Jak utrzymać czystą elewację?

Ładny kolor to nie wszystko. Czysta i estetyczna elewacja budynku to komfort mieszkańców, pracowników biur, użytkowników lokali usługowych, gości i klientów, a także wizytówka zarządcy nieruchomości. Niestety, nie da się uniknąć osadzania kurzu na elewacji. Częściowo jest on zmywany przez deszcz, ale reszta cząsteczek brudu wnika w warstwę przypowierzchniową w przypadku standardowego tynku. To powoduje powstanie trwałego i widocznego zabrudzenia. Częstotliwość mycia elewacji zależy w dużej mierze od położenia budynku i rodzaju materiału wykończeniowego zewnętrznych ścian.

Budynki znajdujące się przy ruchliwej lub nieutwardzonej drodze, położone w pobliżu parków, lasów lub zbiorników wodnych, są bardziej narażone na zabrudzenia. Nie bez znaczenia jest rodzaj materiału, z jakiego wykonana jest elewacja. Elewacje są najczęściej wykonane z tak zwanych tynków porowatych, czyli strukturalnych, z których brud trudniej usunąć bez użycia odpowiedniego środka czyszczącego. Do czyszczenia elewacji najlepiej wybrać środek, który nie tylko usuwa zwykłe zabrudzenia, ale także ma właściwości biobójcze – niszczy grzyby i glony na tynkach, a jednocześnie zapobiega ich ponownemu narastaniu. 

Czyszczenie elewacji powinno być wykonywane wiosną lub latem. Temperatury w tym okresie najbardziej sprzyjają i pozwalają na dokładne wyschnięcie ścian w krótkim czasie. Mycie powierzchni zalecane jest średnio raz do roku, w niektórych przypadkach konieczne może być jeszcze częstsze czyszczenie. Istotna jest struktura samych ścian: im gładsza powierzchnia, tym bardziej podatna na zabrudzenia.

Glony i grzyby

Elewacje budynków często porastają glonami i rozwijają się na nich mikroorganizmy. Pojawienie się nalotu na ścianach budynku jest trudne do przewidzenia. Za jego powstawanie są odpowiedzialne grzyby i glony, które razem tworzą porosty. Plecha i zarodniki unoszą się w powietrzu i osiadają na ścianach budynków. Są na nie narażone szczególnie budynki znajdujące się tuż obok skupisk zieleni, lasów, terenów podmokłych i zbiorników wodnych. Zwłaszcza, gdy ściany są osłonięte drzewami lub cieniem budynku sąsiedzkiego, wilgoć może się długo utrzymywać. Jeśli ściana pozostaje długo mokra, glony będą miały doskonałe warunki do rozwoju. Tlen i węglowodany, powstające w procesie fotosyntezy z udziałem glonów, są zaś idealną pożywką dla grzybów, a te z kolei dają glonom wodę i minerały, niezbędne do życia.

Glony i grzyby na zewnątrz nie są niebezpieczne dla mieszkańców. Niestety ich rozwój powoduje, że ściany wyglądają mało estetycznie i ulegają szybszej degradacji. 

• Jak można z nimi walczyć?
• Usunąć glony i grzyby mechanicznie, np. wypłukać przy pomocy wody pod ciśnieniem lub oczyść ściany szczotkowaniem.
• Użyć środków biobójczych do zniszczenia zarodników grzybów, aby porastanie nie wróciło.
• Naprawić uszkodzenia, a przy okazji zrobić solidną renowację elewacji.
• Zabezpieczyć ściany produktami z nowoczesnymi technologiami.

Wykwity na klinkierze

W przypadku elewacji klinkierowych można się spotkać ze zjawiskiem wykwitów. Powstają one w wyniku rozpuszczania się soli zawartych w klinkierze lub zaprawie. Pod wpływem wilgoci, sole te są wymywane na powierzchnię muru, gdzie wysychają, a na murze pozostaje biały nalot. To całkiem normalne zjawisko, nie szkodzi ono jakości i trwałości muru, ale psuje estetyczny wygląd klinkierowej elewacji.

Aby temu zapobiec, należy chronić klinkier przed wilgocią na każdym etapie prac. Podczas składowania materiału, powinien on być osłonięty folią budowlaną oraz umiejscowiony tak, aby woda nie miała do niego dostępu również od strony gruntu. Przy pracach murarskich należy pamiętać, aby wykonywać je tylko w ciepłe i suche dni, a wykończone fragmenty osłaniać na wypadek deszczu. W przypadku ściany trójwarstwowej, należy zapewnić odpowiednią cyrkulację powietrza i możliwość przewietrzania ściany wewnątrz. Ważna jest wysoka jakość wykonania wszystkich spoin i obróbek blacharskich. Zaprawa powinna być przeznaczona specjalnie do klinkieru i nie zawierać wapna.

W sytuacji, gdy na klinkierze pojawią się wykwity, najpierw należy zidentyfikować przyczynę, a następnie usuwać skutki. Dla trwałego usunięcia wykwitów, potrzebne będzie zlokalizowanie miejsc, gdzie wilgoć dostaje się do wnętrza muru. Tutaj mogą to być w pierwszej kolejności wykruszone lub popękane elementy – należy je doszczelnić i wtedy przystąpić do czyszczenia elewacji.

Czyszczenie powinno się rozpocząć od przetarcia elewacji suchą szczotką, aby odpylić jak najwięcej soli (nie zaczynać na mokro). Później dopiero można zmyć ciepłą wodą (przykładowo myjką ciśnieniową) to, czego nie udało się usunąć na sucho. Jeśli dalej widać miejsca niedoczyszczone w pełni, można zastosować specjalne środki do usuwania wykwitów.

Po oczyszczeniu elewacji dobrze jest pokryć ją specjalnym olejem do klinkieru, który zabezpiecza przed dostawaniem się wilgoci do konstrukcji, a gdy wewnątrz nadal jest woda, pozwala jej swobodnie wydostać się na zewnątrz. Olej może lekko przyciemnić kolor cegły, dlatego wcześniej należy wykonać test na małej powierzchni w niewidocznym miejscu.

Efekt „biedronki”

Podczas remontu elewacji budynku zdarzają się sytuacje, w których na ścianach pojawiają się kropki o średnicy nawet kilku centymetrów. Plamy te kontrastują z barwą wierzchniej warstwy wykończeniowej. Mogą one występować pojedynczo lub tworzyć regularną siatkę, upodabniając budynek do biedronki.

Źródłem tych plam na elewacjach nie są złej jakości materiały budowlane, ale zwykle błędy popełnione na etapie prac wykończeniowych ocieplenia. Gołym okiem można dostrzec zależność między układem kropek a rozmieszczeniem kołków, którymi mocowane są płyty termoizolacyjne. Zjawisko to pojawia się gdy łączniki mechaniczne zostały osadzone na zbyt dużej głębokości, a powstały ubytek uzupełniono za pomocą kleju. Punkty te cechują się gorszą izolacyjnością ciepła i innym stopniem gromadzenia wilgoci, co powoduje inne tempo wysychania poszczególnych części elewacji.

Efekt biedronki na elewacji, która została świeżo wykonana, jest przejściowy. Przebarwienia powstają podczas wilgotnej, chłodnej pogody i znikają po całkowitym wyschnięciu elewacji. Należy jednak pamiętać, że po jakimś czasie efekt biedronki na elewacji może pozostać na stałe. To może być spowodowane brudem, kurzem, grzybami i glonami, osadzającymi się w miejscach stale narażonych na wysoką wilgotność. 

Trzeba także pamiętać, że każdy wbity podczas ocieplania kołek w ścianie oznacza pojawienie się mostka termicznego. Tzw. dyble cechują się gorszą izolacyjnością cieplną niż styropian, przez co nawet prawidłowo osadzony kołek, który został tylko zlicowany z płaszczyzną ocieplenia, może z biegiem czasu spowodować efekt biedronki na elewacji.

Efekt biedronki na elewacji nie przyczynia się co prawda do obniżenia funkcjonalności technicznej ocieplenia, ma jednak negatywny wpływ na jego estetykę. Sposobem na zapobieganie efektowi biedronki jest zastosowanie łączników mechanicznych wysokiej klasy, które nie pozwalają osadzać go zbyt głęboko w termoizolacji i w ten sposób ograniczają groźbę powstawania mostków termicznych. Jeśli już efekt biedronki zostanie zauważony, powinien zostać usunięty. Nie załatwi go regularne czyszczenie lub mycie warstwy wierzchniej. Rozwiązaniem jest tu nałożenie nowej warstwy izolacji termicznej lub zerwanie dotychczasowego ocieplenia i wykonanie go na nowo.

Jak zmyć graffiti? 

Co może zrobić zarządca w przypadku aktów wandalizmu? Jednym z nich jest szpecące budynek graffiti. Nieestetyczne obrazy wykonane przy użyciu spray’u można zlikwidować na kilka sposobów. Najprostsze wydaje się zamalowanie graffiti farbą. Tutaj utrudnieniem może być kolor elewacji. Jeśli ciemne graffiti zostało namalowane na białej elewacji, istnieje ryzyko, że będą prześwity i pojedyncza warstwa farby nie wystarczy, by graffiti całkowicie zniknęło.

Graffiti można także usunąć poprzez tarcie, używając standardowych myjek wysokociśnieniowych, ale metoda ta okaże się skuteczna tylko wtedy, gdy powierzchnia została wcześniej pokryta specjalną farbą. Ścieranie może odbyć się nie tylko za pomocą wody, ale również szkła. Usuwanie graffiti poprzez tarcie sprawdzi się szczególnie na powierzchniach, które są odporne pod względem chemicznym.

Popularną metodą jest laser, który delikatnie usuwa graffiti i jest przyjazny dla środowiska. Laser powoduje, że wiązki światła uderzają w rozmazaną farbę i powodują rozpadanie się jej na drobne cząsteczki. Powierzchnia, bez względu na jej rodzaj, nie ulega uszkodzeniu podczas usuwania graffiti. W związku z tym, że laser jest „łagodny” dla powierzchni, stosuje się go najczęściej przy usuwaniu graffiti na zabytkowych budynkach czy pomnikach.

Można też sięgnąć po specjalistyczne środki chemiczne albo oczyścić ścianę silnym strumieniem wody pod ciśnieniem. Należy przy tym pamiętać, że wybór zależy od typu zamalowanego podłoża. Warto zrobić to jak najszybciej, gdyż im dłużej graffiti istnieje, tym trudniej będzie je usunąć. Przy samodzielnych próbach usuwania graffiti, dobrze jest wcześniej wypróbować stosowany środek na małej, niewidocznej powierzchni.

Do pozbycia się graffiti z elewacji najlepiej zatrudnić specjalistów. To proces czasochłonny i ryzykowny, gdyż jeśli będzie przeprowadzony w nieodpowiedni sposób, może skutkować uszkodzeniem powierzchni. Fachowcy mają wiedzę, doświadczenie i odpowiedni sprzęt. Po oczyszczeniu można zabezpieczyć elewację specjalną powłoką antygraffiti, która ochroni strukturę ściany przed wnikaniem zanieczyszczeń w głąb.

Nowe technologie

Po umyciu ścian tynk dobrze jest zaimpregnować, aby zabrudzenia nie osadzały się na nim zbyt szybko. Na rynku dostępne są specjalistyczne preparaty zawierające teflon, silikonowe lub silikatowe. Nowoczesne tynki, zwłaszcza organiczne tynki cienkowarstwowe, charakteryzują się nie tylko bardzo wysoką trwałością. Stare tynki mineralne, niestety po pewnym czasie zaczynają pękać lub odspajać się od muru. Na elewacjach pojawiają się również zacieki z rdzy lub inne plamy, farba zaczyna się łuszczyć i może rozwijać się pleśń. Przed rozpoczęciem renowacji należy zdiagnozować elewację: w jakim stanie jest farba, czy widać zabrudzenia, gdzie są rysy i pęknięcia na tynku.

Jeżeli elewacja po czyszczeniu wymaga renowacji lub zmiany kolorystyki, można ją pomalować specjalną farbą silikonową egalizacyjną. Farba taka posiada bardzo dobre właściwości kryjące i wypełnia mikropęknięcia powstałe na elewacji. Jest wodoodporna i paroprzepuszczalna, więc można ją zastosować do pomalowania ocieplenia wykonanego ze styropianu oraz z wełny mineralnej. Farba ma właściwości samoczyszczące i dodatkowo wzbogacona jest środkami, które zapobiegają tworzeniu się mikroorganizmów. Farbę można nanosić na powierzchnię tynku ręcznie lub maszynowo.

Ile kosztuje mycie elewacji? 

Koszty profesjonalnego czyszczenia elewacji nie są możliwe do szczegółowego określenia. Zależą one od rodzaju materiału, całkowitej powierzchni przeznaczonej do czyszczenia oraz metod i środków wykorzystanych w tym celu. Ceny średnio wahają się od kilkunastu do kilkudziesięciu złotych za metr kwadratowy powierzchni zleconej do umycia. W budynkach wielorodzinnych trudno jest przeprowadzić dokładną konserwację ścian samodzielnie, dlatego najlepszym rozwiązaniem jest skorzystanie z usług profesjonalnych firm. Przeszkoleni fachowcy, dysponujący wiedzą, doświadczeniem i odpowiednim sprzętem – także do pracy na wysokościach – przeprowadzą te prace bezpiecznie i efektywnie. Jak wybrać konkretną firmę? W pierwszej kolejności dobrze jest potwierdzić jej kompetencje. Można zweryfikować dotychczasową działalność danego wykonawcy i zrealizowane przez niego zlecenia. Warto też sprawdzić, czy posiada on odpowiednie uprawnienia i certyfikaty. Jakość usług potwierdzają także pozytywne opinie i rekomendacje klientów w Internecie.  

Artykuł ukazał się w czasopiśmie „Administrator i Menedżer Nieruchomości" nr 12/2023