Czasem łagodna, czasem groźna, ale zawsze kosztuje – woda

Znaczenie wody i jej dostępności wiąże się jednak z odpowiednią świadomością jej znaczenia, tworzenia odpowiedniej infrastruktury technicznej związanej z dostępnością wody oraz odprowadzenia ścieków.

Obecnie do każdego budynku mieszkalnego dostarczana jest woda i odprowadzane są ścieki, co skutkuje ponoszeniem kosztów dostawy oraz kosztów infrastruktury i utrzymania technicznego.

W niniejszym artykule, przedstawione zostaną kwestie zużycia dostarczonej zbiorczą instalacją wody w budynkach wielolokalowych, jej zużycia i związanych z tym kosztami.

Regulacje prawne

Odpowiednie regulacje dotyczące dostawy wody znajdziemy w Ustawie o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzenie ścieków z 7 czerwca 1001 roku z późn. zm. (wypis)

Art. 2. Użyte w ustawie określenia oznaczają:

3) odbiorca usług – każdego, kto korzysta z usług wodociągowo-kanalizacyjnych z zakresu zbiorowego zaopatrzenia w wodę i zbiorowego odprowadzania ścieków na podstawie pisemnej umowy z przedsiębiorstwem wodociągowo-kanalizacyjnym;

3a) osoba korzystająca z lokalu – osobę posiadającą tytuł prawny do lokalu lub osobę korzystającą z lokalu o nieuregulowanym stanie prawnym;

12) taryfa – zestawienie ogłoszonych publicznie cen i stawek opłat za zbiorowe zaopatrzenie w wodę i zbiorowe odprowadzanie ścieków oraz warunki ich stosowania;

19) wodomierz główny – przyrząd pomiarowy mierzący ilość pobranej wody, znajdujący się na każdym przyłączu wodociągowym;

Art. 3.1. Zbiorowe zaopatrzenie w wodę i zbiorowe odprowadzanie ścieków jest zadaniem własnym gminy.

Art. 5.1. Przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne ma obowiązek zapewnić – zdolność posiadanych urządzeń wodociągowych i urządzeń kanalizacyjnych do realizacji dostaw wody w wymaganej ilości i pod odpowiednim ciśnieniem oraz dostaw wody i odprowadzania ścieków w sposób ciągły i niezawodny, a także zapewnić należytą jakość dostarczanej wody i odprowadzanych ścieków.

Art. 6.1. Dostarczanie wody lub odprowadzanie ścieków odbywa się na podstawie pisemnej umowy o zaopatrzenie w wodę lub odprowadzanie ścieków zawartej między przedsiębiorstwem wodociągowo-kanalizacyjnym a odbiorcą usług, jeżeli:

3) właściciel lub zarządca rozlicza, zgodnie z art. 26 ust. 3, różnicę wskazań między wodomierzem głównym a sumą wskazań wodomierzy zainstalowanych przy punktach czerpalnych wody;

4) właściciel lub zarządca na podstawie umowy, o której mowa w ust. 1, reguluje należności wynikające z różnicy wskazań między wodomierzem głównym a sumą wskazań wodomierzy zainstalowanych przy punktach czerpalnych wody;

5) właściciel lub zarządca określa warunki utrzymania wodomierzy zainstalowanych przy punktach czerpalnych oraz warunki pobierania wody z punktów czerpalnych znajdujących się poza lokalami;

6) został uzgodniony z właścicielem lub zarządcą sposób przerwania dostarczania wody do lokalu bez zakłócania dostaw wody do pozostałych lokali; w szczególności przez możliwość przerwania dostarczania wody do lokalu rozumie się założenie plomb na zamkniętych zaworach odcinających dostarczanie wody do lokalu;

6a. Właściciel lub zarządca przed złożeniem wniosku, o którym mowa w ust. 6, jest obowiązany do poinformowania osób korzystających z lokali o zasadach rozliczeń, o których mowa w ust. 6 pkt 3 i 4, oraz o obowiązku regulowania dodatkowych opłat wynikających z taryf za dokonywane przez przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne rozliczenie.

8. W przypadku, o którym mowa w ust. 5, właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego lub budynków wielolokalowych jest uprawniony do zainstalowania wodomierzy przy wszystkich punktach czerpalnych wody w danym budynku. Osoba korzystająca z lokalu jest obowiązana udostępnić lokal w celu zainstalowania wodomierzy oraz dokonywania ich odczytów, legalizacji, konserwacji i wymiany.

Art. 26. 1. Rozliczenia za zbiorowe zaopatrzenie w wodę i zbiorowe odprowadzanie ścieków są prowadzone przez przedsiębiorstwa wodociągowo-kanalizacyjne z odbiorcami usług na podstawie określonych w taryfach cen i stawek opłat oraz ilości dostarczonej wody i odprowadzonych ścieków.

2. Jeżeli odbiorcą usług jest wyłącznie właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego lub budynków wielolokalowych, jest on obowiązany do rozliczenia kosztów tych usług. Suma obciążeń za wodę lub ścieki nie może być wyższa od ponoszonych przez właściciela lub zarządcę na rzecz przedsiębiorstwa wodociągowo-kanalizacyjnego.

3. Właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego lub budynków wielolokalowych dokonuje wyboru metody rozliczania kosztów różnicy wskazań, o której mowa w art. 6 ust. 6 pkt 3. Należnościami wynikającymi z przyjętej metody rozliczania obciąża osobę korzystającą z lokalu w tych budynkach.

Art. 27. 1. Ilość wody dostarczonej do nieruchomości ustala się na podstawie wskazania wodomierza głównego, a w przypadku jego braku – w oparciu o przeciętne normy zużycia wody.

4. Ilość odprowadzonych ścieków ustala się na podstawie wskazań urządzeń pomiarowych.

5. W razie braku urządzeń pomiarowych ilość odprowadzonych ścieków ustala się na podstawie umowy, o której mowa w art. 6 ust. 1, jako równą ilości wody pobranej lub określonej w umowie.

6. W rozliczeniach ilości odprowadzonych ścieków ilość bezpowrotnie zużytej wody uwzględnia się wyłącznie w przypadkach, gdy wielkość jej zużycia na ten cel ustalona jest na podstawie dodatkowego wodomierza zainstalowanego na koszt odbiorcy usług.

Art. 28. 1. Kto bez uprzedniego zawarcia umowy, o której mowa w art. 6 ust. 1, pobiera wodę z urządzeń wodociągowych, podlega karze grzywny do 5000 zł. 

2. Karze określonej w ust. 1 podlega także ten, kto:

1) uszkadza wodomierz główny, zrywa lub uszkadza plomby umieszczone na wodomierzach, urządzeniach pomiarowych lub zaworze odcinającym, a także wpływa na zmianę, zatrzymanie lub utratę właściwości lub funkcji metrologicznych wodomierza głównego lub urządzenia pomiarowego;

2) nie dopuszcza przedstawiciela przedsiębiorstwa wodociągowo-kanalizacyjnego do wykonania czynności określonych w art. 7. 4. Kto bez uprzedniego zawarcia umowy, o której mowa w art. 6 ust. 1, wprowadza ścieki do urządzeń kanalizacyjnych, podlega karze ograniczenia wolności albo grzywny do 10 000 zł.

Art. 29. 1. Karze pieniężnej podlega, kto stosuje taryfy: 

1. nie przestrzegając obowiązku ich przedstawienia do zatwierdzenia, o którym mowa w art. 24b ust. 1; 

2) zawyżając ceny lub stawki opłat. 

2. Tej samej karze podlega, kto zawyża ceny i stawki zatwierdzone zgodnie z art. 24i ust. 1.

Podsumowując, podstawowe kwestie zaopatrzenia budynku oraz znajdujących się w nim lokali w wodę są uregulowane w podanej Ustawie, która została uzupełniona o różne rozporządzenia, odnoszące się do przypadków braku opomiarowania jej zużycia. Ustawa wskazuje rozp. MI 14 stycznia 2002 roku, w sprawie określenia przeciętnych norm zużycia wody, jako podstawę dla określenia przeciętnego zużycia dla lokali mieszkalnych, użytkowych itp. Regulacja ta jest podstawowa w przypadku braku opomiarowania zużycia wody i umożliwia określenie prawdopodobnego zużycia zamiast stosowania tzw. ryczałtów zużycia wody, które nie znajdują żadnego uzasadnienia prawnego czy merytorycznego. Stosowanie tych ryczałtów jest bezprawne, a często ich wielkości znacznie przekraczają zużycie normatywne. W sytuacji braku opomiarowania powinny być stosowane przepisy prawa lub średnie wielkości z okresów opomiarowanego zużycia lub średnie na osobę w budynku.

Rozliczenie zużycia wody

Rozliczenie zużycia i kosztów dostawy wody zawsze wiąże się z brakiem zbilansowania się ilości wody dostarczonej do budynku, a sumą zużycia wody w lokalach. Różnica ta nazywania jest: „wodą gospodarczą”, „wodą gospodarczo-techniczną” lub uchybem. Warto zauważyć, że tzw. uchyb nie jest normowany, a jego wielkość wynika z działania arytmetycznego, jednak przy uchybie przekraczającym 10% dostarczonej wody, wskazane jest przeprowadzenie przeglądu instalacji wodnej celem ewentualnego wskazania przyczyny i źródła uchybu.

Funkcjonowanie dwóch urządzeń pomiarowych w rozliczeniach zużycia wody w oczywisty sposób generuje różnicę pomiędzy sumą wskazań wodomierzy mieszkaniowych, a wodomierzem węzłowym (domowym) i jest podstawą konfliktów na łączu dostawca wody – zarządca budynku(-ów) – odbiorca wody.

Różnica między sumą wskazań wodomierzy zamontowanych w lokalach mieszkalnych, a wskazaniem wodomierza zamontowanego w rurociągu zasilającym cały budynek jest spowodowana tym, że wodomierz budynkowy wskazuje całkowite zużycie wody w budynku, tj. wody zużywanej w mieszkaniach i wody zużywanej na cele ogólne. Ponadto, każdy wodomierz obarczony jest określonym błędem wskazań, w związku z czym suma wskazań wodomierzy pojedynczych nie równa się wskazaniom wodomierza domowego.

Podstawowe przyczyny rozbieżności:

• nieprawidłowy dobór wodomierzy głównych i mieszkaniowych pomiar wewnętrzny jest dokonywany urządzeniami o innej klasie pomiarowej niż pomiar zewnętrzny,
• jakość wodomierzy mieszkaniowych i sposób ich montażu; wodomierze w gorszej klasie metrologicznej, zamontowane w pozycji, w której klasa metrologiczna jest niższa,
• liczba wodomierzy mieszkaniowych (wiele pionów w jednym lokalu),
• wiek i materiał z którego wykonana jest instalacja; wybrania konstrukcji podatnej na szybsze zużycie,
• jakość wody wodociągowej,
• przecieki na instalacjach wewnętrznych,
• przecieki na zaworach czerpalnych i przyborach sanitarnych,
• terminy i sposób zbierania danych o zużyciu wody w poszczególnych mieszkaniach (odczyty liczników); odczyt nie jest dokonywany równocześnie,
• nie wszystkie punkty poboru (wycieku) wody są opomiarowane,
• nieuprawniona ingerencja w instalację poprzez: oddziaływanie silnym polem magnetycznym, kradzież wody przed wodomierzem, cofanie wodomierza, okresowy montaż wodomierza niezgodny ze strzałką, zdejmowanie sitek i zatrzymywanie wirnika, zacieranie i przebijanie plomb legalizacyjnych, budowa obejść omijających wodomierz, nawiercanie otworów w obudowie liczydła i mechaniczne zatrzymywanie mechanizmu liczącego, częściowe zamknięcie zaworu kulowego przed wodomierzem co powoduje deformacje profilu prędkości i pogorszenie jakości pomiaru,
• brak zaworów zwrotnych zabezpieczających przed przepływami zwrotnymi,
• metodyka rozliczania kosztów zużycia wody i ścieków. Część przyczyn powstania uchybu można wyeliminować. Jednak najistotniejszym powodem braku bilansowania się wody są problemy metrologiczne. Najczęściej wynikają one z zastosowania wodomierzy o nieprawidłowo dobranych parametrach.

Sprawa uchybu wody była rozpatrywana przez podsekretarza stanu w Ministerstwie Infrastruktury – z upoważnienia ministra – na interpelację nr. 6641, już 18 grudnia 2008 roku, gdzie w odpowiedzi podsekretarz podał między innymi, że: Przy rozliczaniu zużycia wody – wykazanego przez wodomierz główny – na odbiorców posiadających opomiarowane zużycie w lokalach okazuje się prawie zawsze, że wskazania wodomierza głównego są wyższe niż suma wskazań wodomierzy indywidualnych.

Przyczyną powstawania tej różnicy są dopuszczalne przepisami błędy przyrządów pomiarowych, wybór ich rodzaju, nierejestrowane przecieki, brak jednoczesności dokonywania odczytów, zły stan techniczny instalacji w budynku. Z powyższego wynika, że straty wody w instalacji to tylko jeden z elementów ww. różnicy wskazań wodomierza głównego i sumy wskazań wodomierzy indywidualnych.

Jednocześnie należy podkreślić, że obciążanie stratami wyłącznie lokali nieopomiarowanych jest działaniem nieprawidłowym, z uwagi na to, że ww. różnica generowana jest we wszystkich lokalach.

Rozliczenie awarii

Rozliczając koszty dostawy wody z odprowadzeniem ścieków, powinniśmy uwzględnić zaistniałe awarie wodne. Zarządca czy właściciel powinien odpowiednio rozliczyć skutki awarii, to znaczy ustalić, kto winien ponieść koszty naprawy instalacji czy urządzeń, kto poniesie koszty utraconej wody i kto poniesie koszty ewentualnie nieodprowadzonych do kanalizacji ścieków. Ponieważ koszty awarii należy odpowiednio rozliczyć, to znaczy, że należy koszty te właściwie wykazać, co wymaga odpowiedniej procedury.

Każda awaria powinna być właściwie udokumentowana, ponieważ może się okazać, że koszty te będą właściwie podzielone np. za utraconą wodę będzie odpowiadał ubezpieczyciel, a za nieodprowadzone ścieki dostawca/odbiorca ścieków. Przykładowa procedura może wyglądać następująco (Tab. 1). 

Kiedy posiadamy niezbędne informacje, to możemy sporządzić arkusz do wyliczenia utraconej wskutek awarii wody, biorąc pod uwagę średni wypływ wody w zależności od średnicy uszkodzonej rury oraz rodzaj uszkodzenia.

Dobrą praktyką jest uwzględnienie w regulaminie sposobu rozliczenia kosztów awarii wodnej, z uwagi na to, że koszty utraconej wody i nieodprowadzonych ścieków w skutek awarii nie stanowią kosztów mediów, podlegających rozliczeniu w ramach kosztów niezależnych od właściciela.

Użytkownik lokalu, w zależności od rodzaju nieruchomości poniesie te koszty, ale w ramach czynszu przy najmie, w ramach kosztów eksploatacji przy lokalach spółdzielczych lub w ramach utrzymania nieruchomości wspólnej we wspólnocie mieszkaniowej.

Powyższe wynika z faktu, że rozliczeniu podlegają koszty zakupu i dostawy na osoby niebędące odbiorcami, które to koszty nie są zależne od właściciela i dotyczą mediów dostarczonych do lokali i części wspólnych. Koszty awarii są kosztami eksploatacji, które należy rozliczyć przede wszystkim z ubezpieczycielem nieruchomości. W praktyce właściciel i zarządcy w różny często odmienny sposób rozliczają koszty awarii, co nie dotyczy bezpośrednio rozliczenia mediów.

Opomiarowanie zużycia wody

Zużycie wody dostarczonej do lokali powinno być opomiarowane sprawnym i zalegalizowanym wodomierzem. Ponieważ urządzenia te posiadają okresową legalizację, to raz na pięć lat należy zorganizować i sfinansować ponowną legalizację. Często stawiane są zapytania, kto powinien ponieść koszty tej czynności. 

Najpierw omówmy ponowną legalizację wodomierza głównego.

Ogólną zasadę dotyczącą kosztów mierzenia sprzedawanych rzeczy określa przepis art. 547 Kodeksu Cywilnego, który brzmi: „art. 547 §1. Jeżeli ani z Umowy, ani z zarządzeń określających cenę nie wynika, kogo obciążają koszty wydania i odebrania rzeczy, sprzedawca ponosi koszty wydania, w szczególności koszty zmierzenia lub zważenia, opakowania, ubezpieczenia za czas przewozu i koszty przesłania rzeczy, a koszty odebrania ponosi kupujący.”

Artykuł ten należy rozpatrywać łącznie z art. 555, który brzmi: „Przepisy o sprzedaży rzeczy stosuje się odpowiednio do sprzedaży energii oraz do sprzedaży praw.” Z przepisów tych jednoznacznie wynika obowiązek ponoszenia kosztów zmierzenia ilości sprzedawanej energii cieplnej oraz ilości sprzedawanej wody przez dostawcę tych czynników.

Art. 13.1. Prawa o miarach z dnia 3 kwietnia 1993 r. stanowi: „Przyrządy pomiarowe podlegające legalizacji lub obowiązkowemu uwierzytelnieniu nie mogą być wprowadzone do obrotu lub użytkowania przez wytwórcę, sprzedawcę lub importera bez ważnych dowodów legalizacji albo uwierzytelnienia”.

2. Obowiązek przedstawienia do legalizacji lub uwierzytelnienia ciąży także na użytkowniku oraz na wykonawcy naprawy przyrządu pomiarowego.

Organizowanie i finansowanie lokalowych wodomierzy

Po pierwsze należy zaznaczyć, że mieszkaniec nie jest użytkownikiem wodomierza, tylko odbiorcą dostarczonej do budynku wody, który używa wodomierze lokalowe dla rozliczenia poniesionych kosztów.

Wyjaśnienie omawianej sprawy, można znaleźć w odpowiedzi prezesa Głównego Urzędu Miar – z upoważnienia prezesa Rady Ministrów – na interpelację nr 6907 w sprawie legalizacji wodomierzy stwierdził, że użytkownikiem przyrządu pomiarowego jest ta strona biorąca udział w transakcji rozliczeniowej, która otrzymuje należność za ilość towarów lub usług określonych na podstawie wskazań tego przyrządu.

Utożsamianie mieszkańca (nie będącego odbiorcą) z użytkownikiem wodomierza, nie uwzględnia zapisu art. 13 ust. 2 ustawy Prawo o miarach z dnia 3 kwietnia 1993 r.

Jednak zdarzają się wyjątki, kiedy mieszkaniec „podpisał umowę” z odbiorcą na sfinansowanie wodomierza. Pamiętać jednak należy o tym, że taka umowa dotyczy konkretnego urządzenia o określonym w umowie numerze identyfikacyjnym, dlatego nie niesie to skutków prawnych i finansowych na kolejne ponowne legalizacje.

Podsumowując, rozliczenie zużycia i kosztów wody powinno zawsze odnosić się do opomiarowanego zużycia, a w przypadku jego braku do zużycia normatywnego lub średniego. W przypadku wystąpienia uchybu, jego koszt zawsze jest kosztem wspólnym wszystkich lokali, korzystających z dostawy wody.