Warunki techniczno-prawne instalacji i urządzeń elektrycznych - wskazówki dla zarządców i mieszkańców

Powinności właścicielskie i zarządcze w odniesieniu do obiektów budowlanych uważa się za spełnione, jeżeli permanentnie są respektowane, przestrzegane i wypełniane wymagania i zapisy przepisów oraz norm. Dlatego poniżej przypominamy poszczególne grupy warunków techniczno-prawnych – wskazówek, jakimi powinni się kierować właściciele, zarządcy i użytkownicy obiektów budowlanych, w szczególności budynków mieszkalnych i użyteczności publicznej.

Zwracamy uwagę także na aspekty znaczącej odpowiedzialności związanej z naruszeniami w przedmiotowym zakresie: dopuszczenia do występowania przypadków niespełnienia w użytkowanych obiektach budowlanych wymaganych prawem warunków technicznych.

Częstość wykonywania sprawdzeń, badań i pomiarów

Ponoszący odpowiedzialność właścicielską (właściciele i ich plenipotenci, administratorzy, zarządcy itp.) powinni przestrzegać okresowości sprawdzania stanu technicznego obiektów budowlanych poprzez systematyczne oględziny, przeglądy, konserwacje, badania i pomiary.

Skuteczność ochrony przed możliwymi skutkami niesprzyjających zdarzeń powinna być zawarta w dokumentach stwierdzających spełnienie wszystkich wymagań technicznych i prawnych, jakim powinien odpowiadać obiekt budowlany, w tym jego instalacje i wyposażenie.

Utarło się przekonanie, że sprawdzenie instalacji elektrycznych wykonuje się co 5 lat. Najdłuższy okres między przeglądami, oceną stanu technicznego i badaniami instalacji elektrycznych i odgromowych dopuszczony przez Prawo budowlane wynosi wprawdzie 5 lat, lecz dokładny zapis brzmi: „co najmniej raz na 5 lat”.

Norma zawierająca wymagania, jakie muszą spełniać instalacje elektryczne, proponuje krótszy, kilkuletni okres badań (np. 4 lata), z wyjątkiem podanych poniżej przypadków, w których występuje większe ryzyko i zalecane jest coroczne wykonywanie badań i przeglądów. Takimi przypadkami (okolicznościami, sytuacjami) są:

• miejsca pracy lub pomieszczenia, gdzie występuje zwiększone ryzyko porażenia elektrycznego, zagrożenia pożarowego lub wybuchowego, spowodowanego degradacją obiektu budowlanego, jego instalacji lub urządzeń oraz gdzie występują instalacje zarówno niskiego, jak i wysokiego napięcia;
• obiekty komunalne;
• tereny budowy;
• miejsca, w których jest używany sprzęt przenośny I klasy ochronności, zasilany napięciem wyższym niż napięcie długotrwale dopuszczalne z uwagi na zagrożenie porażeniowe.

Pomiarowiec

• Przeglądy instalacji odgromowej powinny być przeprowadzane nie rzadziej niż raz na 4 lata, chyba że jest to instalacja krytyczna, np. dotycząca ochrony obiektu, w którym może przebywać duża liczba osób lub znajdować się sprzęt, względnie majątek o znacznej wartości. Wówczas przegląd powinien być dokonywany co roku.
• W strefach zagrożonych wybuchem przeglądy instalacji odgromowej powinny być dokonywane nawet co pół roku.
• Gdy użytkownicy mieszkań zmieniają się, bardzo wskazane jest sprawdzanie instalacji elektrycznej przed zasiedleniem nowego lokatora.
• Jeśli osoba zasiedlająca lokal mieszkalny zgłosi fakt dokonania nieuzasadnionych względami technicznymi lub użytkowymi ingerencji w stan instalacji obiektu budowlanego, to właściciel lub zarządca jest zobowiązany przeprowadzić kontrolę w terminie 3 dni od otrzymania zgłoszenia.
• Zwiększenie częstotliwości przeglądów może wynikać też z warunków, jakie muszą być spełnione w stosunku do zainstalowanej aparatury.
• Według normy zawierającej wymagania wobec instalacji odgromowej, w tym ograniczników prądów piorunowych i przepięć, kontrole powinny być sprawdzane zgodnie z instrukcją producenta w odstępach nie większych niż 12 miesięcy, a także przy sprawdzaniu instalacji odgromowej oraz po każdym podejrzewanym wyładowaniu w obiekt.

Te działania powinny być dokumentowane w książce obiektu budowlanego. Ograniczniki bez wskaźników statusu zdolności do działania powinny być badane zgodnie z instrukcją producenta.

Ponieważ nie ma obecnie aktu normatywnego określającego czasokresy wykonywania pomiarów i badań, to zgodnie z wymaganiem rozporządzenia w sprawie bezpieczeństwa i higieny pracy:

• prace eksploatacyjne przy urządzeniach energetycznych należy prowadzić zgodnie z instrukcjami eksploatacji, które obligatoryjnie powinny zawierać w szczególności wymagania w zakresie konserwacji, napraw, remontów urządzeń energetycznych oraz terminy przeprowadzania przeglądów, prób i pomiarów.

W konsekwencji odpowiedzialność wyboru odpowiedniego okresu pomiędzy przeglądami spoczywa na zarządzającym obiektem.

Maksymalny okres, tj. raz na 5 lat, może być jedynie zasadny w przypadku nowych instalacji, znajdujących się w należytym stanie technicznym, objętych konserwacją, ale z uwzględnieniem zapisów powyżej.

W przypadku instalacji eksploatowanych wiele dziesiątków lat, w szczególności gdy ich dostateczny stan i zużycie zostało wykazane w protokołach z okresowego przeglądu obiektu budowlanego, na osobie podejmującej decyzję o dopuszczalnym, ale jednak tak długim okresie między przeglądami, będzie spoczywać odpowiedzialność, np. w przypadku zapalenia się tej instalacji wskutek złego stanu technicznego, spowodowanego szybszym jego pogorszeniem się, znamiennym dla końcowego etapu wyczerpania się indywidualnego okresu żywotności danej instalacji.

We wspomnianej powyżej instrukcji eksploatacji powinny być określane „bezpieczniejsze” okresy między przeglądami.

Kierując się powyższymi względami, Stowarzyszenie Elektryków Polskich proponuje maksymalne odstępy czasowe między kontrolnymi, okresowymi pomiarami eksploatacyjnymi urządzeń i instalacji elektrycznych, które przedstawiono w tab. 1.

Informację o działaniach diagnozujących i poprawiających stan obiektu budowlanego należy każdorazowo i niezwłocznie, zgodnie z Prawem budowlanym, odnotować w książce obiektu budowlanego (KOB), a uzyskane wartości parametrów porównać z wartościami odnotowanymi podczas poprzednich pomiarów, zapisanych w KOB, w celu ewentualnego sformułowania zalecenia o skróceniu okresu do następnego badania.

Wykonywanie przeglądów i ich dokumentowanie

Ważnym zadaniem zarządcy i administratora obiektu budowlanego jest przeprowadzenie okresowych badań i pomiarów w terminach określonych w instrukcji eksploatacji (jest to też obowiązek i odpowiedzialność właściciela) oraz realizacja zaleceń zawartych w protokołach badań i pomiarów.

W instrukcji eksploatacji powinny być podane okresy przeglądów dostosowane do warunków środowiskowych panujących w danym obiekcie budowlanym lub jego części. Te instrukcje powinny być zatwierdzone przez osobę sprawującą nadzór właścicielski.

Przeprowadzający pomiary powinien legitymować się świadectwem kwalifikacyjnym „E” w zakresie eksploatacji instalacji i urządzeń elektrycznych, a weryfikujący jego pracę – świadectwem kwalifikacyjnym „D” w zakresie dozoru tychże instalacji.

Obie te osoby powinny podpisać protokół przeglądu technicznego i pomiarów instalacji, potwierdzając tym samym poprawność wykonania przeglądu obiektu budowlanego.

Z zawartości protokołu powinny wynikać jednoznacznie uwagi i zalecenia, natomiast w protokołach z pomiarów należy wskazać, które parametry nie spełniają stawianych im wymagań, oraz wyznaczyć terminy, w których wymagane wartości, określające należyty stan instalacji i/lub urządzeń, powinny zostać przywrócone np. drogą przeprowadzenia odpowiednich zabiegów konserwacyjnych i/lub naprawczych, względnie określić skrócony okres wykonania kolejnych pomiarów (następnych okresowych).

Warto pamiętać, że przy ewentualnej reklamacji działania złącza kablowego, rozdzielnicy tablicowej itp. producent może wymagać przedstawienia ważnego protokołu pomiarów instalacji, w której to urządzenie pracuje (ważnego oznacza, że okres jego datowania mieści się w 30 dniach poprzedzających datę jego przedstawienia).

Jeśli właściciel lub użytkownik lokalu, za wiedzą zarządcy, dokonuje przeróbek w instalacji elektrycznej, ich powykonawcze sprawdzenie powinno być wymagane i udokumentowane protokołem.

Usunięcie uszkodzeń i nieprawidłowości wykazanych w protokołach pokontrolnych

Zgodnie z Prawem budowlanym, właściciel, zarządca, użytkownik obiektu budowlanego, na którym spoczywają obowiązki w zakresie napraw, określone w przepisach odrębnych lub w umowach, jest obowiązany, podczas lub bezpośrednio po przeprowadzonej kontroli stanu technicznego obiektu budowlanego albo jego części, usunąć przed zakończeniem badań stwierdzone uszkodzenia i uzupełnić ewentualne braki, które mogłyby spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska, a w szczególności katastrofę budowlaną, pożar, wybuch, porażenie prądem elektrycznym albo zatrucie gazem.

Należy pamiętać, że spełnienie powyższego obowiązku powinno być potwierdzone w protokole z przeprowadzanej kontroli obiektu budowlanego.

Odpowiedzialność finansowa zarządcy lub administratora

Utarło się przekonanie, że administrowanie obiektem nie jest objęte odpowiedzialnością osoby, której powierzono te czynności – zazwyczaj są to powinności administratora, a odpowiedzialność rozmywa się w przypadku, gdy zleceniodawca, np. wspólnota mieszkaniowa, nie zawarła z firmą administrującą umowy na zarządzanie obiektem.

Jest to przekonanie błędne. Należy pamiętać, że za niedopełnianie obowiązku utrzymania obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym przewidziane są kary.

Niewypełniający obowiązków mogą podlegać, na podstawie Prawa budowlanego, karze aresztu albo karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku, a także karze finansowej, w obecnym brzmieniu ustawy, wynoszącej 100–360 stawek dziennych.

Kara finansowa może być bardzo dotkliwa, gdyż bazując na liczbie stawek dziennych i ustawowo ustalanej wartości stawki dziennej, za powyższe przewinienie kwota minimalna to kara w wysokości 1000 zł, a maksymalna 720 000 zł.

Zatem założenie, przyjmowane przez część osób odpowiedzialnych za utrzymanie obiektu, że kara będzie mniejsza niż koszt zapewnienia poprawności utrzymania obiektu, a także że rzadko stosuje się kary, nie jest najlepszym kryterium oszczędzania na kosztach eksploatacji!

Za niespełnienie obowiązku usunięcia stwierdzonych uszkodzeń i obowiązku uzupełnienia braków, w związku z przeprowadzoną kontrolą instalacji elektrycznej, na osobę odpowiedzialną za obiekt budowlany i za zapewnienie usunięcia usterek i nieprawidłowości wykazanych w protokołach z przeglądu i/lub badań może być nałożona kara ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku, a także kara finansowa maksymalnie do 720 000 zł.

Należy także podkreślić, że zgodnie z Prawem budowlanym, w razie konieczności niezwłocznego podjęcia działań mających na celu usunięcie niebezpieczeństwa dla ludzi lub mienia albo skutków ingerencji lub naruszeń instalacji obiektowej właściwy organ zapewni, na koszt właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego, zastosowanie niezbędnych środków zabezpieczających.

Wybór urządzeń elektrycznych instalowanych w budynku

Urządzenia elektryczne wchodzące w skład instalacji elektrycznej niskiego napięcia budynku powinny spełniać wymagania dyrektywy niskonapięciowej.

W praktyce urządzenia te powinny być wykonane zgodnie z normami wyrobu, których numery (z datami wydania!) znajdziemy na stronie Polskiego Komitetu Normalizacyjnego (www.pkn.pl).

Dobrą praktyką jest wymaganie od producenta dostarczenia certyfikatu zgodności wyrobu z normą, z potwierdzonymi parametrami wyrobu. Taki dokument powinien być wydany przez jednostkę oceniającą (listę jednostek oceniających można znaleźć na www.pca.gov.pl).

Według normy zawierającej wymagania, jakie muszą spełniać instalacje elektryczne przy doborze ograniczników przepięć, należy zwracać uwagę na parametr wartości prądu wyładowczego, który nie powinien być niższy niż 5 kA 8/20. Dodatkowo wartości prądów piorunowych, gdy nie można oszacować zagrożenia, należy przyjmować nie mniejsze niż 12,5 kA 10/350.

W budynkach, w których instalacja wymaga zwiększenia przekrojów przewodów WLZ (WLZ – wewnętrzna linia zasilająca), a w których to WLZ jest lub powinno być zastosowane selektywne zabezpieczenie różnicowo-prądowe (przypadki incydentalne), nowy WLZ powinien być pięcioprzewodowy.

Innymi słowy, cała instalacja takiego budynku musi być wykonana w układzie sieciowym TN-S. Taka wymiana przewodów powinna być poprzedzona wykonaniem odpowiedniego projektu.

Natomiast w przypadkach, gdy w WLZ nie przewiduje się zastosowania selektywnego zabezpieczenia różnicowo-prądowego (najczęstsze przypadki), nie musi on być pięcioprzewodowy (nie ma racjonalnej technicznie potrzeby rozdzielenia PEN na PE i N, nawet przy wymianie przewodów).

Usługi na rzecz zarządców nieruchomości

Częstokroć osoby ponoszące odpowiedzialność za stan techniczny obiektu nie są specjalistami we wszystkich dziedzinach, których znajomości wymaga obsługa obiektu budowlanego. Dlatego osoba zarządzająca takim obiektem powinna korzystać z usług odpowiednich fachowców uprawnionych do oceny, sprawdzania i badań danego rodzaju wyposażenia obiektu.

Stowarzyszenie Elektryków Polskich (SEP) jest wiodącą organizacją, o najdłuższej tradycji sięgającej 1919 r., skupiającą profesjonalnych i doświadczonych elektryków oraz elektroników.

Funkcjonujący przy Oddziale Warszawskim SEP – Ośrodek Rzeczoznawstwa i Usług Technicznych – oferuje odpłatne usługi w zakresie:

• szkoleń i egzaminów sprawdzających typu „E” i „D” (na tzw. „uprawnienia energetyczne”);
• konsultacji dotyczących prowadzenia książki obiektu budowlanego i ustalenia harmonogramu przeglądów instalacji elektrycznych i odgromowych według Prawa budowlanego;
• konsultacji dotyczących zalecanych parametrów wyrobów elektrotechnicznych będących elementami instalacji elektrycznych i odgromowych;
• okresowych przeglądów i pomiarów pomontażowych oraz ekspertyz dotyczących instalacji elektrycznych, w tym zgodności z normami zawierającymi wymagania, jakie muszą spełniać instalacje elektryczne i odgromowe w budynkach mieszkalnych i innych.

Konkluzje

Przedstawione warunki techniczno-prawne są ważnymi wskazówkami dla właścicieli, zarządców i użytkowników obiektów budowlanych, w szczególności budynków mieszkalnych, z punktu widzenia zadań i odpowiedzialności nie tylko karnej, ale i społecznej.

W formie zaleceń powinny być rozpowszechniane (np. w postaci ulotki) jako podstawowy materiał szkoleniowo-promocyjny, nastawiony na zaktywizowanie, a nieraz nawet wywołanie społecznej kontroli nad dopełnianiem niezbywalnych powinności w zakresie utrzymania i użytkowania obiektów budowlanych, w szczególności użytku publicznego i mieszkaniowego, przynajmniej w odniesieniu do instalacji i urządzeń elektrycznych.

Oddział Warszawski SEP wyraża uznanie Kolegom Andrzejowi Englertowi, Zygmuntowi Jaroszowi, Andrzejowi Kieliszkowi i Antoniemu Lisowskiemu, członkom naszego Koła nr 536 i naszej Sekcji Instalacji i Urządzeń Elektrycznych, za inspirację i poniesiony trud autorski w opracowanie tekstu niniejszej publikacji, stanowiącej przyczynek do realizacji powinności statutowej naszego Oddziału w kwestii poprawy dbałości o profesjonalnie należyty stan instalacji elektrycznych.

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!