialności kontraktowej. Wynika to z faktu, że źródłem obowiązków zarządcy pozostaje przede wszystkim umowa o zarządzanie nieruchomością, natomiast przepisy ustawowe wyznaczają minimalny standard wykonywania tej działalności. Odpowiedzialność deliktowa ma charakter uzupełniający i znajduje zastosowanie jedynie wówczas, gdy szkoda pozostaje poza zakresem istniejącego stosunku zobowiązaniowego.

Podstawę prawną wykonywania działalności zarządcy nieruchomości stanowią przede wszystkim przepisy ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane oraz Kodeksu cywilnego.

Szczególne znaczenie ma art. 184b ustawy o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym zarządca jest obowiązany podejmować decyzje i dokonywać czynności zmierzających do zapewnienia racjonalnej gospodarki nieruchomością. Ustawodawca wskazuje przy tym w szczególności obowiązek prowadzenia właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej, zapewnienia bezpieczeństwa użytkowania i prawidłowej eksploatacji obiektu, prowadzenia bieżącego administrowania, utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym oraz podejmowania uzasadnionych ekonomicznie działań inwestycyjnych.

Przepisy ustawowe wyznaczają jednak jedynie ogólne ramy działalności zarządcy. Decydujące znaczenie dla oceny jego odpowiedzialności ma treść umowy o zarządzanie nieruchomością. To właśnie ona określa zakres powierzonych obowiązków, sposób ich wykonywania oraz standard, według którego oceniane będzie ewentualne niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania. Im bardziej precyzyjnie strony określą obowiązki zarządcy, tym łatwiejsza będzie późniejsza ocena, czy doszło do naruszenia zobowiązania rodzącego odpowiedzialność odszkodowawczą.

Podstawowym przepisem regulującym odpowiedzialność kontraktową pozostaje art. 471 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z jego treścią dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania albo nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że wykaże, iż naruszenie obowiązku nastąpiło wskutek okoliczności, za które odpowiedzialności nie ponosi. Przepis ten stanowi fundament odpowiedzialności profesjonalnego zarządcy nieruchomości i znajduje zastosowanie do zdecydowanej większości sporów wynikających z wykonywania umowy o zarządzanie.

Dla przypisania odpowiedzialności kontraktowej konieczne jest łączne wystąpienie czterech przesłanek. Po pierwsze, musi istnieć ważny stosunek zobowiązaniowy wynikający z umowy o zarządzanie nieruchomością. Po drugie, zarządca musi dopuścić się niewykonania albo nienależytego wykonania powierzonych obowiązków. Po trzecie, po stronie właściciela lokalu, wspólnoty mieszkaniowej lub innego uprawnionego podmiotu musi powstać szkoda. Wreszcie pomiędzy naruszeniem obowiązków a powstałą szkodą musi zachodzić adekwatny związek przyczynowy w rozumieniu art. 361 § 1 Kodeksu cywilnego. Dopiero kumulatywne spełnienie wszystkich wskazanych przesłanek otwiera drogę do dochodzenia od zarządcy roszczeń odszkodowawczych.

Należyta staranność profesjonalnego zarządcy jako miernik odpowiedzialności kontraktowej

W praktyce sądowej zasadnicze znaczenie ma ustalenie, czy zarządca wykonał swoje obowiązki z należytą starannością właściwą dla profesjonalisty. Ocena ta nie sprowadza się wyłącznie do stwierdzenia, czy określona czynność została wykonana, lecz obejmuje również sposób jej realizacji, terminowość, zgodność z obowiązującymi przepisami prawa oraz standardami zawodowymi obowiązującymi w działalności zarządców nieruchomości.

Kryterium oceny wyznacza art. 355 §2 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym należytą staranność dłużnika prowadzącego działalność gospodarczą określa się z uwzględnieniem zawodowego charakteru tej działalności. Oznacza to, że od profesjonalnego zarządcy wymaga się staranności wyższej niż od przeciętnego uczestnika obrotu cywilnoprawnego. Wykonywanie czynności zarządzania nieruchomościami wiąże się bowiem z obowiązkiem posiadania specjalistycznej wiedzy, znajomości stale zmieniających się przepisów prawa, umiejętności identyfikowania ryzyk oraz przewidywania skutków podejmowanych decyzji.

Podwyższony miernik staranności znajduje odzwierciedlenie również w orzecznictwie Sądu Najwyższego. W wyroku z 22 września 2005 r., IV CK 100/05, Sąd Najwyższy wskazał, że zawodowy charakter prowadzonej działalności uzasadnia stosowanie bardziej rygorystycznych kryteriów oceny należytej staranności. Z kolei w wyroku z 17 stycznia 2017 r., IV CSK 143/16, podkreślono, że profesjonalista powinien dysponować wiedzą oraz doświadczeniem pozwalającymi przewidywać skutki podejmowanych działań i eliminować zagrożenia typowe dla wykonywanej działalności. W konsekwencji zarządca nieruchomości nie może powoływać się na brak doświadczenia, niewystarczającą organizację pracy czy nieznajomość obowiązujących regulacji prawnych.

W praktyce zarządzania nieruchomościami znacznie częściej dochodzi nie do całkowitego niewykonania zobowiązania, lecz do jego nienależytego wykonania. Niewykonanie zobowiązania oznacza całkowity brak realizacji obowiązku wynikającego z umowy o zarządzanie, natomiast nienależyte wykonanie występuje wówczas, gdy zarządca podejmuje wprawdzie wymagane czynności, jednak wykonuje je wadliwie, nieterminowo, niekompletnie lub z naruszeniem przepisów prawa oraz zasad profesjonalnego zarządzania nieruchomościami...